进入新世纪以来，中国的商品房价格一直以10％以上的速度飞涨，去年政府采取了许多限制房价上涨的措施，但商品房价的上涨幅度仍超过了5％，而最近出台的“国六条”能否见效，社会各界正在拭目以待。房价长期强劲上涨的原因何在？政府的宏观调控会见显效吗？中国房地产业是否如一些分析家所言，已经得了重病，聚积了太多的泡沫呢？
稀缺性决定东亚地区地价高涨
美国学者钱纳里和仙昆曾经写过一本叫作《工业化和经济增长的比较研究》的书，通过对战后100多个国家的工业化过程进行计量统计分析和研究发现，各国在工业化过程中随着人均收入水平的提高，消费结构的变化都表现出同一规律，即都是先解决吃、穿问题，后解决住、行问题，但各国所走的工业化道路却不尽相同，例如，东亚地区的日本和“亚洲四小龙”都选择了出口导向型道路，而拉美国家则大都选择了进口替代型道路。为什么各国需求结构的变化规律都一样，而供给结构的变化却不同，他们的研究结论是因为东亚和拉美生产要素的天然禀赋条件不同。在东亚地区，要素天然禀赋的共同特征是人多而人均资源不丰裕，在拉美各国则相反。而经济学的原理说明，由于稀缺的要素价格较昂贵，丰裕的要素价格较便宜，在市场机制作用下，生产过程中就会较多使用较便宜的要素，较少使用稀缺而昂贵的要素。所以，在东亚地区就会出现面向出口的劳动密集型产业获得繁荣发展，而在拉美地区则倾向于进口机器设备来加工本地丰富的自然资源，减少工业制成品的进口。由于这些分析结论，他们认为，一个国家的工业化道路有其内在的规定性，一国政府所制定的战略与政策如果顺应了本国的国情条件，就可以得到顺利实施并取得成效，相反则会成为经济增长的阻碍。
人们往往难以理解为什么东亚地区的地价会如此之高，须知这正是前面所讲的生产要素的稀缺所导致的结果。地价是经济增长的函数，如果经济高速成长而土地的供应极为缓慢，经济增长就会累积起对土地的巨大需求，一方面看是土地产出率的提升，另一方面就是地价的上升。因此可以说，只要经济年增长率与土地供应年增长率存在较大差距，土地价格的上涨就是不可避免的。地价是房价的重要组成部分，地价上涨必然会推动房价上涨。在东亚地区，地价一般都会占到房价的60～70％，在中国，前些年由于地价比较低，平均占20％上下，最近由于出台了土地“拍、租、挂”的政策，也上升到30～40％，但明显与东亚地区的发达经济体有较大差距。
高、低收入阶层买房政策应分开
目前中国的平均城市地价在1200元人民币上下，与日本基本完成工业化的时候相差近50倍。中国目前城市人口只有4亿，到2030年人口高峰时，中国总人口将增长到15亿，那时也将基本完成工业化，城市人口将可能超过12亿，是目前的三倍。如果中国不能大幅度提高主要农产品的进口依赖率，则在未来可继续占有的耕地面积仅有1.5亿亩左右。目前中国4亿城市人口的城市和城市间交通网络占地，已经达到约7500万亩，加上未来25年可以投入的1.5亿亩耕地，25年的土地供应仅能增加2倍，但如果到2030年中国的年均经济增长率达到8.5％，GDP的规模将扩大近8倍，这其中近4倍的差距对地价的提升就绝不仅仅是4倍了。以日本的经验作参考，即便考虑到人民币升值的因素，中国城市房地产价格的上涨也会在10～15倍左右，其中大城市中心地带的地价上涨幅度还会更高。所以我在前些年曾经说过，中国城市地价在未来10年内会上涨3倍。
如果中国在未来25年完成工业化的过程中，地价与房价会不可避免的成十几倍的上涨，则不论我们采取何种抑制房地产价格的政策都不会见效。宏观调控政策不是万能的，只有符合国情与市场规律的政策才行得通。目前有人说中国的房地产已经是一个“大泡沫”，但如果可以连“吹”20多年都不破，房地产价格还是挡不住地上涨，那么是财富的实质性增值，还是个泡沫就值得谨慎了。
但这不是说中国的房地产业目前一点问题都没有，应该说不仅有，而且还很大，就是在居民的住房政策上，把“居者有其屋”变成了“居者有其产”，这是个错误的政策导向。即便在目前的发达国家，居住政府提供“廉租屋”的人，也普遍占到半数左右，美国近年来房地产泡沫泛滥，拥有独立住房的家庭也刚过60％。在市场经济国家中，永远是有一半左右的人口是低收入阶层，政府应该对社会的低收入人口提供住房保障，使低收入人口也能看到改善居住条件的希望。2001年以来，中国的年均经济增长率高达9％，但占中国城市居民40％的中低收入家庭的年均收入增长率只有6.6％，大幅度低于12.5％的城市人口平均收入增长水平，让他们怎样对付年均超过12％、大城市超过20％的房价上涨率呢？所以，必须对中国的房地产发展战略与政策进行重大调整，把目前统一的“买房”政策分开，为占居民50％左右的中等以下居民大量建设政府提供的“廉租屋”，而对中高档商品房的价格则应充分放开而不加限制，充分释放中高收入阶层对住房的居住与投资需求，也为扩大内需，提高国内的消费率开拓出路。
顺便指出，“国六条”中要求，新上的楼盘中必须有70％的户型低于90平米，这个政策显然还是在“买房为主”的政策指导下，为限制房产投机和保护中低收入人群而设计的。如果是从高、低收入“两分开”的政策思路看则不应如此，因为以三口之家为基本的城市家庭单位，如果是建设“廉租屋”，人均有20平米、一套两居室住房有70平米左右就足够了，而为满足中高收入城市居民的住房需求所建设的住宅，则不应有户型面积限制的要求，应由房地产开发商也即市场来选择户型安排。（2006-6-9）
