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| 对“新国十条”严格差别化住房信贷政策的评析 |
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2010-4-27 10:58:00 |
4月17日，国务院发布“新国十条”，要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。同时规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
“新国十条”中的“4.17”新政可谓是“9.27”新政的翻版，调控政策如出一辙，但相比之下，不论外部环境还是政策本身，还是有很多不同之处的。其一，宏观经济形势发生了实质性的改变。07年末经济危机初露端倪，而2010年我国已基本摆脱经济危机，经济仍将强劲复苏。其二，08年股票市场低迷，出口市场不振，内需乏力，而2010年股票市场已经过09年的上涨，出口恢复。其三，开发商情况发生大转变。08年许多开发商资金捉襟见肘，举步维艰，有些企业速动比率已经低于1，甚至拖欠拍卖的地价款和税款。而2010年开发商尤其是央企，经过信贷盛宴后已经没有资金之忧。其四，现今政策更加严厉，贷款首付比例由40%上升至50%。其五，现今政策更加完善，人民银行、银监会要指导和监督商业银行严格住房消费贷款管理。住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准。
本次严格差别化住房信贷政策的威力同样不容质疑。在新政出台后，一些城市已经开始出现抛售的苗头。在北京北三环一个楼盘，一浙江炒客一次抛出20余套房源，总价近1.3亿元；在深圳，目前已有投资客一次性挂出上百套房源出售的情况；三亚甚至出现全民卖房的景象。
随着政策的进一步完善，可以预见的是未来对房地产市场投资和投机的打击将愈加严厉，房价将在本轮调控中应声下降。对未来市场的影响可能有以下几点：（1）二手房交易将会停滞，从3月开始上涨的房价飙升将会停止，市场很可能恢复今年1-2月的冷淡。（2）市场可能出现断供潮，因为首付的突然增加，将可能影响50%以上的购房者出现观望，市场已经难以避免出现房价下跌。（3）改善性需求无力再改善，很多居住在90平米以下住房的家庭可能因为这一政策无力再重新购房，1.1倍的利率将停止90%以上居住升级客户的改善性需求。这需要政策的尽快完善来改观。（4）违约有可能大量出现。如果政策立刻实施，现在已经签约的商品房及二手房因为贷款购买者难以支付首付或将会出现违约。如何认定交易的有效性也是政策需要尽快认定的。
国务院近期的楼市信贷紧缩令如同一盆凉水，适逢其时。严格差别化住房信贷的政策将有效平抑房价并挤出房地产泡沫，在政策的选择上政府应保持审慎的态度和坚定的决心，加上扩大土地供应的“供应管理”和箭在弦上的税收新政，相信2010年楼市疯狂定将不再。楼市调控的政策到位后，制度创新如果也能尽快到位，那么中国的房地产市场就能从现在的“问题市场”真正进入“正常市场”。 |
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