政府介入房地产的三条边界
2007-9-17 10:49:00
 

    当前以市场化为方向进行的住房制度改革,停止住房实物分配、逐步实行住房分配货币化,取代了以往低效率、不透明、不公平的住房制度,正在释放出巨大的能量。

  根据全国16个主要城市的调查,近年来城镇居民的住房面积得到了大幅提高。2004年底,城市人均住房使用面积平均达到20.15平方米,比1998年提高了3平方米;户均使用面积达到60.17平方米,比1998年提高了8.59平方米。住宅的成套率达到80%左右,住房自有率也达到了70%

  以市场化为导向的改革,并不意味着政府无所作为。参照国外的经验,政府对房地产市场的适当介入是必须的,但是这种介入须立足于市场规律,以尊重市场为出发点,而不是人为地扭曲市场。

  如何合理界定政府在房地产市场上的职责?

  在房地产市场上,地方政府获得了最大的收益,因此不能回避相应的责任。根据全国人大副委员长盛华仁提供的数据,从2001年到2003年,地方政府的土地出让收入为9100亿元。而在1998年,这个数据不过区区67亿元。同时,在整个房地产建设、交易过程中,政府税、费收入占到房地产价格的30%40%左右。如果再加上占房地产价格20%40%的土地费用,地方政府在房地产上的收入约占整个房地产价格的50%80%。在欧美国家,地价、税费相加大约只占住房价格的20%左右。用高房价购买住房的消费者,实际上承担了巨大的房地产市场成本和城市建设资金筹集的责任。

  这些巨额收益,地方政府应该以透明的方式纳入地方财政预算,否则就是失职。在巨额资金运作不透明的情况下,所有购房者将继续为高房价中的政府溢价部分埋单。

  不仅如此,政府应该担当准确、及时、全面、透明信息的提供者,和市场规则制订者的角色。公众对于房地产市场的判断,建立在全面的信息基础上。作为一种市场行为,房地产投机活动的存在是必然的,最好的抑制办法是提供全面而公开的信息,以便让公众独立地作出理性选择。

  在健全的市场环境下,房地产价格应该等于其重置价格(或各期租金收益现值之和),并受供求关系的影响。但在信息不对称的情况下,过度的炒作常常会导致开发商高估房地产投资的未来收益,购买者也会由此高估房价,成为形成房地产泡沫的一个重要原因。因此,准确、及时、全面、透明的信息是房地产市场平稳运行的基础。

  最后,在住房制度改革目标基本实现以后,我国的政策性住房金融需要重新定位:应该作为社会保障制度的一部分,从为住房改革提供配套金融服务,转移到为中低收入阶层居民住房消费提供金融服务、促进住房社会公平目标上面来。我国的政策性住房金融制度基本以住房公积金存贷款为主,管理机构为各地的住房公积金管理中心。从目前状况看,公积金的覆盖面和资金筹集均存在问题,发展思路需要重新定位。

  目前的政策性住房金融制度,政府的补贴效率并不高。我国政府采取"暗补"的方式,即在经济适用住房建设上,采取免交土地出让金、优先获得信贷资金、享受某些税费减免等措施,鉴于房地产市场的发展,可以考虑将"暗补"变为"明补",由对开发商补贴转变为直接对符合条件的消费者进行补贴,例如实施廉租房政策。

  如何才能合理有效地利用在中国十分稀缺的土地资源,同时又能覆盖到不同利益阶层的利益诉求?目前看来,只能依靠一个高效、透明、公正的房地产市场。政府须在尊重房地产市场规律的基础上合理介入,承担自身应当承担的责任。(时间:2005-11-2  来源:每日经济新闻)

 

 
 
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