中国大城市地价十年要涨三倍

　　关于房地产这个事我也是挨骂挨多了，我03年在南京说的，我说中国大城市地价十年要涨三倍。我为什么这么讲呢？我们中国和日本有一个比较，我们工业化、城市化最重要的资源是土地，不是什么土地都可以作为城市化、工业化资源的，平地可以作为城市化、工业化的资源。中国和日本人均土地面积差不多都是800平米，在70年代的时候日本大城市地价每平米6千美元，中国现在1200人民币，我们跟日本如果按照1：8美元汇率折算的话现在差40倍以上，如果到2030年过25年完成工业化，达到日本70年代中期的水平，我们也可以预测我们的地价是不是也会到那个水平。

　　当然这里有一个人民币的价格变化。人民币价格的折算应该说还有二十倍左右地价的上升空间。也有一段时间是高速增长的，因为现在土地开始紧缺了，同时又是经济增长的快速时期。到工业化后期速度就慢下来了，必然是在工业化起飞前期速度最快时涨的最快。头10年涨十倍快吗？前几年上海楼价比北京还便宜，但现在每平米8万块钱的都有，几年之内上海楼价涨了多少？十年涨了三倍怎么不可能呢？就是因为你的人均资源条件跟日本一样，我不是凭空说的。从这一点来说中国从今往后看是越来越少的土地供给，北京在去年四环以里开的楼盘有多少？基本没有。今年120多个楼盘四环以里的只有9个，但是有多少人想在四环以里买房子的，大城市中心地价涨的不只三倍，因为有钱人多了，大家有想买的想法多了，所以肯定会涨的。北京的房子、南京的房子、上海的房子还要涨，因为土地没有那么多。 “居者有其屋”不是“居者有其产”

　　前一段我写文章讲，启动内需、扩大消费需求，要启动有效的消费需求。现在先富起来的这批富豪他们已经买车、买房了，他们顶多是再卖第几台车、第几套房了，但是现在有一批人处在往上够一够还有点儿难受，但是已经开始接近这个水平，就可以把他叫做城市中等收入阶层。中等收入家庭月薪应该是在六七千、七八千块钱，夫妇两个人每个人收入在三四千的水平，让他买车、买房能力还差一点，应该把按揭贷款的条件更优惠一些。大概在三四千块钱水平中国城市家庭占整个城市家庭的四分之一的样子，25%的水平。对于一亿多个城市家庭来说也是两千多万了，这是一个很大的市场。如果能够卖出两千多万台车，两千多万套房子，这是不得了的，这是一个很大的市场价值。

　　我们现在银行这么大的存差，储蓄5万亿了，已经差不多是10万亿的存差，放不出去，完全可以通过按揭条件更加优惠，来鼓励这样一批有四分之一的家庭快速进入到购房、购车领域，然后消化生产过剩的矛盾。所以我说我们启动消费需求要有重点。新农村运动能够增加农民多少消费呢？我算过一笔帐，就是把农村居民家电消费水平提到现在城市居民的这个水平，也就增加1500万吨钢材的消费，这去年生产了3.8亿吨钢，有4.7亿吨钢的生产能力，到了07、08年大概能够加到6亿吨，靠新农村运动增加消费不行。一套一百平米的房子消耗的钢材是多少？一平米的房子有时是30公斤，有时是70公斤钢材，一百平米至少消耗5吨钢材，两千万至少是亿吨以上了。汽车也差不多了，只有释放出来大的需求才能消耗掉大的生产过剩的能力，才能够做得到。所以现在我们一定要有目标。

　　在房子消费方面有很大的误区，现在把居者有其屋变成了居者有其产，这就错了。美国直到去年拥有独立住宅的家庭占美国总家庭的62.5%，倒退到五年前刚到50%，到现在日本、英国、法国这些发达国家拥有独立住宅的只占50%。但是建了大量的廉租屋，说到底一个社会还是有很多人收入是不高的，美国商务部在这个月刚刚公布了一个数据，对他的家庭调查，在美国平均线50%以上的美国人拥有了97.5%的金融资产(存款)，平均线以下的50%人只有2.5%的银行存款，总之还是有很多人收入不会很高的，让这些人买房他一辈子也买不起房，你非要告诉他你要改善自己的居住环境就得靠自己买房。不管是在发达国家或者是在发展中国家都有一半人在骂政府，这怎么行呢？就是建大量的廉租屋。在中国应该建一些几十块钱就可以租房子住的，这跟居者有其屋跟居者有其产是不一样的。

　　廉租屋可产生投资需求

　　发展经济适用房也是解决中等收入以下偏低人口的，但是还是有相当多的人是买不起房子的。这是一个现实。中国到2030年15亿人口，其中75%的人是城市人口，大概又有一半是住政府廉租屋的，这一半大概是6亿人，大概是2亿家庭，每个家庭如果给他75平米的房子，大概是45万亿左右的投资，按照两千到三千块钱一平米造价来说就是这样的投资。在“十一五”期间，未来25年如果需要投40几万亿的样子，在“十一五”期间投资5万亿又有什么不正常的，投资5万亿的廉租屋就可以解决好多人的住房问题。政府应该发30年期住房建设公债，然后建这样一个房子，付一个租金，现在这么多金融资产，一到买国债就抢。多弄一点这样的挺好的，人家也愿意持有，把这些钱给建设单位搞，甚至让银行发一些兼容住宅公券也可以。

　　我早在一些内部研讨会上跟一些领导都讲过这样的话，写过这样的文章，一定要瞄准有效需求。一部分是解决有钱人的，你不要再打击房地产泡沫，有钱就让他去买，买的过程是释放需求的过程。同时考虑那么广大面的人，在“十一五”期间投5万亿搞廉租屋，这样投资需求就产生了，这和增加产品供给的需求是不一样的，这是有效供给的需求，满足居者有其屋的规定。今年我们看到已经开始在搞廉租屋了，但是大家都不愿意搞，因为不赚钱。开发商要让他赚钱，但是国家是不赚钱的，比如说北京弄出一块地，这个地皮政府就不要收钱，北京这些年每平米造价变化并不大，也就是一千到一千五百块钱，有了这个造价，再加1500块钱的利润，地皮是给你的，两千五百块钱房子就造出来了，再廉价租给老百姓，这不是一个好事情嘛。(2006-7-3)