王建:1998年以来实行的住房市场化改革,现在应该明确采取“两分开”的政策:一部分是保障性住房,另一部分是市场化的住房。现在政府把这两个市场混淆在一起,两个市场都得不到很好的发展。即使经济发展到相当高的水平,也还是会有相当数量的居民没有能力自购住房。“居者有其屋”,这是社会和谐、稳定的一个基本前提,保障性住房要逐渐成为重点。一般来说,保障性住房的比重在发达国家要占到四成。

　　按照香港和英国的经验,在保障性住房里,又分为两部分:一部分是廉租屋,有两种形式,一种是政府给予租房现金补贴,另一种是政府盖了房子让最低收入的人去住。另外一部分在香港叫公屋,类似于我们的限价房,由政府指定一块地给开发商,开发商不以盈利为目的,用很便宜的价钱卖给那些中低收入的人群,不足的金额由政府补贴。廉租屋和公屋加起来应该占到住房供应的四成。

　　我国仍然有大概40%的居民收入增长低于经济增长速度,或是低于居民平均收入的增长速度,这一部分人应该界定为中低收入群体。对于中低收入者,政府应该提供大概15%-20%的廉租房,再加上20%-25%有政府补贴的的低价商品房。

    《21世纪》:从土地供给的情况看,房地产市场能有多大的调整空间?

　　王建:提高城市住宅的容积率,能够起到抑制房价的作用,因为提高了土地的使用效率,可以盖出更多的房子。2005年,发改委做过一次测算,当时中国城市的平均毛容积率(所谓城市的平均毛容积率,就是城市的总建筑面积和城市建成区面积之比)大概是0.87,这个数字是很低的,因为当时台湾是1.2,香港是1.6,日本大概是2。我们很多大城市对建筑物的容积率是限高的,像上海寸土寸金的地方,要求容积率不能超过1.7。这样来使用土地太浪费了,在香港、日本等土地资源稀缺的东亚地区,对容积率是要限低的,他们的建筑要保证对土地的最低使用效率。

　　我们国家一定要提高土地的利用率,建设紧凑型城市,当然城市的景观要有统一的规划,比如说主要的城市里都应有视觉通道,同时要照顾到城市居民的宜居要求。但是总的来说,提高城市住宅的容积率是解决住宅用地稀缺的重要途径。

　　《21世纪》:房地产市场目前的形势与紧缩的货币政策是否直接相关?反过来看,如果房价下跌,对信贷体系会有什么影响?

    王建:房地产和银行信贷的关系,反映了房地产泡沫产生和破灭的过程。在泡沫初期,地价很高,银行愿意接受房地产商的土地抵押,抵押物的价格上升,地产价值是充足的。一旦经济形势不好,比如今年就是一个下行的趋势,地价往下掉,地产价值就缩水了,银行抵押物的价值就不足了,所以肯定会有一部分银行遭受损失。但是房价下降给银行造成的损失到底有多大,数量上还不太清楚。整个房地产贷款大概占总贷款量的两成,其中居民贷款占大多数,居民的贷款还是比较稳定的,坏账率很低。对于整个经济来说,房地产市场也没有股市那么大的影响,政府应该不会救房地产。

                                                （21世纪经济报道)