曾记否？2003年6月的某个黄昏，当房地产调控的信号最早从央行121号文件发出时，开发商们曾群情激昂。一番公共关系工作之后，建设部联合其他五部委起草并颁布了国务院18号文，强调全国房地产市场是健康的，“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。此文让本已感到房地产要“步入冬天”的房地产商们一时欢欣鼓舞，一位著名开发商掩饰不住内心喜悦地表露心声：“这个文件写得很到位，感觉是开发商参与起草了一样。”

　　好个“感觉是开发商参与起草了一样”，那个感觉一定很棒。不过，如果说18号文曾经意味着少数利益集团的胜利的话，那么《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(下称“国六条细则”)的出台，不妨看做是庶民的胜利罢！

　　三大转变凸显调控回归

　　笔者从来不反对利益集团对合法利益的追求，但无疑更关注庶民的胜利。因为庶民的胜利不同于小利益集团的胜利，它也是追求社会福利最大化的经济学法则的胜利。说到底，经济学和政府的公共政策真正要关注的并非增长，而是全社会福利的最大化。如果增长不能带来全社会福利的增进，如果大多数人无法分享繁荣，那么无论表面上的经济增长速度有多快，无论城市形象工程搞得有多漂亮，无论“城市化”与“市场化”的口号多么动听，就统统都是偏离了发展的根本目标。

　　为什么说“国六条细则”代表着“庶民的胜利”？因为它带来了“三大转变”，即中国房地产发展理念与发展方向的转变、房地产调控理念与调控方向的转变以及房地产发展模式(游戏规则)与利益分配的转变。这“三大转变”一定会对中国住房发展乃至国民福利增长带来重大影响，其意义值得高度评价。对比2003年以来的一系列调控文件，再回顾中国房地产的发展历程，“国六条细则”带来的这“三大转变”称得上是真正有实质意义的转变，是真正重要而正确的转变，是自1998年国务院出台23号文件,刺激房地产发展以来最具革命性意义的文件。在经历了片面追求GDP增长的偏差之后，在进入到科学发展观阶段后，中国住房发展终于逐步回归，开始回到应该的起点上来了。

　　第一重：民生至上

　　首先是从增长导向到民生导向、从效率导向到公平导向，中国住房发展理念和发展方向开始发生转变。

　　房地产在全世界成熟市场经济国家的发展历来都是“政府的归政府、恺撒的归恺撒”，即房地产发展的市场化与住房保障体系的建设齐头并进、并行不悖。然而，1998年以来中国房地产的发展几乎从一开始就出现了偏差，政府住房发展的理念被单纯的市场化和效率导向所主导，政府公共职能中的民生导向与公平导向被严重漠视。

　　本来，住房市场化的目的应该是通过市场化更好地解决一部分民众改善住房需求问题，与此同时，政府要为更多的人群(特别是低收入人群)的基本住房需求提供公共解决方案，但是，传统“经济增长型”的经济体制和对地方官员的不恰当的政绩考核机制却无法保证这一方向的实现。

　　其结果，在中国住房发展中，市场转型迅速，政府转型却非常缓慢；地方政府通过公共政策来保障民生却做得不够。体制的局限与机制的缺陷最终使得中国的房地产整体发展典型地演变成了温家宝总理多次讲到的一条腿长一条腿短的跛足发展的局面。

　　当前，老百姓住不上房的问题已经和看不起病、上不起学等问题并列为中国最大的公共问题，也成为总理的心头最痛。显然，如果政府不能转变房地产的发展理念和发展方向，从单纯的住房增长导向转向增长导向与民生导向并重，从住房发展的单纯的效率导向转向效率导向与公平导向并重，从单纯的住房市场化方向转向市场化方向与住房保障体系的方向并重，中国的住房发展就会越来越远离公众，最终使得住房成为社会问题的火山，极大地威胁到中国社会的稳定，而新一届政府所开创的科学发展观、和谐社会等新理念也将无法真正落实。

　　现在，我们欣喜地看到，从“国六条”特别是“国六条细则”开始，虽然文件仍然强调了“房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业”，但同时更加强调“要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待”，这就开始将民生置于首位，而从文件内容来看，如何有效地解决百姓的住房需求成为政策的主导内容，这意味着中国的住房发展理念和发展方向已经改变，从此以后政府将兼顾房地产市场化与住房保障体系的建设，并着重保障大多数人的利益，而各级政府也必须在增长与民生、效率与公平之间寻求平衡。

　　过去两年多来，房地产调控理念和调控方向的变化同样经历了一个曲折变化的过程。从121号文到新旧“国八条”，一开始调控的主要对象是房价，调控的取向是通过防范房地产泡沫来确保经济长期增长，因此体现的仍然是增长导向。但自《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电[2005]8号)开始，中央逐渐强调各级政府“高度重视稳定住房价格工作”、“切实负起稳定住房价格的责任”，尤其明确地提出了“地方各级人民政府一定要从实践‘三个代表’重要思想和落实科学发展观的高度，把稳定住房价格提到政府工作的重要议事日程，切实负起稳定住房价格的责任。”

　　从调控房价到解决住房

　　然而，以往的调控因为主要针对房价太高可能造成的泡沫风险，因此不能够完全脱离增长导向的窠臼。此外，调控的方向主要是通过调控房价来让老百姓买得起房，但这样的政策思路未必有效。原因在于，即便房价已经调控到位，是合理的，没有任何泡沫的房价，在中国目前两极分化的收入格局下，大部分的老百姓事实上仍然买不起房，也无法解决基本的住房需求问题。因此防范过快上涨的风险、稳定房价，并通过降低房价及调控来解决老百姓的住房问题只是问题的一个方面，更重要的方面是调控住房的供应，即要像社会保障、医疗保障一样建立起完善的城市住房保障体系。

　　以往的房地产调控还有一个缺点，就是总强调房价问题是局部市场而非全国性问题，这使得房地产调控不可能从根本上去关注地方政府行为的根本变化。而如果不改变地方政府行为，中央和国务院调控房价的“看得见的手”就必然遭遇多只“看得见的地方小手”的掣肘，最终导致房地产调控无法达到预期效果。说白了，在中国，房价具有在地方政府助推下自动升温的趋势，如果中央与地方不能形成合力，中央政府根本无法有力地主导房价的变动。

　　调控从市场转向地方政府

　　这意味着房地产调控理念和调控方向必须发生改变，政府超越房价调控转向分类供应住房，从重点调控市场转向重点调控政府。这次九部委的文件题目名为《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，表面上看上去仍是调控房价，但实际上已经从调控房价转向百姓所需要的住房供应，从重点调控市场转向了重点调控地方政府。

　　可以说，“国六条”细则最值得称道的就是在调控地方政府方面有了重大突破。比如，文件中敦促各地政府必须限时编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。文件还尝试将住房的公共职能纳入政绩考核，要求“各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。”文件还试图建立督促机制，“国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。”另外，文件中还对民生性住房的土地和建设提出具体要求。要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，此外，中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。

　　“国六条”细则中，有关市场秩序的调控、信息的调控等即使是对于市场调控的内容实际上也将与对政府调控联系在一起，这意味着从“国六条”细则开始，房地产调控的理念和方向终于发生重大变化，并走上正确之途。（时间：2006-6-8  来源：中国改革论坛）