雄安新区探索住房租赁模式

2016年12月中央经济工作会议提出，促进房地产市场平稳健康发展，房子是用来住的，不是用来炒的。雄安新区的房地产开发应秉持这一基本精神，既要保证住房的充分供给，又要立足房屋的居住属性，探索新的住房建设经营模式，杜绝炒房现象发生。

雄安新区规划面积大，现有开发程度低，根据中国社会科学院京津冀协同发展智库课题组报告，雄安新区初期将聚集100万人左右，远期人口规模控制在500万人左右。为此新区需要占用大量土地进行房地产开发，既要满足今后前来雄安工作、创业人员的住房需求，又要保证住房的品质及生活配套设施的健全。不妨假设雄安新区未来容纳300万人口，人均住房面积30平方米，综合考虑地价、拆迁、建筑成本等因素，每平方米的建设成本为3000元，粗略估算住房建设的资金需2700亿元。如此规模的资金量，仅靠政府财政承担显然是不切实际的，应当充分发挥市场机制的作用，解决新区住房建设的资金问题，引入多元的投融资方式，激发民间投资主体参与雄安新区房地产建设的积极性。

通观世界各大城市，由于房价高企，居民租赁住房的比例都很高，尤其是刚毕业的学生或刚进入城市的农村人口，租房居住成为其主要途径。需要租房的人根据自己的收入水平和个人偏好选择租赁需要的房子，政府对低收入的家庭提供廉租房或廉租房补贴，并对租赁市场进行规范。因此，雄安新区采取租赁方式解决居民住房问题是可以实现的。

根据居住主体的不同，租赁住房可划分为三类：市场化租房、公租房和廉租房。市场化租房即按照市场化租金收取房租的住房，是新区租赁住房的主要途径，旨在解决新区稳定就业者的住房问题。这类住房的租金合理稳定，具有完善的配套设施和服务，尽可能离工作单位较近，将对外来务工人员，尤其是年轻的创业者、新毕业的大学生等具有较强的吸引力。公租房即以租赁形式提供给公务员、事业单位公职人员的住房。雄安新区被定位为北京非首都功能的集中疏解地，意味着新区将优先吸引中央企事业单位入驻，将会有较多公务人员因工作需要而迁入新区，不论是长期居住或短期外派，都应为这类公职人员提供相应的公务租房。可采取政府向房地产商集中购买的模式，再租给公务人员，租金标准由政府统一规定。廉租房是住房保障的一项重要内容，是收入偏低的社会阶层享有基本居住权利的重要体现。雄安新区也应当提供一定数量的廉租房，解决符合条件的低收入者如农民工、低保户的住房问题。

在雄安新区推行只租不售的住房保障模式，如何确定租金是关键。租金过高，人们负担不起;租金过低，房地产商不仅达不到盈利的目的，而且难以收回成本，这将直接影响房地产商参与建设的积极性。因此，应当基于市场化原则确定租金标准。可借鉴欧美国家的做法，由政府实行不同程度的租金指导或管制。例如，英国设立住房协会负责住房的兴建和出租，其建房资金近50%来源于政府年度拨款;德国实行房租指导价和涨幅限制，规定三年内房租涨幅不得超过15%(此前为20%)。对于雄安新区的住房建设，在已知土地成本、开发费用、银行利率、税费等建设成本的前提下，保证房地产商一定比例的利润。同时，应明确规定承租者不得转租或擅自改变住房用途，尽可能杜绝住房在个人之间交易的可能。这一方面有利于稳定市场租金，规范住房租赁市场;另一方面也有助于保障房地产商收益的稳定性。

在雄安新区推行只租不售的住房模式，将为全国住房租赁市场的规范化发展起到带头和示范作用，有助于缓解以北京为首的一线城市的购房压力，有利于房价的稳定和房地产市场的健全发展。

来源：《中国金融》 2018年第1期