根据国家统计局2005年10月26日公布的数据，1~9月份北京商品住宅期房均价为6758元／平方米，而按照建设部之前公布的标准，到2020年中国城镇户均住房建筑面积预计达120平方米，实现居住小康。

　　打开贷款计算器：如果使用商业贷款，八成按揭，需要首付16.2万元，首月还贷5574元，以后每个月的还款额递减大约12元；如果使用利率较低的公积金贷款，同样的八成按揭，首付16.2万元，首月还贷4990元，以后每个月的还贷额递减9.5元左右。

　　而2005年8月2日北京市统计局公布的数据显示，上半年，北京城市居民人均可支配收入为8845.1元，按照这一数据计算，三口之家月均可支配收入为4422.5元。

　　换句话说，老百姓买不起房子。对于这个问题，过去的舆论焦点集中在对房价太高的指责上。然而，也有学者提出，单纯指责房价太高并不见得完全有理，因为老百姓买不起房子，可能是因为房价太高，也可能是老百姓收入太低，或者是二者兼而有之。

　　针对这一问题，记者日前专访了国资委研究中心宏观战略部部长赵晓。

　　《中国发展观察》：赵博士，中低收入者买不起房子，对于房价的高涨可谓是谴责与牢骚声不断，国家的宏观政策也在致力于稳定房价，抑制房价的过快增长，在舆论都将焦点集中在对房价的指责上时，您的观点独树一帜，将目光集中到收入分配上，能详细阐述一下您的观点吗？

　　赵晓：我本人是从1998年开始了解房地产的，一直以来我都是从宏观经济的领域来关注中国的房地产业，但是过去我比较多的是从总量和增长的角度来看房地产业的发展，但最近碰到的一些情况，使得我开始从经济发展和收入分配的结构的角度来思考这个问题。

　　前段时间央行出台的一个政策报告，里面提到建议取消商品房预售制度。我感觉非常荒唐，因为我们知道交易的形式是由交易双方来决定的，不应该政府人为地规定哪一种交易方式可以，哪一种交易方式不可以。所以我写了一篇文章，明确反对这项政策建议，这篇文章因为我写的层次非常的清楚，也非常的有力量，很多人看了以后觉得没有话说。但是在互联网上我仍然受到很多朋友的抨击，一些朋友在网上批评我，说我讲的都有道理，但是立场错了，这位朋友认为只要房价上涨就是对开发商有利，房价下落就是对老百姓有利，所以凡是有利于房价上涨的政策都是有利于开发商的，谁支持这些政策就是站在资本家的立场。这样的说法显然是偏执、站不住脚的，我据理进行了批评。但这位朋友的看法还是引起了我深深的思考：原来网上有这么多人在关注住房，关键不是别的，是因为他们买不起房子，因此他们指责房价太高了，谩骂开发商，仇视所有在他们看来有利于开发商的人或者政策。因此，老百姓关注的焦点其实不是房价本身，而是买不起房子的问题。而买不起房子可能是因为房价太高，也可能是因为收入太低了，也可能二者兼而有之，需要进行认真的分析。

　　那么，究竟是房价太高了还是收入太低呢？或者是哪一种原因更为主要？我发现房价增长太快或者是太高的确是老百姓买不起房一部分的原因，这在一部分房价上涨过快的城市尤其如此。但是我们看到在国内大部分地区的住房都卖得非常好，甚至包括在一些人们认为房产有泡沫的地方，这反映出房价并不高，人们实际上住房的需求仍然非常的强劲。开发商经常讲的一句话就是“你看我的房子卖得呼呼叫，根本没有问题”。我本人的调查也发现很多的人都在买房，并不嫌房贵，但是的的确确又有很多人买不起房子。这个是什么原因呢？我发现只有从收入分配的角度才能解释。

　　从收入分配的角度看，中国的收入分配是高度的两极分化，这导致了不同人群对住房需求的完全不同的状况。你知道现在谁在买房子？实际上是又有钱又有房的人在买房子。他们一是要改善住房，即买改善型的住房，买一套朝向更好的户型更合理的房子，另外就是要进行投资性购房，因为他知道房子还要涨价，而在中国也没有什么更好的投资方式，所以买房成为投资的第一选择。

　　而与此相对应的另一部分人，他们没有房子、需要房子，但没有钱，买不起房子。那么这批人究竟是什么样子的？首先我们看一个情况，我们知道在过去这几年里面，中国有一个城市化的进程，城市化的进程在中国可以说是最大的变化，也是中国社会经济增长最重要的源泉之一。众所周知，二元结构是城市化的巨大拉力，因为城乡收入间高达5~6倍的差距，才有了源源不断向城市涌入的人群。从1996年以来的情况看，每年平均有2000多万人进城，但除了每年大约200万左右通过高等教育从而可以进入城市的人员外，其余过亿的人口的收入都非常低。这意味着中国过去的城乡二元结构已经转化为城市内部的二元结构，“新市民”收入低，在住房消费等方面无法融入城市人群，此外城市中也有一部分“老市民”由于改制等原因成为城市中的“弱势群体”，老百姓买不起房的问题由此成为中国二元结构在城市化过程中的基本问题。

　　二元结构的收入分配结果可以从基尼系数中得到反映。对于我国的基尼系数，有很多的说法，国家权威的部门的说法认为已经超过国际公认的警界标准0.4，而学者们的估计一般认为已经超过0.5。我不想去深究基尼系数测算的是与非，但可确定的是，在二元社会结构下，人们的收入差距在拉大这是一个不争的事实，而且这个趋势在短时间内不可能会出现根本的改变。

　　由此带来的现实情况是，二元结构下的房地产市场将向两端化发展。高端的是城市投资性的房地产市场，那些已经有了住房的人，收入高，购买力强，买房的目的不是住，而是增值，根据“踏板原理”，他们是愿意房价天天涨，北京的房价涨得比东京高才好呢。低端的将是刚被城市化的人或者是城市中的“弱势群体”，他们的收入低，购买力弱，买房的目的就是住，这些人不仅仅希望房价能够稳定，更希望房价能一降再降。

　　因此，改变二元社会结构、改善收入分配的两极分化格局是我国房地产健康发展的前提。没有二元社会的改变，没有收入分配状况的改变，老百姓将始终买不起房子，中国房地产业也不可能实现持续健康的发展。

　　《中国发展观察》：赵博士，您也认为房价的不理性上涨是老百姓买不起房的一方面原因，对于政府目前稳定房价的宏观政策您有什么样的建议？

　　赵晓：我认为如果仅仅通过打压房价来让穷人买得起房是行不通的。前面我已经提到国内大部分地方房子都卖的非常好，包括在一些大家认为有泡沫的地方，国人中的高收入者还在买房，其目的是改善住房条件以及进行投资，改善性购房和投资性购房成为主流。上海有关部门统计，2004年，投资性购房已经占二至三成。而开发商的选择，当然便是为这些有房又有钱的富人造房，房价自然也就不断水涨船高了。任志强说“要给富人建房子”，后来因为这一句话他被批评的非常厉害，很多人处于义愤就骂他。其实他只不过讲了房地产商都在做的一个事实。因为富人有需求，作为开发商来讲是要满足市场需求的，所以开发商为富人建房子，只不过是在这种二元结构下开发商简单的一种对策。再往深里想，如果富人的房子不能得到满足，回过头来不仅穷人要骂政府，富人也要骂政府，那又有什么好处呢？现在至少满足了富人的需求，富人满足了以后没有什么意见，但是穷人有意见，所以现在真正的问题是穷人买不起房我们怎么处理？

　　现在政府采取两个办法，第一个办法就是我们现在看到的把房价打压下来，另一个办法就是建经济适用房。但是打下房价能不能使得穷人买得起房子，我们做一个简单的分析，就知道此路不通。首先是房价再打压，二元结构中的这大部分低端收入人群仍然可望不可及。比如，按照北京市公布的社会平均工资是2000元左右，如果北京的房价下降30%~50%，绝大部分市民还是无法自行解决自己的住房。此外就是富人不会让房价永远下跌。譬如，上海的房价从2万降至1万，我敢说前来抄底的一定还是高收入人群或海外热钱，而不可能是城市中汹涌增长的中低收入者。原因就在于穷人和房价的差距太大，而房价是有一定的支撑在里面的，不会无限度地下跌，跌到所有穷人以现有的收入水平都能买得起的程度。

　　中国城市化的主力军将是进城务工的农民，中国的城市化是农民工的城市化，如果没有3亿以上的农民转移到城市，中国的房地产业不可能大的发展，中国经济也不会有质的根本转变。但是，二元结构在中国的持续存在和演变的结果是，他们虽然进了城，但在工资和福利体制上依然是“农民工”，无法获得城市身份认同，那么每年新增2000多万的新城市人的同时，就必然是同时新增了2000多万买不起房的人，从而也就增加了可能在网络和各种场合下指责和批评政府的庞大人群。这也许能解释为什么民间会有如此激烈的反对房价上涨的声音。

　　《中国发展观察》：您还提到了目前解决中低收入者住房问题的另一个方法，那就是经济适用房。经济适用房制度从开始执行到现在还在摸索完善之中，近来网上有关经济适用房排号难等各方面问题的反映，讨论也比较激烈，对此您有什么样的看法？

　　赵晓：可以说经济适用房在中国基本不成功。真正来买的还是富人，中国并不具备实行经济适用房制度的条件，只因为我们的穷人太多了，并不是“极少数”。

　　北京市人的平均收入是多少呢？月收入是2000多块钱，那我们知道判断房价是不是你能够买得起一个最简单的结算就是说每平方米的房价和每个月的收入是不是等同的，如果每平方米的房价高于每个月的月薪，这个房价实际上已经高过你的购买水平了。北京的经济适用房每平方米在3000元~4000元的价位，老百姓还是买不起。另外一个方面，价格双轨的存在必然引起权力的寻租、滋生腐败。两方面的原因使买经济适用房的还是富人。这也就不难解释为什么在北京和全国的许多地方，经济适用房小区内居然面临停车位不够的难题。一个满足穷人的房子会停车位不够，这是什么问题？是不是应该引起我们新的思考？

　　我刚才讲了中国的城市化率是每年一个多点，换句话说每年有二千万人或接近二千万的人进城，所以城市人口的增长越来越多都是农村的人进来。经济适用房的核心是政府掌握资源，然后来把这个建成的房分配穷人，如果中国社会一百个人里面只有两三个穷人，那么这样做也许是可以的，它可以满足极少数低收入群体的需要。但如果一百个人里面有三十个人是穷人，然后是四十个人，然后是更多的人，那么这个方法不可能解决根本问题。除非政府不再搞房地产的市场化，所有的房都由我政府兴建、政府分配。那么，这又回到了计划经济时代，我们知道此路同样不通。

　　其实真要穷人是极少数，最好的办法也不是经济适用房，而是政府廉租房的供给办法，就像美国等国家所做的那样。但问题同样在于，贫困人群已构成城市中的相当大的部分，并将越来越成为城市中的大多数。因此，他们并不是可以忽略的少数，而是必须重视的“大多数”。你既不能用经济适用房的办法解决，也不能用廉租房的办法解决，更不能让像现在一些人那样用“有房住不等于有住房”来搪塞，因为大部分的人只有房住而没有住房是不正常的现象。

　　《中国发展观察》：谈了这么多，您的观点我们已经了解，您致力于通过改变收入分配机制，提高广大中低收入者的收入水平来解决我国城市化进程中“安得广厦千万间”的问题。但是也正如您在前面所说，在二元社会结构下，人们的收入差距在拉大这是一个不争的事实，而且这个趋势在短时间内不可能会出现根本的改变。那么您认为怎样才能改变这样的状况呢？

　　赵晓：缓解中国收入的两极分化的问题，这里面有很多的措施，比如说通过所得税、财产税，通过各种税收的调节来缓解穷人和富人之间的收入差距。但是这些也只是治标，而且是事后的解决办法，解决问题我们还是要治本才行，要多管齐下。

　　一个很大的问题就是土地产权的问题，我主张放开地产市场，使之完全市场化。政府一手垄断土地交易市场不仅不利于房地产市场健康发展，而且容易滋生腐败。而地产市场完全放开的标志应该是还地于民。农民进城，他们为什么买不起房子，其中一个原因他们只能靠出卖自己的劳动力来获得，其实他们本来还可以靠脚下曾经拥有的土地征收来挣钱的，但是土地的产权并不属于农民，拿走农民的土地也只能称得上是“征收”，而非“买卖”，在这种土地征收收益中，农民拿到的只是极少的一部分。国务院发展研究中心的调查发现，在土地征收的过程中农民能够拿到的收益大概只占5%到10%，另有学者估计农民在土地征收中的损失己达30万亿人民币。我们知道中国的股市才几万亿的市值，全国居民所有的银行本外币存款才10几万亿，但是农民因此造成的损失是30万亿。你想一想，如果他们拥有这笔巨大的收入，我想中国的二元结构就不会那么严重。

　　你再想，假如农民都能成为土地的供应者，我们的土地还会那么稀缺吗？房价还会那么高吗？

　　另外，就是要强调教育机会的平等。收入的不平等在很大程度上取决于人们实力的不平等，实力不平等的相当部分来源于教育不平等。所以，中国要解决收入分配公平问题，第一要解决教育公平问题。除正规教育外，政府还应该增加对城市低收入者的就业培训，并且坚决地由政府来埋单，给他们提供就业培训的机会。政府应该加大公共教育的投入，逐渐普及高等教育。

　　我们要创造一个新的中产阶级，我曾经提出这是“为万世开太平”的重要战略。假如说中国的中产阶级开始占据主流，现在主流的消费人群不再是那些又有钱又有房的少数富人，而是一大批的中产阶级，我相信房地产开发商一定会马上改变口号，说“要为中产阶级建房子”。所以，我们的真正问题是我们的中产阶级太少了。因此，归根到底，中国必须着眼于解决的经济发展中二元结构和收入分配两极分化的问题。否则，这个问题会影响到住房市场的畸形消费，也会影响到中国房地产业的健康发展，还会影响到国家的安定。我相信中国只有消除二元结构，降低收入差距，才是根本性的调节办法，我们才有可能让大部分的老百姓买得起房子，中国的房地产市场才能健康的发展。（时间：2005-11-23  来源：《中国发展观察》）