以市场化的方向进行住房制度改革，取代低效率、不透明、不公平的住房制度，本来就是一个巨大的进步，释放出巨大的市场能量，使得房地产行业成为国民经济的支柱行业。其中最为关键性的住房制度改革的进展，还是停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化。

　　任何一个在计划经济体制下的行政机关工作过、并且体会过这种计划管制式的住房管理体制的人，都能够体会到市场化的住房管理体制改革对人的选择的多样性、人的尊严、人的流动所带来的巨大的福利改进。

　　从历史数据看，我国城镇居民的住房面积已从1979年的4平方米，提高到如今的人均使用面积20平方米左右，住宅的成套率已达到80%左右，住房自有率也达到70%。

　　市场化导向的改革，并不意味着政府可以完全无所作为。当前市场存在的最为突出的问题，就是政府在房地产市场上的合理定位问题。

　　构筑理想居住生态

　　对于目前普通城市居民在市场化解决住房过程中出现的问题，我认为不利于全民福利的增进，不利于和谐社会的建立，因此，构筑理想的居住生态将是一个必然的选择。

　　首先，要关注收入结构的差异。不同收入阶层的人群，所遇到的住房问题是不一样的，这就客观的提出了一个十分重要的问题：必须要根据不同收入阶层的具体状况来差异化的提出住房问题的解决方案。

　　其次，要关注地区结构的差异。从2002年底经济增长进入新的增长上升通道之后，各个地方出现程度不同的房地产过热的问题。从总体上来看.房地产过热主要集中在长三角地区和部分省会城市，但这些地区在过热时间的起点及过热持续时间长短不同，把握调控政策时，要区分对待。从统计数据看，前5个省市的房地产投资规模就大约能够占到全国的50%左右，因此这个问题要放到整个中国的城市化进程中来看待。

　　如何才能合理有效利用在中国十分稀缺的土地资源.同时又能覆盖到不同利益阶层的利益诉求？目前看来，只能依靠一个高效率、透明、公正的房地产市场，政府在尊重房地产市场规律的基础上进行合理的介入，承担自身应当承担的责任。

　　政策渐变的可能

　　从一定程度上讲，我国的住房体制需要在一些方面作出调整。

　　首先是政府要以适当的方式承担自己应当承担的责任，特别是对于低收入人群的社会保障责任，但是更为重要的是培育一个信息披露充分、交易过程透明的房地产市场的制度建设的责任。

　　其次，要重点完善多层次的房地产市场。许多地方各级市场不均衡也已经成为房地产市场发展的一大障碍。目前，我国房地产二级市场(房地产的开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场)发展较快，相比较而言，关于土地使用权出让的房地产一级市场以及关于房地产再次交易的房地产三级市场尚不健全，这在一定程度上阻碍了整个房地产市场的均衡发展。特别是三级市场具有解决消费者梯级消费、提高消费者消费能力等多方面作用，对二级市场推动作用较强.但是当前的发展又严重滞后，应当重点关注。

　　第三，从房地产市场本身看，市场也必然进入一个市场细分的专业化阶段。例如，规模较大的楼盘可以质高价平的高性价比主导楼市发展：一些小盘则应以特色为诉求，突出自身的特色。

　　合理界定政府职责

　　在坚持市场化的改革前提下，要合理界定政府在房地产市场上的职责。

　　首先，在房地产市场上，地方政府获得了最大的收益，因此不能回避相应的责任。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据，2001年到2003年间，地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年，这个数据不过区区67亿。同时，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30—40%左右。如果再加上占房地产价格20-40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50—80%。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。用高房价购买住房的消费者，实际上承担了这个巨大的房地产市场成本和城市建设资金筹集的责任。

　　这些巨大的收益，不应当被地方政府以不透明的方式用去做为形象工程、首长项目.而应当更多承担相应的职责。如果地方政府认为可以用市场化的商品房供给方式让所有的百姓都购买商品房，显然就是一种失职。

　　其次.政府应当是一个准确、及时、全面、透明信息的提供者和市场透明规则的制订者。公众对于房地产市场的判断，需要建立在全面的信息基础上。即使是房地产投机活动，最好的抑制办法实际上还是提供透明的信息供公众来独立做出自己的理性决策。

　　第三，政府应当重点完善政策性住房金融制度，提高政府补贴效率。在住房制度改革目标基本实现以后，政策性住房金融就需要重新定位，应该从为住房改革提供配套金融服务转移到为中低收入阶层居民住房消费提供金融服务、促进住房社会公平的目标上面来，作为社会保障制度的一部分来看待。我国的政策性住房金融制度基本以住房公积金存贷款为主。

　　从目前状况看，公积金的覆盖面和资金筹集均存在问题，发展思路需要重新定位。另外.政府补贴方式必须创新，以提高补贴效率。我国目前的政府补贴采取的是“暗补”的方式，即在经济适用住房建设上，采取免交土地出让金，优先获得信贷资金，享受某些税费减免等措施。另外，还可以考虑将“暗补”变为“明补”，由对开发商补贴转变为直接对符合条件的消费者补贴，例如实施廉租房政策。（时间：2005-9-28  来源：《资本市场》  王建茹）