本文系贾康先生在2022年博鳌房地产论坛上的大会发言(2022，8，9)。
谢谢主持人，大家好!我这个发言是命题作文。我觉得主办方给我安排这样一个发言主题，是希望以宏观全局和长远的视野，谈一些研究者的看法——题目就是“改革中发展：中国经济与房地产”。
首先第一个层次，我想谈一下，我们的发展，是在改革中以追求现代化为导向的发展，这是刚才主持人特别强调的一个关键词。关于改革，邓小平一开始就说，这是生产关系的自我革命，我们现在领导集体里总书记的说法：改革是实现现代化的关键一招;李克强总理的说法：改革是最大红利之所在。这都是特别强调了改革这个自我革命的意义和自我革命对于整个现代化战略目标实现的决定性影响。我们现在中国的改革已是处于深水区，改革摸着石头过河，到了摸进深水区之后，中央对改革又有一个三个概念合在一起的全称，就是“供给侧结构性改革”，表述为我们的战略方针，后来又进一步表述为是推进整个现代化发展事业的主线。这个全称里的三个词语，有两个前置词，我认为在学理上，它们是有充分的严谨性的。这个“供给侧结构性改革”，就是当年邓小平所说的生产关系自我革命的同一个改革，到了深水区以后的承前启后继往开来，而给出全称概念，体现的是最高决策层现在于强调科学决策和政策优化这方面，注重要体现中国特色社会主义政治经济学学理的支撑。在改革的目的来说，它是为了解放生产力，为了发展，而作为生产关系的自我革命，它在学理上的表述可以称为解决“有效制度供给”的问题，这个供给侧的制度供给，又必然表现为我们要触动制度结构，要改革传统体制下、过渡体制下我们制度安排中间的弊病。这个制度结构的改革和优化，要带出整个供给体系结构的优化和质量、效益的提高。所以，直接标出来是“供给侧”，也带出“结构性”。这样的一种全称表述，还是落在进一步认识改革它解放生产力的功能作用，是以制度创新带出管理创新、科技创新，带出整个回应人民群众美好生活需要的供给体系有效性的提高——从制度供给的有效性，带出整个供给体系满足人民群众美好生活需要更加合乎我们意愿的功能作用的发挥。那么可以说，是为了发展这个硬道理，我们才改革，这是一个基本的关系。从唯物史观来说，生产力的发展是从根本上决定着人类社会的生产关系(就是人与人之间的关系)，以及它与生产关系构成的生产方式，又以及生产关系总和作为经济基础决定的政治、宗教、文化、艺术等等上层建筑的本源。所以，在这个生产力层面，它的发展就是硬道理。邓小平所说的这些话，非常的简洁，但是如果从学理上阐述，我觉得我们当下面对纷纭世相，要重新认识，重新思考，加深对于它内涵的理解。
现在讲发展这个硬道理，中央又有在其相关理念上的重要表述，就是创新发展作为第一动力，带出协调发展、绿色发展、开放发展，最后落到满足人民群众美好生活需要的共享发展这个归宿上。这样的一个过程，是人民美好生活向往的不断实现，没有改革取得决定性成果，就不可能如愿地使中国大踏步跟上时代，继续向前推进我们民族根本利益之所系的现代化伟业。所以，在实际生活中间讲改革，就一定要解决创新这个第一动力怎么发挥的问题：改革和创新在某种意义上是同义词，是第一动力，它包含着的是从制度创新带出科技、管理而构成这三个层面创新发展的综合。
当下我们突出的问题，是这么多年的改革后，四十几年了，改革是在攻坚克难的深水区阶段，叠加的要求是我们必须实现高质量可持续的发展。这种升级的发展过程和继续深化的改革的过程，是息息相关、要结合在一起的。目前我们又面对着“三重压力”之下怎么样从短期来看先稳住经济大盘，再衔接中长期“新的两步走”现代化战略目标这样非常严峻形势的考验。从去年下半年，我们整个经济多少有些出乎意料地不再延续去年上半年复工复产的那个好势头，到了接近年底的时候，中央经济工作会议总结说，我们的发展中间出现了三重压力的叠加——这是在前面的发展阶段转换、中美关系交恶、疫情冲击以后，又由于一系列主客观原因综合而来的新一轮压力。当然，这样的三重压力，在今年两会过后，与跟着的疫情又突然造成非常明显沉重压力的局面，再又交织在一起了。我们新的两步走的现代化目标，是一个从全面小康以后对接到2049、2050年三十年时间段上对于原来邓小平所说的“三步走”的第三步的具体细化。应该讲，这个发展中面对的挑战，已在我们面前展开了一个相当严峻的形势，我们正在应对这个形势，在短期稳经济大盘努力的同时，又要念念不忘怎么把短期和中长期的目标衔接在一起，使经济运行维护在合理区间。
这样的一个推进，如果说得更开阔一点儿，我觉得还是要把中国的发展和世界潮流的共性放在一起，来明确一下其中房地产的地位和作用。
中国经济发展，当然从根本上决定了整个社会的发展，而经济社会的发展在它所要遵循的客观规律这个方面，我做研究的过程中间有一个比较深刻的体会，就是怎么样认识中国大踏步跟上时代这里面所包含的跟其他人类社会民族国家各个经济体共性的内容。在1977年夏季要结束的时候，我听到要恢复高考的消息，觉得自己的机会来了，为通过考试圆自己的大学梦，就赶快跑到中国革命历史博物馆里去看展览，来恶补自己的历史知识，在那里看到了展出的孙中山先生海宁观潮之后的一幅题词，现在领导人也时不时提起——题写的就是：“世界潮流浩浩荡荡，顺之则昌逆之则亡”。在以后几十年自己的学习和研究的生涯里我反复思考，孙先生当年面对着满目疮痍的中国，在考虑要振兴中华的时候，他认为只能顺应、不能违拗的这些世界潮流，应该怎么样来概括?我认为中国现在所谓推进现代化，就是要追赶世界潮流，这个经济社会发展的内在逻辑，就是要使中国义无反顾地加入人类文明进步中间只能顺应、不能违拗的主潮流。具体而言，要落在六大潮流上面：一是工业化，二是城镇化，这两化是紧密联系在一起的。中国就是在工业革命以后被甩下来不知道多少条街。我们经过这么多年的努力奋斗，正在缩小和发达经济体的差距，首先就是要完成工业化，而工业化的完成必然伴随着城镇化水平的提高。再有，要坚定不移贯彻改革开放四个大字所表现的基本国策——市场化和国际化(或者叫全球化)，以及谁都不能够回避的现在进入信息革命时代的信息化(高科技化)，再加上五位一体总体布局里要认识其关键性、重要性的，就是经济的发展和提升政治文明的政治建设结合在一起，我们还必须推进法治民主化。这六大潮流，一样都不能少。
改革开放四十多年来，中国所有的成就，我认为都是在加入和追赶这六大潮流之中形成的。现在具体考量，中国的发展中改天换地般的变化，是有目共睹的，而且还在继续展现着中国的城乡发展怎样推进追赶人类文明发展大潮的过程。我们未来的成长性应该说还相当可观：关于中国的工业化，我最基本的观点是说绝对不像有的学者说的已经到了后期，中国工业化在沿海的某些高地有后期特征，沿海的洼地，更广袤的中部、西部，都谈不上进入后期，是从中期向中后期、向后期转变的过程，某些地方甚至还只是初期。全中国总体来讲，就是十九大所说的，我们仍然是世界上最大规模的发展中经济体，我们这样一个国际地位没有变，它对应的就是中国虽然已经成了世界工厂，制造业规模全球第一，但是“大而不强”，我们的工业化在后面还有相当可观的空间，要把它推进过去完成工业化。而从伴随着的这个城镇化看，真实城镇化水平绝对不能看那个常住人口城镇化率65%出头，要看前面那个低得多的户籍人口城镇化率还只有45%出头儿，换句话说，14亿中国人里的大多数，还没有取得市民身份，还无法得到基本公共服务均等化的待遇，这就是我们的基本国情。这样的一个城镇化的水平，跟我所说的工业化从中期向中后期、后期转变，完全是对应着的一个合乎逻辑的客观认识判断。有了这样一个基本判断，我们再要坚定不移加上市场化、国际化、信息化，法治民主化。中国未来几十年的发展过程，一直到实现伟大民族复兴，到2049、2050年第二个百年目标实现，这期间的中国大地上的真实情景，一定是还将有差不多4亿人，跟前面改革开放40多年来相比，比那3亿人进城还要更大规模的农村社会成员群体，向城镇流动，要让他们最便捷地成为我国享受基本公共服务均等化待遇的市民。要在城乡一体化、现代化的过程中间，在中国大地上不断扩大建成区，这些中心区域的城乡结合部总的趋势，是往外推，另外还要建很多的新区。所以必须有一轮一轮的基础设施建设和基础设施升级换代，一轮一轮的产业互动和产业升级，一轮一轮的人力资本培育。中国的这些需求释放，在经济学的语言上来说，只有以非常独特的“巨国模型”才能加以描述和分析。那么这个需求释放对应的供给从哪儿来呢?我们要以内循环为主体，同时绝不放弃外循环，内外循环相互促进，从全球取得有效供给来回应这个需求释放过程。这当然就是中国所谓的“成长性”。在这样的成长性中间走完中国城镇化高速发展阶段，我认为至少还要考虑接近20个点的空间，一年走上去一个点，还要走20年或者接近20年——这正是中国城镇化伴随着工业化和其他发展潮流的城镇化高速发展过程。一般的国际经验表明，真实城镇化水平到了70%以后，要进入另外一个阶段，那时城镇化水平还会提高，但是它要进入一个低平发展的缓慢期。
既然我们现在还是在城镇化的高速发展期，这样的发展期至少还有近二十年，那么，当然房地产业必然是国民经济的支柱产业。广义的房地产业可不只是讲住宅，工业的房地产，商业的房地产，居住的房地产，以及其他用途的——行政的、国防的，都有房地产，但是老百姓最敏感、最关心的，首先是“住有所居”的房地产。如果把这样一个基本关系看清楚，中国在自己的发展中间，和世界潮流共性的打通，同时又掌握好中国自己必须处理的个性问题的话，我们就要有一个在不确定性的种种困扰中应该牢牢把握的确定性——中国的成长性是客观存在的，不论现在我们有多少不愉快，房地产业在当下有多少低迷的困扰，有种种大家在这方面信心和预期方面的不足，但是要看到未来总体的发展，是这个历史进程中间的大概率：只要中国人不犯低级错误，中国的成长性这个客观条件，加上我们坚定不移贯彻党的基本路线，中国是一定要在大概率上，争取在“和平与发展”的时代主题不被根本上颠覆的过程中间，实现自己的和平崛起的。不畏浮云遮望眼，只缘身在最高层。我觉得考虑我们的房地产，考虑我们房地产相关的发展，应该有这种高度来看到不确定性中间的确定性。
接下来，我说一下当下中国房地产业界的企稳、疗疾和走向回暖这样一个视角上的认识。曲线图表现了全中国一二三线几百个城市合在一起房市成交均价增幅的演变趋势。总体来看，在2010年以后的发展过程中，曾经经历过一个在负值区间的运行，到了2013年年初开始进入正值区间。这时看得出来，一线城市的均价涨幅摸高到15%，以后有一个回调，这是一轮波动。又进入负值区间，再到2015年下半年，一线城市迅速冲高，当时看到这个幅度到了37%的位置了。在以后的下调过程中，以2016年的“9·30”新政为标志，出现非常陡峭的下滑曲线又落下来了，到了2018年，一线城市又曾经出现短暂的成交增长幅度的负值，二三线城市总体来看是跟着一线的趋势走的，但是它的振幅不那么大而已。“9·30”新政执行的过程中，一线是被强力打压下去的，而二三线的城市，因为那里行政手段没那么无所不用其极，于是还有一个背反，就是看到的在2018年下半年以后一直到2019年年底之前，二三线均价涨幅在正值区间曾经摸高到8%左右，这时一线基本被压在负值以上、勉强是正值的很低的位置上。到了2020年下半年，疫情基本上被控制，4月8号武汉解封后复工复产相对顺利的时候，看到一线城市热度又开始往上冲，冲到2021年开年之后还有个惯性继续往上走，我们知道那时候深圳为代表的行政手段，又是无所不用其极，一直走到了政府直接上阵去控制房价——称为“参考价”、“指导价”，但你不按那个价格你就不能成交、完成不了网签，逼出了很多的变形，当然也打压了市场的热度。这个时候我们看到的，是有“三条红线”之后从严、从紧、防范风险，成为各个部门、管理环节各种调控力量合在一起的对于房地产业一个单向的下压调控努力。这个调控努力的实际结果到了接近2022年——我们现在这个阶段的时候，整个房地产业的情况，就已经是由去年下半年的恒大事件为代表拖入了一个整体的非常低迷的状态，一直到现在，余波不断，违约，局部的危机，还有最近很有冲击力的断供，是整个房地产界我们不愿意看到的低迷局面。造成这个低迷局面，主观的方面来说调控，就是有“合成谬误”的问题了，正在纠偏，政策已经暖风频吹，而客观上，还有其他一些我们需要分析的原因——比如开发商自己操作过激，战线过长这种生产经营战略策略组合中间值得反省之处，还有预售制度怎么防范里面的弊病，怎么进一步把整个流程环环相扣的规范性提高，更好防范风险等等问题。这样一个非常粗线条简要勾画的演变过程里，可以看得出来，中国几起几落的变化过程中，被人形容为打摆子、过山车式的演变中，伴随着明显的“冰火两重天”的特征，将近700个城市合在一起的成交均价，或者再把它细分为一二三线的成交均价，都不足以给我们现在凡是要在房地产方面对接到交易的供需双方，提供直接的参考作用，因为你必须具体到在这种分化的情况之下，到底要去出手对接的那个项目，是在哪条线上，哪个城市，哪个地段，什么类型，这些才是最关键的。开发商、购买者都是这样，不要笼统地说整个房地产市场现在是个什么走势，你得看你自己特别关注的那个交易的具体环境怎么样。据说现在一片愁云惨雾之中，北京前一段时间高端的房产，包括二手房，都卖得相当好，但是一般媒体上不说这个事儿——你不能拿这样一个面上一般感受的数据概念，对应于自己一个一个具体目标操作上它的要领掌握问题。
总体来说，这种冰火两重天格局下不断的过山车、打摆子式的起伏，是我们远远没能形成中央所要求的房地产业健康发展长效机制。作为房地产，定位于支柱产业，它怎么样健康，怎么样可持续，显然对于全局的意义是不言而喻的。中央早就强调健康发展长效机制，于十几年前就提出了，到了2016年“9·30”新政那一年，中央特别强调，基础性制度建设是解决健康发展长效机制的关键。很遗憾，到现在为止我们还没有把这个事情来真正按中央的战略意图去实现。
具体分析一下，2021年1月1号出台的三条红线具体内容我就不重复了，这三个具体关系的掌握，按照业界的说法，你如果三条都过了线，你就没法再增加一分钱的有息融资，如没有别的搭救措施，那这样的企业就只能走向等待倒闭了;哪怕你三条都不中，融资规模也会受到明显限制，管理部门画了红橙黄绿四档，最宽松的绿档，负债的增速也不会超过15%了——当然这只是显示了管理方面确实对量化有一个交代，但是出现合成谬误，却越来越多使实际上微观分散主体受到的这样一些制约，合成了宏观上的负面效应。我们现在值得反思的，就是当时是从严从紧防范风险，防范灰犀牛，原来设想的灰犀牛是从热的方面冲击我们，而后来没想到这个灰犀牛来了，却是从低迷市场、过冷的方面冲击了我们。我前面已经讲了，无论是热或者冷，我们都要注意行政手段无所不用其极的这种方式，它一定会有很多的副作用。
在前面的行政强力打压之后，恒大事件为代表，出现危机感受之后，人们担心多米诺骨牌式的变化，引出了中央在经济工作会议上所给出的“企业自救”概念，政策方面要坚定不移贯彻经济建设为中心的党的基本路线，把经济运行维护在合理区间——跟着房地产业的政策，就实际上在纠偏过程中转为暖风频吹了。
这样一种调整变化，跟整个国民经济联系在一起来看，我们无法回避的，就是要把经济运行保持在合理区间，就必须纠偏，必须疗疾。对症下药，还要在两会以后，特别地应对克强总理所说的“超预期”的威胁问题。所以，政治局明确要求加大宏观调控力度，国务院有33条措施组合拳，有十万人大会动员部署。这样的一些安排之后，我觉得再配上房地产业政策暖风频吹，贯彻从去年年底中央要求的适度超前安排基建，贯彻两会上说的加大有效投资力度和随后政治局所强调的有效投资是关键这样的中央指导方针，那么房地产业界所面对的“刚需”和“改善性需求”，都应该得到有效供给的满足，得到投融资的支持。这已是非常清晰的大背景，在我们现在这个阶段上，如能基本控制住疫情，可望中国的房地产业能够在年内完成触底，然后合乎逻辑地有可能在疫情得到基本控制的情况之下，去进入回暖过程的新局面。
从全局来看，虽然今年上半年房地产业的投资仍然不振，但是全局的投资已经有上升的表现。在房地产业自己的感觉方面，发展中我们称得上现在是还惊魂未定，混杂着惊魂稍定，有些房地产业界中自己感觉有机会的企业，已不动声色地实际上在布局，而且市场分化情况，仍然是非常明显的。一线城市实际上现在有些局部是在回暖，但三四线鹤岗那样的地方，你不要指望：明确宣布的财政重整，绝对不是一两年能完成的，一定要看清这个“冰火两重天”它巨大的反差。但是机会在哪里?大概率上，从全局来看，中国剩下的下半年时间段里，我觉得纠偏、疗疾、自救加引导之后的回暖，仍然值得我们业界期待。
应高度关注、力求做好冰火两重天格局中的“定制化”解决方案的问题。如果典型地讲，曾经有过房地产业的黄金时代，那么这个时代的页面应该讲总体翻过去了——不排除个别的、局部的地方政府辖区里，某一个地段还有那种一进去就赚钱的黄金时代特征，但总体来说已几乎没有了。白银时代已有更大的覆盖面，凡是在有成长性的经济增长极区域，这种机会都在——白银时代仍然是含金量很高的时代。另外，越来越多的地方，可能要面对着所谓黑铁时代，很沉稳的氛围，这里面竞争加剧的优胜劣汰，开始比较冷酷地展现在业界主体面前了，但它仍然是伴随着中国成长性的一个相对沉稳的发展过程。黑铁时代，并不意味着就没有希望，就要崩盘。最后中国现代化如果能够相对平稳地实现，总体上比较成熟的房地产业，我认为仍然是我们业界在整个实现对现代化发展应有贡献过程中的一个重要舞台。现在总体来说，要抓住可能回转的契机。政府方面，关键是怎么指导在基础性制度建设的配套改革中间，取得标本兼治、治本为上的实质性的进展。所谓基础性制度建设，我反复强调过，土地、住房、金融、税收四大方面的制度，必须是以“最小一揽子”式配套改革来攻坚克难。
这些看法汇报出来请各位批评指正。谢谢大家!
