大家好！刚才陈淮教授就房地产主题，从常识到哲理、到基本思路谈了很好的认识。我是按照主办方给的题目，谈一下主要从宏观层面认识巩固经济向好局面中财政货币宏观调控两大政策和房地产调控打通起来的认识。
首先，勾画一下整个发展态势。已经过去的2023年，我很看重它有在2010年以后整个中国宏观经济运行没有完成一个下行过程、但有望以2023年作为一个“契机之年”去追求L型转换的这样一个重要意义。2010年我国成功抵御世界金融危机后，经济运行又报出两位数增长，而中央那时候特别地提出了稳字当头、稳中求进的经济工作总基调，以后实际运行中，我们在经历经济发展阶段的必然转换、应对中美关系交恶带来的世界上最重要双边关系的变故、以及抵御三年大疫冲击，还要做出对自己“合成谬误和分解谬误”的纠偏等这一系列相关因素交织而成的运行过程中，实际上我们还没有在2023年实现“认识、适应和引领新常态”所需对接的那个“L型转换”。因为从2020年开始看，我国经济增长速度做修匀以后的“复合经济增长”方面量值上的观察，2020-2021年是从2019年的6.1%落到了5.2%，2022-2023年，又从前面的5%以上落到了复合平均增长速度只有4.1%高一点儿，已经实际上滑出了现代化推进中“保证速度”的那个底线，就是滑出了中央所说的“经济运行的合理区间”。但是2023年毕竟当年同比我们是站在了5%以上，经过努力达到的是5.2%，今年继续提以5%左右作为引导性的宏观经济年度增长目标，而这方面前置了一个非常重要的变化：2022年11月，有中央所说的“防疫转段”之后，我们有极大的概率不再出现疫情对于整个经济社会生活严重的拖累，而宏观政策又在强调发展硬道理、新质生产力支持高质量发展，以及坚定不移发展和壮大不止“56789”的民营经济，还要有在这方面以新质生产力来努力实现的“数实融合”的升级，以及政策的加码，等等因素合在一起，我觉得我们可以依托着中国经济社会客观的成长性，工业化、城镇化仍然有相当可观的发展纵深这种客观条件，加上非常关键的主观努力，去实现从2023年开始到今年已经延续一段时间的5%以上的这个由新入常的平台运行状态。实际上，为贯彻“新的两步走”现代化战略部署，我们必须追求这样一个宏观方面的L型转换，由新而入常。中央现在强调的反周期扩大内需和跨周期供给侧改革统筹结合，是从当下一直看到2035，以及再往后的2049-50年，以中高速高质量发展去实现现代化战略目标。
这个背景勾画后，要再简要讨论一下宏观调控。在治理优化取向之下，积极财政政策上继续强调的是扩张性的加力提效；所谓稳健的货币政策它最关键的内容实际上落在保持流动性合理充裕。这两大政策的配合，在财政方面我们特别看重的是超长期特别国债从今年开始，先发行一万亿元，以后还要有多轮的发行；在央行方面，实际上是在降息降准通道里继续操作，而5月份央行设定了3000亿元的保障房再贷款，实际上说这是个引子钱，配合着现在总体要使经济景气提升的同时优化结构，在货币政策这方面以3000亿的保障房供给与房地产市场联动，先把社会政策托底这个事情更好地落实。只要在保障轨上更好地托了底，商品房轨道上面的运行状态，就有了一个使它更加趋向于健康的配套条件。而且，还要有以再贷款带动其他更多的资金合在一起，由收储已经建成的、过去认为有库存压力的这部分房子，而有可能统筹考虑优化整体的使用结构，来促进大家都关心的房地产市场在经受前面一段时间出现种种问题之后总体运行上的筑底回稳，和走向更好状态的这样一个连接。在货币政策和房地产市场相对接的购房首贷利率这方面，也已经做出了非常明显的向下调整和放开的安排。这些都属于大政策在运行中称得上亮点的所在。在财政政策助力总量扩张的时候，我们要特别注意它有突出重点、优化结构的这种功能。整个宏观经济调控里，货币政策毕竟更多承担的是通过银根松紧来掌握实施所谓需求管理的总量调控，当然它也可以在中国特别注重“定向宽松”的要领之下，所谓“灵活有效”的同时，考虑结构方面也产生促进优化的作用。但是毕竟货币政策本身它基本的定位，还是首先做总量调控。所以，我要亮明一个观点，就是议论多年、大家都关心的房地产业界的景气水平的高低，有的一种说法就是由货币政策决定的，而我认为这陷入了认识误区。货币政策本身不能单独决定房地产市场的景气水平，我们试想一下：从基本逻辑来看，前些年货币政策曾经特别强调的是稳健概念之下要抽紧，而那时候我们感受得更多的是房地产市场动不动就往上迅速提高热度，而这些年货币政策特别强调流动性合理充裕，在2022年以来纠正“合成谬误”的过程中，货币政策对于房地产方面可是180度转向以后暖风频吹，不断强调增加对于刚需和改善性需求的资金供应，不断地在放松相关的贷款利率并在配套条件上去除行政手段的限制，但为什么到现在为止，房地产市场总体而言的回暖还是低于公众的一般预期呢？这个货币政策到底对房地产市场总体的景气水平起多大的作用呢？从这样实践中的观察就可以看得出来，其实是多种因素决定着房地产市场的景气变化，其中最根本的还是市场上的供求关系。货币政策在这方面，作为调节总量为主的一个政策，它只是起到一个背景环境的作用。在房地产市场已经出现供求关系重大变化之后，货币政策继续宽松也是可期的，但是不要以为有了货币政策走向宽松这样一个条件，我们房地产市场的景气提升问题跟着就能顺利解决。
把上面两个层次做了认识勾画以后，我要再专门谈谈对于房地产调控方面的一些看法。
首先，我们可以注意，中央在房地产市场风云变幻、起起伏伏的过程中，从来坚持的一个基本判断，就是房地产业是国民经济的重要支柱产业。我们如果做客观分析，中国总体的产业发展是伴随着全球人类文明发展主潮流的工业化和城镇化的，这个工业化、城镇化是一枚硬币的两面。中国现在工业化我的基本认识是在从中期向中后期、向后期转变的过程，“世界工厂”在制造业规模全球第一之后仍然是“大而不强”，“中国制造”必须升级为“中国创造”和“中国智能制造”、中国必须改变现在中央所说仍然是世界上最大的发展中经济体这个“国际地位没有变”的基本现实。往上的升级发展，就意味着对我们的工业化一方面要认识自己的短处，另外一方面要认识自己后面的潜力空间的发掘、推进的纵深还相当可观，是世界上一个非常独特的超大经济体要完成自己成长过程的以工业化带头的这样一种需求和供给的互动，而在实际生活中，这必然要表现为中国的城镇化必须走完真实城镇化水平的那个高速发展阶段。这个高速发展阶段，国际经验表明是大约从30%到70%，有40个百分点的空间。中国改革开放之初，城镇化水平只有百分之十几，现在有两个概念：常住人口城镇化率虽然已经到了65%，但那是严重掺水的，中国真实城镇化水平首先要看47%的户籍人口城镇化率，这个户籍人口城镇化指标告诉我们，一大半中国人还没有取得市民身份呢，前面已经进城、现在还相对稳定地在城市区域工作、生活、居住的所谓“农民工及其家属”现在还有将近3亿人，他们可能在这边的中心区域已经有了十几年、二十几年，甚至三十几年的居住和工作、生活的过程，就是苦苦拿不到城市户口——北上广深是最典型的，为什么？就是我们真实城镇化水平还托不起这样的有效供给，不敢给他们真正的公共服务均等化的市民待遇。那么需要什么？需要补课。中国真实城镇化水平，把47%往上提几个点儿，我觉得也可以，因为毕竟那个常住人口城镇化率包含着城镇化方面值得肯定的进步因素。但是两个指标中和一下，我自己一直是这个观点：虽然没有非常精确的论证，我认为一般人们也没法做这种论证，但是可以概略地把中国的真实城镇化水平看在55%上下。换一句话说，中国走完城镇化高速发展阶段，至少还有15个百分点，一年上不去一个点了（因为这是后半期了，以后上去的点，是越来越在幅度上减少的），即使就假设一年上一个点，那也是在“新的两步走”2035基本建成社会主义现代化之后了。这个过程中工业化、城镇化合在一起，我们已经有的最具代表性和支撑力的700个左右的中心区域（大中型为主的，城镇化代表性区域），主导的趋势一定是城乡结合部还要外推，另外还要建很多的新区，还要更好发展都市圈、城市群，做好互联互通，要有基础设施一轮一轮的建设和升级换代，也伴随着产业一轮一轮的互动和升级，伴随着人力资本一轮一轮的培育。这里面最有支撑力的支柱产业是什么？显然是房地产业加上建筑业，我们可以把它广义地认为是一个不动产形成的产业领域，它在整个中国GDP里的比重，几十个行业里这两个概念——统计上所说的建筑业和房地产业，要占17%以上，它当然是国民经济的重要支柱产业之一。那么这里面中央现在特别强调的“问题导向”之下，住房双轨统筹，已经发力把保障房这样一个社会政策托底的事情力求做实，使全体社会成员住有所居从托底开始，同时也当然就要通盘考虑怎么样形成房地产发展的新模式。这一支柱产业的新模式，就是追求前些年中央所说的“健康发展长效机制”，是长治久安所需要的这样一个支柱产业对全局的贡献。
跟着说，在回顾的视角上，看近十几年的房地产运行中，相关调控已经随着整体局面的冷热交替，像是有坐了几次过山车这样的变化。几轮起落之中，我愿意特别强调一下前面看得比较真切的2016年“9·30”新政之后，行政手段“治标不治本”的这个问题已经非常明确，人民日报的文章就以此为关键词做了一个概括。治标不治本，当然在调控方面就不能给予高水平的评价，必须改变为标本兼治而追求治本为上。实际运行中我们看到有了“9·30”新政行政手段为主把热度往下压的过程之后，还在疫情中间2020年下半年，深圳就带头又出现了一个上升行情，当时又是来势凶猛。到了2021年年初，已经有三条红线，后面跟着的是所有的管理环节公权在手强调从严从紧防范风险，都在那里表现自己贯彻中央政策方针，自己要火线立功体现政绩，但是到了2021年的第四季度，却以恒大事件为标志带来整个房地产市场上带有危机特征的不良局面。由财办韩文秀副主任对这评价说，前面所有的努力看起来方向都对，合成的却是宏观上的负效应。这个合成谬误的教训值得我们总结。随后实际生活中就在纠偏，政策马上180度转变，之后暖风频吹一直到现在。我们总体上应对这个“灰犀牛”前面这轮冲击波，不是人们原来担心的从过热方面冲过来，而是从2021年第四季度几乎是感觉要出现系统性风险的过度低迷的危机局面这个方面冲击了我们。现在，我认为中央指导之下政策转向之后，确实政策的效应在积累，现在应该有一个基本判断，就是中国从全局来说有把握地讲，房地产市场不会像有人现在仍然讲的要崩盘，已经是在进入一个筑底企稳的过程。而在冰火两重天格局之下，一线城市为代表的景气最有可能提升的地区，已经有了风向标式的回暖；全局而言，如果我们现在把保障轨的“托底”和市场轨的“筑底”并行的这个状态进一步优化，不仅不会崩盘，而且有望在引导一个波动中比较缓慢的回稳和回暖过程中，可以一步一步走向更加合意的中国房地产运行状态。
现在一线和部分二线城市的回暖在指标上已经看得很清楚。举一个例子：前面一段时间已经知道在杭州、宁波和厦门，同一天出现了开发商拿地的三城市新的“地王”——这些开发商可是按人们所说在前几年的市场回调过程中极度谨慎了，他们如果不是对于整个地块开发以后的市场前景有充分信心的话，不会下这么大的决心去争这个地王。春江水暖鸭先知，这样一些局部的表现，隐含着的是在房地产市场供求关系有重大变化之后，仍然有发展的后劲儿，这仍然值得我们看重，要利用我们成长性的潜力空间，去争取供需互动中有所作为，和作出更好局面的一步一步的开创。
但是要特别注意中央的这样一个重要表述，就是我们这次会议大标题上体现的，房地产这个领域里的供求关系，已经发生重大变化。也就是说，总体而言，原来的多年的卖方市场为主，已经演变为买方市场为主了。客观上讲，这样一种状态是更有利于作为买方的老百姓的，他们现在为满足自己美好生活的需要，对自己看中、想去出手购买的住房，可以更从容地挑选和更从容地去讨价还价，这当然对于老百姓来说是很实惠的体现。老百姓在有这方面更相对有利的价格形成机制上有买方市场带来的好处的同时，自己从微观的角度来说，可能还得要研判大局。
中央说的房地产发展新模式和健康发展长效机制，我前面强调了“标本兼治”，而强调标本兼治后面跟着的是“治本为上”，这是我们改革深水区一个非常关键的命题。7月份要有中央全会，对三中全会大家期盼已久，估计会推出一个类似于十八届三中全会那样的全面改革权威性的指导文件。这方面我们可以拭目以待：和房地产市场长期健康发展相关的土地制度改革、投融资制度改革、房地产税制度改革等乃至全局的配套改革方面，三中全会将做出什么样的指导，显然这是深水区啃硬骨头的改革任务。比如说房地产税，当下我不认为有正面来重点讨论它的时机，我们还必须有战略耐心，在相对缓慢的冰火两重天格局仍然延续的这样的一种波动过程中，去完成中国房地产市场总体而言的回暖，那么现在这么敏感的、老百姓特别关心而绝大多数人出于必然有的“税收厌恶”都不愿意看到的对房地产税改革更积极的推进，显然在时机的掌握上，要特别慎之又慎。但我同时又认为，大方向上来说不能回避这个问题。如果作为研究者来说，自己的估计是三中全会作为全面改革配套考虑，对于房地产税改革的方向仍然会给予肯定，这跟中央过去说明的逐渐提高直接税比重，推进共同富裕的机制建设，以及和我们打造高水平市场经济体制必须以房地产领域里的配套改革对接分税制在中国“地方”概念下的地方税体系的打造、地方政府职能转变所必须匹配的制度性、机制性的这样一种底盘上的条件建设来说，都息息相关。所以，后面的选择，实际上是怎样逐步来形成推进房地产税改革时机的问题。
作为研究者的建议，我想提这样几条：第一点建议是政府方面应该积极考虑审时度势地在还保留着的行政性调控手段方面，要继续做减法。现在主要就是北上广深，听说还有天津和海南三亚这样的地方，仍然有限购限贷这样的行政手段，而有可能的话，应该更积极地考虑对它做减法。在一线城市渐进地做减法，是可以理解的，还有这方面适当掌握“小步走”的必要，但是如果能一步步走到完全取消这些行政手段的限制，我觉得会使中国的市场经济更加健康，何乐而不为？对这方面应该更好地积极考虑，因城施策，对接把房地产存量的统筹重组和住房增量的优化供给相结合，这是工作中现在的一个要领。
总体来说的很多的所谓库存，有了资金方面的配套支持而做通盘的统筹之后，可以更好地提高综合绩效。有一些城市说了多年的保障房托底从原来做新建的“补砖头”转为不必新建的“补人头”，此其时矣。很多地方有房源上很可观的对应性，政府这方面的作为是不可缺少的，也是它的应尽职责。
第二点建议，作为开发主体的开发商，我认为应该积极优化适合发挥自身核心竞争力的定制化方案，施展这方面自己的聪明才智。这么复杂的各个具体地方政府辖区可能的开发项目，绝对没有一个拿来就能套用的方案，机遇偏爱有准备的人，该出手时就出手，大前提是你有没有可能把自己开发商的核心竞争力，和那个自己对象化的特定的那个“线”，那个线上的那个“城”，那个城里的特定“地段”，那个地段上的特定“类型”开发项目来对上，把你的核心竞争力真正体现在这个定制化解决方案里。这是别人都不可能替你做的。开发商也可以争取以购买服务的方式得到外部的智力支持，首先做好这种必须定制化的供给侧解决方案，后面就是争取该出手时就出手，打开自己发展的新局面。
第三，如果作为消费者这个主体来说，我认为低中收入阶层要积极对应保障房有效供给政策的进一步的落实。各地在公租房和共有产权房这方面的经验，已经有不少的积累，现在可能还会有长租房概念之下实际在保障轨上的有效供给。大学刚毕业的年轻的白领，和所谓“收入夹心层”，他们应更多首先考虑这种政策性的长租房和共有产权房。最低收入阶层，哪怕就是吃低保，也必须住有所居，而现在政府已经在积极地把这个底托得更实。这方面还要说到，有支付能力去做商品房市场交易的中等收入以上的群体，他们在自己要满足美好生活需要这方面沿用所谓第一套房的刚需概念，和第二套以后的改善性需求的概念，都需注意把握一个我认为现在值得考虑的具体场景中公众“买涨不买落”的临界点问题。在一些高端，现在已经看到这个临界点的出现是非常急速的，在深圳、在上海都出现了“日光盘”，中高档的楼盘，几百套一天抢光，为拿到购买资格，前面会有一系列的条件，不得已的话摇号，而每一个买主按照排号排到你，只给50秒钟时间，要自己做好充分的准备，50秒之内挑选出剩下的房子里你具体要哪一套，就热到这个程度。如果在具体实现消费者自己买房需要的时候，错过了这个买涨不买落的临界点，未来实惠上会受到更多的损失和制约。这也是一个经验之谈。
最后一条，我认为应该特别注意在中央指导之下，我们从长远来看，还是要积极创造条件，寻求合适的时机，在深化改革中来稳定推进房地产税改革和相关的配套改革。
这些看法请各位批评指正，谢谢大家！
