——2006中国房地产调控政策专家研讨

　　我想我尽量简短的说。这样一个题目，先从主持人说到的过度需求的角度谈点看法，我觉得从经济学的一般分析来看，现在大家碰到的需求，你很难定义他是不是过渡，他是有现实购买力支撑的，可能在一定判断的角度上觉得现在房价在北京和其他地方上升表现的是供不应求，所以需求比较旺盛。但是，如果不做其他的判断，从面上说就是这样一个状态。它到底过度不过度就太复杂了。但是，现在很多人认为有必要加以抑制，就考虑到税收是不是应该发挥一定的作用。

　　我想就这个会议给我出的题目看一点看法。第一个问题是说到税收政策怎么样调控高低收入不同阶层、不同消费人群，还有怎么样调控投资性的购房需求。我觉得这个事情在我的理解上道理是比较简单的，我们改变总体的说法是多层次复合税制，多个税种，每个具体税种调整的侧重点不同，有的税种是中性，主要是为政府凑集收入，比如增值税。但是另外的一些，更多的是为政府凑集财政收入的同时要调节经济和社会生活。现在要想在高低收入阶层方面的收入再分配，实际上也包括财产的持有和实际以后财产差距的走向方面税收有所作为的话，要看这方面能够发挥调控作用的特定的税种。而现在是不是可以这么说，我们可以观察到决策层的一些宏观调控的意图已经用税收手段贯彻了。

　　刚才有几位提到早几年我们曾经鼓励购房，鼓励大家住房商品化的改革，我记得当时在住房商品化交易环节的税收方面，推出了一系列优惠政策，好像营业税、契税，当时都有特定的优惠。还有就是对于这种房产、不动产的投资性的交易，实际上有制约土地增值税的案例里面是不从严要求的。还有个人住房转手的个人所得税，也是很多情况下没有严格要求他万税的。

　　等到这几年，我们在调控档次上，认为有必要更认真的考虑适当的抑制住房方面需求的时候，有一些税收措施就反向调过来了。前面两年在相关的税收的条件上是往更强调严格征收，适当的调整税负，特别是对于这种投资性的住房交易，严格的征收土地增值税等等。他能够起到一定这样的作用，而且现在现实生活中也在试图通过这个税收手段发挥这个作用。但是这个作用是不是可以决定大局，可以迎合某些社会群体的强烈的希望，某个调控手段出来以后，房价能明显的得到抑制。住房里面比较明显的投机，或者是频繁倒手的投资性购房就会减少，我个人不认为税收手段可以起到这么的大作用，他可以起到作用，但是是和其他政策手段配套的辅助性的作用。

　　我们现在的税收体系是不够完备的，这个要说到会议主办方提到的第二个问题，就是物业税现在大家都是很关注的，他征收的必要性是什么。我个人是这样看的，物业税按照比较规范的定位，实际上就是西方称的房地产税，或者是不动产税。它的必要性主要是中长期制度方面，而不是短期孔方面，想用物业税试点引出一个什么结果，想靠这个税种把房地产的房价往下压，我个人认为这个中间的联系不明显，不会有太大的联系。因为真正要做物业税，作为现在房地产的试点是选择了若干地方，先做空转，然后再转入实际的运行。他是把这样一个房地产的税收从房地产的保有环节征收的，而他实际运行起来，我估计在相当长一段时间里面，他主要是面对经营性的房地产保有。它的好处就是这个税收培养起来以后，一方面适应市场经济的发展，房地产这样特别重要的要素，能够成为政府的一个税源，而且是长期有支撑力的税源。

　　再一个特别重要的，他能给中国分税分级财政体系提供一个最有综合的正面效应的一个支柱财源。地方政府如果掌握这样房地产保有环节的不动产税，或者是我们称之为物业税的话，他只要专心致志的优化本地投资环境，做好辖区的服务，他本地辖区房地产就会机会升值的轨道，他的财源就会丰富起来，这个正是中央政府要求地方政府的财权和事权的契合。就是建立和事权匹配的财税体制的一个组成部分。把这个事情做好了，为中长期分税财政体制，在地层政府提供财源，为整个政府体系提供一个和市场经济配套的收入来源，也是解决一个我们省一下不能落实到位的一个难题。但是这些意义都不是短期内靠这个税种去平抑房价的作用。

一般老百姓持有的消费性住房尤其不受他的影响，你自己买房子，就是为了自己消费，在可以预见的将来还看不到拿物业税覆盖这种消费性的个人住房的可能性。如果真的条件成熟了，除了营业性的不动产被物业税覆盖之外，首先可能被考虑覆盖的应该是高档豪华住宅，最好认定的是独立别墅，在条件成熟的时候，是不是纳入物业税的调节范围。和一般老百姓持有的住宅还远的狠。很多老百姓看到物业税的说法有些着急，好不容易买一套自己的房子，除了交物业费之外，怎么又冒出一个物业税，现在是没有完全必要担心的，但是在表述上让大家产生了一些误解。我就是简单谈谈主持方提出的两个问题的一个粗线条的理解。