主持人：那么北京能否像上海一样通过其他手段，将市场引导到新城而不迁移首都功能呢？我们知道中央机关在老城已经投入了大量资源，突然放弃毕竟不是一件容易的事。
赵燕菁：北京和上海最大的不同，就是行政功能占用老城的资源极大，大量的土地、基础设施都直接或间接为行政功能服务的。现在这部分功能已经达到抑制城市其它功能成长的程度。北京的老城里，工业功能已经外迁得差不多，目前主要功能就是行政、商业和居住三大块。其中商业对区位是最敏感的，一定要在中心区才能发育。广州为了疏解中心密集的商业，曾在城市外围规划了大量商业空间，结果中心区依然密集，小小的“细铺”可以卖出天价，外围的商业却大量空闲。居住功能实际上是附着在其它功能上的，其它功能出不去，居住也不可能离的太远。单一的开发商在远离城市老城的地区实际上是无法生存的。因为它不仅要提供商业、银行、邮电的基本的社会服务，还必须提供教育、医疗等设施，否则即使它的房子更好面积更大也无法同老城的居住功能竞争。就算有的大型开发商可以提供高水平的教育和医疗服务，但法律却不允许它建立自己的公安、工商、税收等部门。实际上真正可以大规模外迁得城市核心功能，只有行政功能。
假如大家都不出去，而是竞争老城有限的空间，任何一个功能空间的增加必然是其他城市功能用地的减少。经济的发展必然伴随着城市人均指标的提高——更高的人均商业面积、人均绿地面积、人均居住面积、人均办公面积。如果由于某种原因，如技术、地质或历史名城保护等，向高空发展受到阻碍，城市经济就会受到抑制。对于北京来讲，建设新城就必须将城市的核心功能迁出去，而最容易动员和外迁的功能就是行政。更为重要的是行政中心大规模外迁可以为新城提供一个巨大的初始需求，不仅可以一举形成必要的物质基础设施，而且可以迅速形成的必须的社会基础设施，包括公安、工商、税务等一系列政府服务，这是任何开发商都无法提供的。对于北京来讲，只要行政职能不迁出去，就无法说服市场相信城市中心真的会迁移，城市结构的调整就不可能实现，新城建设就会演变为另一个亦庄或上地，成为附属于北京母城的另一个开发区。这是北京同上海及其它城市最大的不同。
主持人：行政中心迁移需要大量的投资，在目前有大量下岗工人国家经济还比较困难的时候，建设大量的楼堂馆所等不能产生直接经济效益的工程，是否合适？资金从那里来？
赵燕菁：去年，我们在福建漳州规划了一个新的行政中心，在方案向公众展示时，观众留言中提到最多的一个担心就是你提的这个问题。实际上这也是当初青岛、厦门等城市建设新的行政中心遇到强大阻力的重要原因。50年代，著名规划大师梁思成和陈占祥曾经提出过在北京西郊建设新的中央办公区的规划，这就是新中国城市规划史上占有重要地位的“梁陈方案”。但是这个方案最后败给了按照大莫斯科规划为蓝本的苏联专家方案。多年后，当人们回顾这场改变北京城市命运的规划思想大对决时，仍有人认为即使“梁陈方案”被采纳，在当时百废待兴的条件下，也没有力量完成。
那么今天新首都区的建设需要的投资远远超过“梁陈方案”的规模，北京是否有充足的财力，实现这一宏大目标？去年，我们提出广州跳出老城在南沙建设自己的深圳时，很多人也有类似的担心，认为广州没有这个力量，深圳毕竟是倾整个国家之力建设的城市。但是，他们没有想到国家80年代初决定建设深圳时，国内总产值不过4000多亿元，存款不过300多亿元，而现在，仅珠三角地区的GDP就有6000多亿元，仅广州一家存款就达到5000多亿元，同80年前相比，今天的北京、广州都可以说是富可敌国。在需求不足的经济周期里，投资规模大不仅不是缺点，反而是求之不得的，只要能确保回收，拉动的投资越大越好。
在这里我们还必须纠正的一个错误观点就是，新城的建设，楼堂馆所的建设，是只有投入没有产出的无效益的经济行为。城市在形成的过程中，大多建设是围绕着行政和商业功能展开的。随着城市的发展，城市中心的地价逐渐上升，土地的潜在价值越来越高。同商业功能不同的是，行政功能即不交税又不支付地价，对城市财政没有任何贡献，所占土地却随着事业的发展不断扩张，导致地价上升，排挤大量能产生效益的城市功能，这实际上是政府在与民争利。像北京市政府、公安部、邮电部等所占的土地，如果放到市场上，都会是天价。如果政府将这些资产市场化，筹集到的资金足够其在新区建设超过目前规模几倍的新办公楼。而这些土地转让给商业等创造直接效益的城市功能，不仅带来的新的就业，还可以增加新的税收。行政中心迁到新区后还可以带动新区土地升值，其回收的资金足以抵偿新区基础设施的投资。
同其它城市相比，北京首都职能过于集中在老城，是建设新城，调整城市结构的最大障碍，而一旦行政中心迁移，带来的转换效益也可能比其他城市更大。政府在老城的资产并不是简单的放弃，而是有偿的转让，这些资产进入市场可以迅速增加老城中心地区土地的有效供给，抑制北京地价的继续上升。同时，可以大幅提高新区的地价，使奥运会的投资效益分布在尽可能多的面积上，通过“规模生产”，降低土地的成本，以薄利多销的方式控制地价，在提升北京基础设施水平的同时，维持北京的长远竞争力。
对于经营的很好城市来说，新区建设不仅意味着巨大的投入，同时也会带来巨大的收入。青岛就是这方面一个最经典的例子。90年代初，青岛市政府顶住强大压力开始行政中心迁移，它首先卖掉位于城市中心的政府办公楼，获得第一笔资金，然后在新区建设高水平的行政中心，带动周边土地价值上升，政府通过出售新区土地获得了新区基础设施的投资。整个过程几乎完全是通过盘活沉淀的存量资产完成的，不仅没有占用任何可能用于下岗职工的资金，还在建设的过程中创造了大量就业机会。
主持人：这就是说，新城建设使用的更多的是闲置的沉淀的资源，这些投资同用于社会保障、扶贫的资金完全是两回事。那么50年代为什么不采用这个办法建设新的行政中心呢？
赵燕菁：由于空间结构的这个调整必须通过土地市场的转换才能完成，因此，几乎所有成功的新城建设都是在90年代初城市土地有偿制度建立之后开始的。这也解释了为什么50年代“梁陈方案”会流产，因为，在计划经济的会计规则中，行政中心的建设是只有投入没有产出的“非生产性”投资。由于没有土地市场，新城建设让出老城高价值土地，提升新区低价值土地的结构转换效应无从体现。这就是“梁陈方案”没有被采纳的根本原因。
主持人：根据你的分析，新城建设未必意味着大量投资。刚才你已经谈到深圳和浦东的基础设施建设真正财政性投资也不是很多。
赵燕菁：对，但它们的产出却非常惊人。仅去年一年，深圳对中央财政的贡献就高达487亿元。如果考虑到创造的数百万就业机会，可以说建国以来没有一项投资可以取得如此巨大的收益。远远超过了包括石油、烟草、汽车、电力等在内的任何一个工程对经济的贡献。浦东也是如此，GDP从10年前不足60亿元猛增到去年的上千亿元，超过10年前整个上海全部GDP的总和。根据我的估计，新城建设带来的效益和对经济的拉动，要远远超过南水北调、三峡、西气东输之类的巨型工程。只要城市发展起来，有足够的有效需求，很多国家工程实际上完全可以由民间投资提供。
主持人：你认为建设新的首都区，最基本的条件是什么？
赵燕菁：速度，北京的发展速度。只有高速发展，才能为新首都区的建设提供必要的需求。现在，东京、汉城虽然借着世界杯的举办，获得了暂时的外部需求，但都不足以帮助它们改变城市结构。这就像你们电视台一样，如果整体广告市场成长缓慢，即使你们接到个把大单，并不意味着你们可以不断增加新的频道。如果勉强开播新频道，结果只能有两个，不是中央1套广告收入下降，利润被摊薄，就是新的频道闲置，由于投入新频道的资产和人员需要不断支付利息和工资，设备也会不断过时和陈旧，最后可能会拖垮整个中央电视台的财务。新城的建设也是如此，搞不好会拖垮整个城市的经济。道理很简单，在有限需求的条件下，新城需求的增加，一定意味着老城需求的减少。可以说，新城建设成败的关键，就在于对未来城市发展速度的判断，一旦失误，后果就可能是灾难性的。西方很多城市由于没有足够的速度，勉强开发新城，导致老城大规模衰退。而发展国家在低速发展阶段，跳出老城发展，结果新区晾在那里，投资成为无法回收的债务。不仅如此，即使发展速度达到建设新区的门槛，但由于规划不当——选址过远、规模过大——也有可能导致投资失败，珠海西区的开发就是一个惨痛的教训。
主持人：北京会不会也出现类似的情况——比如发展速度达不到预期？
赵燕菁：这也是目前北京是否要建设新的首都区争论的一个核心。反对者的一个中心观点，就是北京现在的规模已经太大，必须加以控制，否则北京的水资源、土地资源、环境、交通等问题都无法解决。而我的判断则正相反，首先，北京的规模无法控制，北京历次城市总体规划的核心就是控制城市规模，结果从300万到500万再到900万，没有一次控制得住，每次都是提前突破。如果当年计划经济下，那么严格的手段都无法控制，今天就更无法控制。其次，北京的规模不能控制，我国目前的城市化水平是37%左右，根据国际经验，这是城市化加速成长的阶段，在国家城市化的浪潮中，北京不可能成为一个孤岛。未来得10~20年中国的城市人口总量将会比目前增加1倍，接近发达国家人口的总和，这将是人类历史上最壮观的人口迁移，过去十年的发展证明，北京同其它城市相比只会发展得更快，否则北京就没有完成国家战略要求北京承担的份额。第三，北京的规模不应控制，奥运会的申办成功，要求北京的规模有一个快速扩张，否则巨额的投资摊在现有的土地和人口上，将会使北京的土地和劳动力变得极为昂贵，从而丧失长远的竞争力。第四，北京的规模不必控制。我的一项最新研究表明城市的合理容量不仅是规模的函数，而更多的是结构的函数。就像单个生物的细胞虽然不可能很大，但无数的细胞却可以组成高度复杂，大于单一细胞无数倍的生物组织。对北京来讲，重要的不是控制它的规模而是调整它的结构。
资源上更是如此，如果北京和其它城市不快速发展，土地资源浪费就会更加严重，因为农村的人口出生率和人均土地占有面积，都比城市要高得多。至于水资源短缺更多的是政策问题，假设我们水的利用率能达到以色列目前的水平，即使没有南水北调，人口也可以成倍增加。实际上，现在的海水淡化成本已经同南水北调的成本非常接近了。我的判断是，未来10~20年，北京的城市规模还会有一个较快的增加。这就是我提出北京必须尽快建设新城的基本依据。
主持人：如果真的建设新的首都区，会改变很多北京人的生活，我想无论普通市民和开发商都会关心新的首都区将建在什么地方。作为一个专家，你认为应该建在什么地方合适？
赵燕菁：这个问题也是目前规划界热烈讨论的话题，我们可以把北京分大体为东西南北四个象限，我想未来首都区无论具体位置在那儿，其战略布局都应当是在右下方这个象限里，也就是东南方向上。只有这个方向，才有足够的发展空间，才能同区域内其它城市的发展相呼应。最近，中国城市规划设计研究院的一项研究认为新首都区应该布置在通县与CBD中间，这样北京未来的高地价区就正好落在现在的CBD上，这也符合一般城市地价曲线分布特征；吴良镛院士曾提出新的中央行政区应当在京津唐（秦皇岛）之间的三角地带；还有人建议布置在北京-天津之间，廊坊以北的地区。这样北京的发展就可以同天津、河北的城市发展结合起来，实现更大范围的基础设施共享。京津冀北地区就有可能形成一个像珠三角和长三角地区一样规模的超级城市群，从而大大强化北京在东北亚地区城市竞争中的地位。这些位置的选择取决于新首都区的规模。顺便说一下，当初奥运会的选址曾经考虑过在北京东南方向的亦庄附近，结果在最后一分钟被放弃。现在，奥运村布置在北中轴这个完全错误的位置。不能不说是一个战略性的失误。
主持人：最后，请你谈一下北京新的首都区什么时候开始建设最合适？现在还缺少什么条件？
赵燕菁：如果说最合适的时机，新的首都区10年前甚至50年前就应当开始建设了。假如当初梁陈方案被采纳，北京就会是一个完全不同的景观。2008年的奥运会不是北京能够建设新城的第一次机会，但却可能是最后一次机会。因为一旦大规模的基础设施投下去，北京的城市结构就很难再次更改，北京就会在错误的道路上越走越远，直到像今天的东京、香港和汉城一样，忍受城市长期失去竞争力的痛苦。相反，如果北京抓住这次奥运会提供机会，成功实现城市结构的转变，就会利用后发优势，在同汉城和东京竞争东北亚中心城市时抢占有利位置。
上海已经在十年前成功地实现了城市结构的转移，广州最近也将南沙确定为未来发展的重点，并在广东省的全力支持下，开始了广州新城的建设。如果我们把珠三角、长三角和京津冀北地区城市发展看作中国实现现代化的“三大战役”，其它两个城市群的首位城市都开始了城市空间结构的调整，现在就要看拥有奥运会举办之利的北京能否实现这一战略性的改变。
未来北京在东北亚地区主要的竞争对手就是现在正在举办世界杯的东京和汉城。在东京和汉城都曾有人提出过迁都和对城市结构进行战略调整，但却由于政治领导人缺少决心，一再丧失大好机会。现在，这两个城市高速发展已经停止，再想调整城市结构已经为时已晚，尽管它们比10年前、20年前更富有，但他们就像抛了锚的豪华汽车一样，已经失去了结构转向的动力。最近，东京出现了抗议迁都的游行，就因为东京当初房地产价格过高时，相当多银行贷款的抵押是固定资产，一旦迁都，东京房地产价格必定会进一步下滑，银行的坏账将大量增加，从而进一步恶化目前以金融为中心的经济衰退。现在的东京和汉城正在品尝当初犹豫不决酿下的苦果，而这也正是北京与他们竞争最大的机会。
20年前，邓小平的远见造就了深圳这个人类城市发展史上前所未有的奇迹，10年前，江泽民、朱鎔基的决断使浦东成为中国改革的标志。现在，我们关于北京空间结构必须进行战略性调整的研究已经报给总理，如果说北京建设新的首都区还需要什么条件的话，那就是政治领导人的意志和决心。谢谢！
主持人：非常感谢你赵先生，谢谢！
参考文献
1、《北京晚报》2000：“回首悉尼展望北京”2000/12/28 56版
2、海梅2000：“日本地价连续11年下跌” 《中国国土资源报》2002/5/31
