[导读] 中国目前的房地产市场基本上没有泡沫，垄断也不是一个突出的问题。但是开发商的暴利是确实存在的，主要是因为土地价格实际上被严重压低。要破除暴利以及隐藏其间的腐败，唯一有效的途径是在房地产产品市场和土地市场上形成有效竞争。

　　目前不少议论认为我国的房价过高，已到了老百姓买不起的程度；在另一方面，人们认为这一高房价是房地产商所为，目的是获得暴利。然而，所谓房价，就是已经成交的交易的结果，它意味着房子已经按此价格卖了出去，从而就没有买不起的问题。所谓买不起者，是指收入较低的居民群体。如果房地产市场是竞争性的，也不能认为开发商能够操纵房价；因为想抬高房价牟取暴利的人也许会因房子卖不掉而大败亏输。

　　当然，对上述两种判断都有些例外。如果在房价的形成中有某种投机的成份，房价高得就不合理。在这种情况下，也可以说房地产市场中有“泡沫”。关键在于，如何判断某种房价就是正常交易的结果，某种房价含有泡沫。简单地说，只要购买房子的行为是真实需求所致，房价就没有泡沫。那么什么是真实需求呢？就是用自己的钱购买房子用于居住、使用或投资。即使在购房时使用了银行的抵押贷款，只要这种贷款是分散的，只要没有银行大规模参与或支持炒房，只要没有大的投机金融集团的恶意炒作，就不会有泡沫。因为房地产价值甚高，非有巨额资金不能撬动其价格。所以中国目前的房地产市场正如徐滇庆教授所判断的那样，基本上没有泡沫。

　　在另一方面，如果房地产市场中存在着垄断，也会使房价高于市场价格的正常水平。然而，垄断是否存在呢？应该说，结论应该在细致的研究之后。除了对市场结构(即一个市场中有多少企业，以及大中小企业的分布)和市场集中度(即前几大企业的市场份额)的传统研究外，还要对与房地产有关的地理垄断有所考虑。总体而言，若一个城市的某一类房地产(如住宅或写字楼)为一个市场，一般都会有多个企业竞争；根据经济学的常识，只要企业数超过4个，就可以认为不存在垄断。我国一般的中型大型城市，某一市场的开发商数量应会超过此数。如扬州这个拥有107万城市人口，456万户籍人口的地区，就至少有154家房地产开发公司；威海这个拥有59万城市人口，249万户籍人口的地区，也至少有32家房地产开发企业。

　　房地产市场中可能存在的垄断情形，一是某一房地产项目构思独特，概念领先，且能营造一种特殊的文化氛围，从而与其它的房地产项目有着很强的产品差异，就可能在一段时间内形成所谓的垄断。但这种垄断是通过人的创新努力形成的，应被视为技术创新专利一样的权利，是对创新者的合理回报。一是地理垄断。应该说，有些地点是独一无二的，它的垄断利益可以表现为相对于其它土地的高额的级差地租，但一方面，这不会造成房价的普遍高企，这些地点究竟有限，也不适用于建设大众化住宅和其它建筑，它们只可能用于个别的豪宅；另一方面，这样的垄断利益可以通过土地的拍卖而收归土地所有者，而不是房地产开发商。所以我们也可以大致认为房地产市场基本上是一种竞争性市场，也就是说，房价依然是由市场竞争决定的，它没有过高的问题。

　　尽管如此，并不意味着房地产开发商不可能有暴利。仔细观察一下房地产的生产销售流程，就会知道房地产开发商的成本和利润不仅只涉及房地产的最终产品市场，还涉及房地产业的要素市场。其中人力要素市场和物质要素市场基本上是竞争性的市场，只有土地市场的情况不同。在相当长的一段时间里，土地市场并非一个竞争性市场。在2002年以前，土地主要以协议出让的形式从政府手中转到房地产开发商手中。所谓“协议出让”，就是政府与特定企业之间一对一谈判。这导致协议出让的土地价格会远远低于市场竞争的价格。这是因为，如果没有竞争者的压力，企业会在谈判中拥有较强的讨价还价能力；又因为尽管出让是以对土地的评估为基础，但由于评估一般只以特定土地的现有价值为参照，而较少估计到土地改变用途后的升值，以及城市化发展所带来的巨大升值空间，从而多是低估土地价格。同时我们也不排除，个别地方政府官员与房地产开发商之间的灰色交易，使得土地价格被严重抑低。

　　即使在2002年以后，虽然经营性土地的出让要采取招标、拍卖和挂牌的形式，即市场竞标的形式，但要真正实现这一转变还需时日。据说北京在《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定》，即33 号令颁布之后，从2002年7月1日到2004年1月19日止，仍有约4000万公顷土地以协议出让形式流到了开发商手里，可供约5年开发之需。

　　所以很清楚，当一个产业，其产品市场是竞争性的，而其土地要素市场是政府控制的，且土地交易制度更有可能使土地低价转让，在这中间就会有一个超出正常水平的利润空间，这个空间如果过大，就可以称之为“暴利”。在另一方面，房地产最终产品的价格不仅不会过高，还有可能较正常的市场均衡价格为低。这是因为，如果所有开发商都是通过协议出让形式获得土地，从而土地价格都偏低，他们的成本就都会较低。如果“房地产市场是竞争的”这一结论成立，竞争会迫使他们降低价格，导致房地产价格偏低。下图是一个非常简单的供需分析图。S1 是包含经过竞标获得土地的成本曲线，S2 是包含经协议出让获得土地的成本曲线，只要开发商间是竞争的，由S2 与需求共同决定的房地产价格P2要低于由S1 与需求决定的价格P1。

　　需要注意的是，房地产价格的些许下降(图中的P1-P2部分)与开发商低价获得土地的成本节约(图中的K)相比差距很大。也就是说，低价获得土地的好处，只有较小部分转移到了消费者手里，大部分都落到了开发商的口袋里。

　　由这样的逻辑可以推断，近年来房地产价格高涨的原因，除了城市化进程加速，居民收入增长以外，还有土地出让方式走向市场化，使土地成本上升。只要土地价格是由真实的市场竞争决定的，较高的土地价格就未必是件坏事，因为它会促进人们更为节约土地，避免城市的过度扩张。中国究竟不同于美国和许多其它国家，人口密度相对较高，我们必须要比别的国家更有效地使用土地。一个重要的手段，就是要承认和面对土地的真实成本，就要将土地市场转变为真正竞争性的市场。

　　在另一方面，只有在房地产产品市场和要素市场上都存在着有效竞争，房地产开发商的利润才会约束在合理的范围内。而相反的制度和政策，如以控制房地产价格为由而人为控制土地价格，则只会将大部分好处留给开发商，并且给某些政府官员提供腐败的空间。在这里，与人们直观的想法相反，低价资源的制度和政策是与暴利和腐败联系在一起的。而在另一个极端，即政府不仅控制土地价格，而且直接管制房地产价格的政策或制度则不仅会使我国倒退到住宅短缺和毫无个性的时代，而且会使腐败空间进一步扩大。而认为房地产市场是垄断的，从而要加强政府管制的想法，可能会因管制操作的成本过于高昂而不能有效实施。也许更好的方法是，与其管制垄断，不如瓦解垄断。这需要尽快建立和改进土地要素市场，鼓励房地产产品市场中的竞争，并对垄断行为予以限制和打击，用市场竞标的形式充分挖掘具有地理垄断性质的土地的级差地租，就既不需要直接管制到房地产开发商的成本层次，也能保证市场不受干预，从而更为有效而又充满活力。 (时间：2006-4-7)