进入新世纪以来，中国的商品房价格一直以10％以上的速度上涨，去年政府采取了许多严厉限制房价上涨的措施，商品房价的上涨幅度仍超过了5％，这引起了民众的强烈不满，最近出台的“国六条”对房价上涨采取新的限制性措施，能否见效社会各界正在拭目以待，那么房价长期强劲上涨的原因是什么？政府的宏观调控措施会见显效吗？中国房地产业的发展是否如一些分析家所说的，已经得了重病，聚积了太多的泡沫吗？

　　美国著名的数量统计学者钱纳里和仙昆曾经写过一本著名的书，叫《工业化和经济增长的比较研究》，其中大量的统计数据对战后100多个国家的工业化过程进行了研究分析，他们经过计量统计分析和研究发现了有趣的现象，即各国在工业化过程中随着人均收入水平的提高，消费结构的变化都表现出同一的规律，就是都是先解决吃、穿问题，后解决住、行问题，但各国所走的工业化道路却不尽相同，例如，东亚地区的日本和“亚洲四小”都不约而同的选择了出口导向型到道路，而拉美国家则大都选择了进口替代型道路。至于为什么各国需求结构的变化规律都一样，而供给结构的变化却不同，他们的研究结论是这是因为东亚和拉美的生产要素的天然禀赋条件不同。所谓生产要素，是指资本、土地和劳动力这三个基本要素，在东亚地区，要素天然禀赋的共同特征是人多而人均资源不丰裕，在拉美各国则相反，而经济学的原理说明，由于稀缺的要素价格较昂贵，丰裕的要素价格较便宜，在市场机制作用下，生产过程中就会较多使用较便宜的要素，较少使用稀缺而昂贵的要素。所以，在东亚地区就会出现面向出口的劳动密集型产业获得繁荣发展，而在拉美地区则倾向于进口机器设备来加工本地丰富的自然资源，减少工业制成品的进口。由于这些分析结论，他们认为，一个国家的工业化道路不是可以自由选择的，而是有其内在的规定性，一国政府所制定的战略与政策如果顺应了本国的国情条件，就可以得到顺利实施并取得成效，相反则会成为经济增长的阻碍。

　　战略与政策是不同层面的事情，但二者又是密切相关的。战略是对未来长期的路向选择，政策是为实现战略所采取的具体措施与步骤，所以战略与政策是“一而二、二而一”的事。我们谈中国的房地产业应向何处去，实际就是谈战略层面的事，有了正确的战略选择，才会有好的政策。

　　中国与日本和“亚洲四小”同处东亚地区，生产要素的天然禀赋条件是极为相似的，也是人多而自然资源少。对房地产业而言，最重要的生产要素是土地，但又并非什么样的土地都能用，而只有平地资源才能用来开发。中国虽然有960万平方公里的国土面积，但平地面积仅占国土面积的12％，且90％的平地集中在沿海地带。以让人均平地面积而论，日本是人均不到800平方米，中国是人均不到900平方米，看起来似乎比日本的人均土地禀赋条件要好一些，但日本以入口论比中国要少得多，这使得日本在工业化过程中可以把大量耕地转移到工业化建设方面，而把农产品的国际依赖率提高到70％以上，中国则不可以，例如中国如果把粮食的进口依赖率也提升到日本的水平，粮食进口总量就将是国际市场目前粮食贸易总量的2倍以上，这是国际市场无论如何也负担不了的，所以国际上早有人根据日本工业化的历史经验预测说“2030年谁来养活中国人”。如果中国不能把主要的农产品需求转向国外，则人均可用于工业化发展的平地资源就会比日本还少。

　　日本在基本上完成工业化的上世纪70年代中期，城市土地的平均地价每平米已经高达6000美元，到90年代初期出现地产泡沫的时候，仅相当于美国国土面积1/40的日本，其地价总值已经相当于美国的4倍，其中仅东京都市圈的地价总值就相当于美国全部，可见其地价之高。最近有报道说日本东京银座的地价已经高达每平米40万美元，这还是在日本地价回升幅度仅相当于90年代初期40％水平的时候。

　　人们往往难以理解为什么东亚地区的地价会如此之高，须知这正是前面所讲的生产要素的稀缺所导致的结果。地价是经济增长的函数，如果经济高速成长而土地的供应极为缓慢，经济增长就会累积起对土地的巨大需求，一方面看是土地产出率的提升，另一方面就是地价的上升。因此可以说，只要经济年增长率与土地供应年增长率存在较大差距，土地价格的上涨就是不可避免的。地价是房价的重要组成部分，地价上涨必然会推动房价上涨。在东亚地区，地价一般都会占到房价的60～70％，在中国，前些年由于地价比较低，平均占20％上下，最近由于出台了土地“拍、租、挂”的政策，也上升到30～40％，但明显与东亚地区的发达经济体有较大差距。

　　目前中国的平均城市地价在1200元人民币上下，与日本基本完成工业化的时候相差约近50倍。中国目前城市入口只有4亿，到2030年人口高峰时，中国总人口将增长到15人，那时也将基本完成工业化，城市人口将可能超过12亿，是目前的三倍。如果中国不可能大幅度提高主要农产品的进口依赖率，为保住基本农产品供应，耕地面积不能低于17亿亩，则在未来可继续占用的平耕地面积仅有1.5亿亩左右。目前中国4亿城市人口的城市和城市间交通网络占地，已经达到约7500万亩，加上未来25年可以投入的1.5亿亩耕地，25年的土地供应仅能增加2倍，但如果到2030年中国的年均经济增长率达到8.5％，GDP的规模将扩大近8倍，这其中近4倍的差距对地价的提升就绝不仅仅是4倍了。以日本的经验作参考，即便考虑到人民币升值的因素，中国城市房地产价格的上涨也会在10～15倍左右，其中大城市中心地带的地价上涨幅度还会更高。所以我在前些年曾经说过，中国城市地价在未来10内会上涨3倍。

　　如果中国在未来25年完成工业化的过程中，地价与房价会不可避免的成十几倍的上涨，则不论我们采取何种抑制房地产价格的政策都不会有显效。宏观调控政策不是万能的，只有符合国情与市场规律的政策才是行得通的。目前有人说中国的房地产已经是一个“大泡沫”，如果是泡沫就有破的一天，但是如果可以连续“吹”20多年都不破，房地产价格还是挡不住地上涨，那么是财富的实质性增值，还是个泡沫就值得谨慎点再说了。

　　但是这不是说中国的房地产业目前一点问题都没有，应该说不仅有，而且还很大，就是在居民的住房政策上，把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，这是个绝对错误的政策导向。即便在目前的发达国家，居住政府提供的“廉租屋”的人，也普遍占到半数左右，美国近年来房地产泡沫泛滥，拥有独立住房的家庭也才刚过60％。在市场经济国家中，永远是有一半左右的人口是低收入阶层，这些人也拥有居住的权利，政府应该对社会的低收入人口提供住房保障，使低收入人口也能看到改善居住条件的希望，但是如果政府没有适当的公共产品提供，硬要广大的低收入人口也去买房住，但是他们又买不起，当然会对政府和社会产生强烈不满。2001年以来，中国的年均经济增长率高达9％，但占中国城市居民40％的中低收入家庭的年均收入增长率只有6.6％，大幅度低于12.5％的城市人口平均收入增长水平，让他们怎样对付年均超过12％、大城市超过20％的房价上涨率呢？所以，必须对中国的房地产发展战略与政策进行重大调整，把目前统一的“买房”政策两分开，为占居民50％左右的中等以下居民大量建设政府提供的“廉租屋”，而对中、高档商品房的价格则应充分放开而不加限制，充分释放中、高收入阶层对住房的居住与投资需求，也为开放内需，提高国内的消费率开拓出路。

　　顺便指出，“国六条”中要求，新上的楼盘中必须有70％的户型低于90平米，这个政策显然还是在“买房为主”的政策指导下，为限制房产投机和保护中低收入人群而设计的。如果是从高、低收入“两分开”的政策思路看则不应如此，因为以三口之家为基本的城市家庭单位，如果是建设“廉租屋”，人均有20平米、一套两居室住房有70平米左右就足够了，而为满足中、高收入城市居民的住房需求所建设的住宅，则不应有户型面积限制的要求，应由房地产开发商也即市场来选择户型安排。（2006-6-19）