目前经济政策的制定，离不开我们对宏观经济问题的理解。而理解目前问题的唯一办法，就是解释其形成的历史路径。只有对这一轮经济高潮得出正确的解释，才能对随之而来的问题有正确的判断，也才能制定正确的经济政策。
一、住房制度改革：经济增长的启动器
20世纪90年代后期开始，我国的房地产进入了新一轮高速增长，这一轮房地产增长之猛烈，持续时间之长，超乎所有人的预料。与此同时，房地产在国民经济的地位迅速提高，对经济增长的拉动作用也越来越大。根据央行《2002年第二季度货币政策执行报告》测算，2001年房地产开发投资对中国ＧＤＰ增长的直接贡献率为1.3个百分点，再加上间接贡献率可达到1.9到2.5个百分点。也就是说房地产对ＧＤＰ增长率的贡献高达26%到34%。在其它的分析中，房地产对经济增长的贡献甚至更高。亚行驻中国首席经济学家汤敏估计在2001年7.6个百分点的经济增长中，有高达1.6个百分点是由房地产直接拉动的（李泊溪2003）。2002年房地产最新统计没有出来，但是从前三个季度房地产增长高达29.4%，显著高于GDP增长来判断，房地产对经济增长的贡献率会进一步上升。摩根斯坦利的谢国中估计，其贡献率可能再次达到1.6%。可以说，在目前的中国经济中还没有任何一个单一的部门可以向房地产业一样，对宏观经济的增长产生如此大的影响。
那么引发这次房地产高潮的真实原因是什么？从统计中我们可以看出，中国的房地产的起伏，大体上和国民经济发展的起伏是一致的，即经济增长较快，发地产发展也较快；反之，经济低迷，房地产业随之下滑。1989、1990两年，受治理整顿和“六四”影响，中国经济沉到谷底，房地产更是前所未有地呈现负增长，商品房开工面积从1988年的6千多万平方米，猛跌到3千多万平方米。1992年“南巡讲话”以后，经济重新启动，房地产业迅速恢复，1992年从上一年的6千多万平方米，一举增加到1亿多平方米，并在1994年爬上1亿8千多万平方米的顶峰。此后，宏观调控开始，经济增长趋缓，房地产开工面积也逐渐下降，并在1996、1997年再次达到谷底。
GDP与房地产投资环比增长及房地产开工面积 单位：%，万平方米。
《中国经济统计年鉴2001》中国统计出版社，《中国房地产市场年鉴1996-1999》中国计划出版社
但是从1998年开始，中国的房地产却一反常态，出现了宏观经济无法解释的快速上升。统计中可以清楚地看到这个分水岭：全国住宅当年开工面积1996、1997年跌到谷底1亿平方米多一点，但在1998年有一个急剧的跳升，达到1亿6千万平方米，猛增将近6千万平方米，当年就超过了1994年经济高潮时1亿3千万平方米的顶峰。随后一路攀升，连续几年高速增长，1999年达到1亿8千万平方米，2000年突破的2亿平方米，达到创纪录的2亿3千万平方米。2001年房地产投资的增长更是达到1994年以来的最高点——将近30%！。
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1996 |
1997 |
1998 |
1999 |
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施工面积（万平方米） |
47011.74 |
44985.5 |
50770.1 |
56857.6 |
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竣工面积（万平方米） |
15356.11 |
15819.7 |
17566.6 |
21410.8 |
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本年新开工面积（万平方米） |
13406.00 |
14027.0 |
20387.9 |
22579.4 |
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住宅（万平方米） |
10287.00 |
10996.6 |
16637.5 |
18797.9 |
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经济适用房屋（万平方米） |
/ |
1720.6 |
3466.4 |
3970.4 |
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商品房销售收入（千亿） |
1534 |
1755 |
2408 |
2555 |
统计显示，除竣工面积有一个滞后期外，其余所有指标在1998年都有一个宏观经济增长曲线无法解释的跳升。（资料来源：中国国家统计局）
是什么原因导致了这次脱离了经济运行曲线的超常规增长？我们的答案是，制度。回顾1998年所有的经济变量，只有住宅分配货币化这一项，能够解释这次房地产高潮的启动。1998年的住宅改革，单位以很低的价格，将住宅的产权转让给个人，这就使很多人一夜之间财产倍增。房改将几十年积累下来的财富在短时间内猛烈地释放出来，整个社会的实际财富在短短的几年，成千上万亿地剧增。
很少人真正意识到这一制度改革对整个国民经济革命性的影响。大部分经济学家根本就没有将这种制度改进的巨大影响，考虑到经济分析中去。
