赵晓：很高兴有机会参加这个目前国内房地产领域最重要的论坛。同时，也希望借此机会讲一个观点，也就是说，需要从新的发展观来看待和调整中国房地产发展。

　　请大家注意一下，我们今天高朋满座，产官学精英云集，但中国房地产发展最重要的角色没有到场。他们是在城市化过程中失去土地的农民以及购买住房或者想购买但买不起住房因而宣布要“不买房”的人们。

　　从第一届到第六届也就是本届博鏊房地产论坛，这些最重要的主角一直缺失，请大家思考。这是偶然的呢还是必然的呢？

　　我的看法是在目前的权力结构和游戏规则下，应该说是必然的。我将用下面的分析来证明。

　　意大利伟大的经济、社会学家帕累托发现，如果“某个措施A将导致1000个人每人损失1法郎，而某一个人将得到1000法郎，则后者将会花很大力气来争取A，前者将只进行微弱的抵抗，因此很可能最后的结果是，试图确保通过A得到1000法郎的那个人将会获得胜利。”

　　帕累托的这一重大发现表明，人多并不等于力量大。由少数人组成的有谋利冲动的有组织的利益集团，其力量往往超过“沉默的大多数”，成为利益分配的主导力量。帕累托假说在中国房地产业的发展过程中已得到可悲的应证。

　　众所周知，房地产虽然在中国如火如荼，但并非象某些开发商所说的那样，完全是来自“市场需求”因素，而在于一些更加诡秘的“潜制度”因素。其中，最重要的便是地方政府与房地产商形成的神圣联盟。这一神圣同盟的关键，便是我在多篇文章中所概括的“你发财、我发展，成本社会掏”的畸形增长模式。也就是说，地方官员需要通过大造政绩工程来升官发财，而房地产商们需要借助地方权力完成的拆迁任务，最低成本地暴富，两者一拍即合。至于大量的社会与公共损失，譬如说环境破坏，失地农民的利益损失、银行的呆坏帐风险乃至国家的税收损失以及后任官员的利益，则都在这一“发展过程中”被忽视甚至根本不予考虑。显然，这既是一种过于短视的发展方式，也是一种利益分配严重不平衡的分配方式，在这种增长模式下，地方官员与房地产商获得了“暴利”，他们发展地方房地产的积极性不亦乐乎，房地产也很快被推波助澜成为炙手可热的一大产业，甚至成了中国当前经济发展的第一推动力（名曰“重要支柱产业”），但大多数人并不能从中分享繁荣和收益，由此便造成了中国房地产利益的严重分化。固然，房地产的消费既受到了中国两极分化的收入分配结构的影响，但房地产畸形的发展模式本身也是造成中国收入分配不公的极其重要的原因。

　　许多人以为房地产的市场化等于房地产已经市场化，其实在房地产迅速发展的过程中，市场“看得见的手”的作用只是一个方面，甚至可能是一个不太重要的方面，政府“看得见的手”以及开发商对公共政策的影响力在其中的作用才是关键。显然，要论“权贵资本主义”，要论“拉美化的市场模式”，当前中国房地产市场是最接近的。

　　当然，笔者的研究还发现，不仅房地产业，中国地方公共工程、基础设施的发展（想一下严介和致富模式）也都在类似于房地产“你发财我发展、成本社会掏”畸形发展模式下大张旗鼓地进行。这样的模式，建构于中国地方分权的基础之上，建构于缺乏权力制衡的行政权力基础上，建构于地方官员的“廉价投票权”的基础上，早已成为中国经济发展制度创新之“正派”武功之外的另一“邪派”武功--其动力也邪乎，其破坏亦强劲!

　　那么，为什么会出现这样一种邪乎的发展动力机制呢？一方面是因为帕累托所说的大众易于被利益集团各个击破的天生弱性；另一方面，则与中国房地产发展的理念偏颇有关。

　　许多人以为，经济学家是研究经济的，其实，经济学家真正目的是研究社会福利的最大化，经济发展因为是社会福利的重要来源才得到经济学家的重视，但经济发展显然并不直接等于社会福利更不等于社会福利的全部。所以，我们看到，人类关于发展的理念至少已经历三次飞跃。一是二战以后，一些发展中国家和国际组织将增长等同于发展，后来经济学家指出，增长不同于发展，增长如同人的身高增长，不意味着人的身体素质的提高，后者才是发展的概念，包括工业化、城市化以及结构提升等在内的发展比增长更为重要，这是发展理念的第一次飞跃。二是上个世纪80年代后逐渐兴起的从一般性的发展到可持续发展的飞跃。经济发展理念的第三次飞跃是1998年诺贝尔经济学奖得主阿马蒂亚?森提出了“以自由看待发展”的理念。森认为，自由不仅是发展的条件，自由交易、自由选择等均有利于经济发展，自由更是发展的目标，因为自由本身例构成人的重要福利。因此，发展不仅要考虑增长以及工业化、城市化等结构问题，更需要引入自由的指标来进行衡量。

　　森对自由的理解与我们通常谈论的“政治自由”的概念不太相同，他认为，人类的自由具有不同的种类和层次，既包括“工具性自由”，又包括“实质性自由”。他提到的“工具性自由”包括：（1）政治自由；（2）经济条件；（3）社会机会；（4）透明性保证；（5）防护性保障。森指出，上述“工具性自由”有利于人们更加自由地生活并提高他们在这方面的整体能力，同时它们也互相补充。如政治自由（表现为言论自由、公民权利和自由选举等）有助于促进经济保障。经济条件（表现为参与贸易和生产的机会等）可以帮助人们创造个人财富以及用于社会设施的公共资源。社会机会（表现为教育和医疗保健等）有利于经济参与。透明性保证（表现为信用基础、信息公开性和知情权等）所涉及的是满足人们对公开性的需要：在保证信息公开和明晰的条件下自由地交易。这种保证能够有效防范腐败、财务渎职和私下交易。防护性保障（表现为社会安全网等）是对经济体系运行过程中处于受损害边缘或实际落入贫困境地的人们提供安全保障，以防止受到影响的人遭受深重痛苦、或甚至在某些情况挨饿以至死亡。森所谓的“实效性（Substantive）自由”，又称“真实自由”、“实质自由”或“实际自由”，是一种即享有人们有理由珍视的那种生活的可行能力，包括免受困苦--诸如饥饿、营养不良、可避免的疾病、过早死亡之类--基本的可行能力，以及能够识字算数、享受政治参与等等的自由。”总之，自由是人们能够过自己愿意过的那种生活的“可行能力”（Capability）。

　　如果以人类最新的发展理念来审视中国的房地产发展乃至中国的改革开放，我们就不能不看到，一方面我们的增长速度很快，甚至可能创造了世界纪录。另一方面，内在结构和质量进步却不如表面上的增长速度，可持续发展仍然面临严峻挑战。比如，在国外，房地产是一个典型的第三产业，在中国却更多是建筑业也就是第二产业的范畴。不仅如此，房地产甚至仍在很大程度上仍处于项目发展即类似于农民种地的层次，甚至没有达到工业化、规模化和标准化的水平。

　　更重要的是，“自由”的发展理念在房地产发展中基本上没有位置，无论是森所说的“工具性自由”还是“实质性自由”，对这个领域的人们来说，还象天书一样闻所未闻，当然更谈不上在这个领域付诸实践。譬如，在房地产业中，开发商既具有很强的影响政府公共政策的积极性，同时也具有很强的影响公共政策的能量。许多开发商不仅是政府官员的坐上宾，甚至本身就是挂着“政协副主席”之类的头衔政府官员。而失地的农民、建筑工人以及消费者不仅没有形成任何谈得上组织性的建构，甚至没有房地产方面的真实信息（福州市公布了一次商品房的真实成本，受到大家欢迎，但很快迫于压力不了了之），也不能很好地意识到自己的利益是如何被人盗卖的，因此是无法去保障和维护自身利益的。此外，在住房问题上，全世界各国市场经济成熟国家都高度重视住房社会保障体系的建设，就像是失业保障、医疗保障一样，只有保证这一基本的民生需要，才足以在体制上保证住房市场化推进的空间，但在中国，住房的市场化获得了开发商、学者和改革派官员们的一致喝彩，但与穷人有关的廉租房、金融保障却没有得到同步发展，这意味着政府在住房发展理念和方向是严重跛足的。

　　那么，如何有利于形成中国房地产更为全面、健康的发展呢？首先，全社会一定要确定“只有共享、才能和谐”的新与科学发展观相一致的理念。其次，要明确政府的角色，特别是政府在通过建立住房社会保障体系、维持社会公平方面的功能。政府的发展目标要果断进行调整，不仅要考虑房地产及当地经济的增长速度（增长导向、效率导向和市场化导向），更要考虑社会和谐与公平，考虑大多数穷人的利益是否已经在这一发展过程中得到体现（民生导向、公平导向以及住房保障体系的建设）。这方面国六条及其细则已经开了一个好头。三是政府要给予“沉默的大多数”以组织化的机会。按照曼瑟尔?奥尔森对集体行动逻辑的研究，我们知道，虽然人们通常认为一个具有共同利益的群体会为实现共同利益采取集体行动，譬如农民会联合起来保障自己的土地出售收益最大化，购房者会联合起来抵制开发商哄抬房价，其实，集体行动存在着诸多困难，集体行为将因集体人数的增大而变得难以组织，因此易于组织的小的利益集团往往可以轻易地打败“沉默的大多数”。在房地产的待发展过程中，我们应该考虑允许农民组织土地公司或者土地维权协会允许房地产消费者形成消费者协会和维权协会等机构，去参与房地产的发展，捍卫其利益。四是要强化政府对于市场的监管，维护市场公平秩序，当前要尤其鼓励提供这一领域的真实信息。五是在形成更加民主、透明的公共决策机制。显然，一个城市的规划、征地都不是小事情，应该形成更加民主和透明的决策机制。“如果允许并促进公开辩论，既得利益集团并没有任何理由必定取胜” （森，《以自由看待发展》中文版第120页），事实上，“经过公开的民主的检验，公共利益很可能有极好的机会战胜既得利益小集团的高调宣传（同上）”。

　　时间所限，我的讨论只能打住。结论相当简单：以增长看待发展，中国房地产可谓举世无双；以结构看待发展，则中国房地产刚刚起步；而以自由看待中国房地产发展，则一切才刚刚开始。

　　希望我们有勇气面对真实并回到起点！也希望中国房地产能够顺利完成发展的转型，进入新的发展轨道！（时间：2006-7-7）