我在这里谈几个看法，第一个，我们在研究房地产信贷里面比较困惑的是宏观上对房地产的调控与信贷紧缩与下一步中国扩大内需之间的矛盾。大家知道1－9月份中国的进出口贸易首次突破万亿，10245美元，超过了48%，这样下一步的面临一个非常大的压力，大家知道2005年7月21号中国人民银行调整的人民币汇率对美元升值2%，我们怎么测算出来的呢？我们说中国不再追求贸易顺差，追求贸易平衡，过去今年我们的贸易顺差是200－300亿美元，考虑到中国的经济结构和进出口弹性2%的升值大概进出口就能平衡。这是我们当时的调整的重要的理论依据。中国从1989年开始世界银行就提出了一个现象，说中国作为一个发展中国家，不仅给世界一个廉价的商品，而且他还是一个进流处。如果中国下一步没有内部的经济结构调整，主要的调整是从目前过分依赖外需转向依赖内需，今年外需的拉动超过了44%，下半年可在增长，这个趋势是不可持续的。内需包括消费和投资，有哪些产业能够拉动消费和投资来扩大内需的呢？一系列我们说房地产容易有泡沫，容易有问题，但是下一步可能会有一些特定的关联度比较大的行业，要承担中国经济从依靠外需转到内需责任。

　　所以我们要保持一定的有实际需求的投资的增长，没有这些内需的增长下一步中国的增长麻烦很大。这是第一个问题。第二，我作为一个金融政策因此者，感到非常困惑的是，为什么国内的企业到海外融资。这次讨论也是说不能把好的公司都送送去上市，但是企业也有企业的道理，整个经济发展决策的主题是企业，企业说你国内没有融资的渠道，外国毕竟给了我一个融资的平台，从03年开始海外融资额已经不少了，05年就不用说了，给一些企业解了燃眉之急。

　　金融的实质就是在资金的富裕方和需要方搭建桥梁，目前除了银行贷款别的没有，容易导致一个上我们困惑的现象。这样形成一个货币的错配，就是拿进来的都是外币，要承担货币风险，不要以为个人企业管理得好，那整个国家面临巨大的货币错配的风险，第二个，期限错配，大量的项目需要五年十年的融资，但是银行就贷一两年。直接融资REITS解决了这样的问题，你有五年需要我就发五年的期限了，不要以为法个项目都匹配得很好。我也特别理解企业急于到海外融资，也感谢很多外资来到中国，我们作为一个研究者，作为一个金融行业的研究人员也感到羞愧，其实中国有很旺盛的金融需求，但是我们金融界做得不争气，所以这个钱让你们赚了，对此我们也感到歉意。

　　现在银行特别怕房地产行业的大起大落，中国改革开放以来，我从来不认为中国的银行行长就天然的素质比较差，我不同意这个开发。中国改革开放有一个很重要的问题，经济波动和市场波动给银行带来的不良资产是巨大的，这种会我没有看到银行的人来参加，说明他们市场化不够，我们做了一个时间序列分析，92－93年上去了，97－98年一个时候不良资产率最高，中国目前的调控措施和信贷的政策根据我的观察，好像还在加剧。第一个就是说银行，有没有其他的选择。今天一些信托的领导也来了，你们那怎么是信托啊！不就是补一个桥嘛！银行不是银行，是一个当铺，这个当铺文化天然的有放大的趋势，就是在加剧波动，100万涨到200万，但是房价跌的时候。第三个，投资渠道，老百姓买房子是有风险，实际上其他的投资好像比房地产投资风险更大，我到温州调研的时候，温州的老百姓说之所以把钱留在手里，是因为我们不做房地产之外的投资。房地产交易对法律环境的要求相对较低，我买300万的股票我给谁啊！这个高管怎么样，他那了我的钱干什么，我只有能他半年后披露一次，披露真实不真实。所以老百姓的信心也在下滑，不要认为中国的老百姓都那么愚蠢，他用自己的货币选择的时候他不用读很多的书。中国的老百姓在进行不同的投资选择的时候，他的智慧跟一流的金融学家是一样的。他自己会判断风险、收益怎么样，房地产是有风险但是比有些领域的风险更大，所以说老百姓现在没有其他的投资渠道。REITS最大的特点就是让普通老百姓能够分享到房地产市场的收益。我相信证券法、公司法的通过，一定会有所改变的。

　　还有一点就是银行天然的怕行业的波动，他的很多行为和目前的结构往往在加剧这个波动，所以我很困惑这个问题，最后一点就是我刚刚同杭州调研回来，房地产业调研，银行也调研，我在那当过行长，还认识不少人，感觉到本来银行、房地产挺好的，像房地产发展很快，融资需求大，这本来是一个互利的事情，怎么就搞得互相不信任，所以相互之间信息的透明、建立信用关系非常重要。刚才任总讲要对国外注重信息透明度，国内的银行也是一样啊！为什么不给国内银行真实的报表呢？我在杭州发现一个奇怪的问题，我问了好多地产商，他说杭州有几个大地产商的做得很不错，四个项目三个都卖万了，怎么就在一两个亿上资金周转不开呢？与此同时一些国有的公司资金很充裕，现在银行抱怨说不知道他们把钱到哪去了。为什么民营房地产公司一个盘就把他弄垮了呢？可能就是资金链不透明。因为他们项目太多、子子太多，分公司太多，所以银行贷款人员专业能力也有限，所以就把他们弄糊涂了。所以我想讲的第四个问题，本来是顺序互利的机会，不要觉得银行给了企业那么大的支持，企业也在支持银行。在负利息的时候不去银行借钱，那银行就傻了，所以只有建立透明的、互信的关系，这个游戏才能玩下去。总的来说，下一步我们一定要转变增长方式，扩大内需。另一方面对分界线这样的一些关联度比较大，在城市化中地位比较重要的行业要进行信贷紧缩和调控；第二个就是海外融资和本土金融市场发展的平衡；第三，我们银行本来就怕行业大起大落，结果一系列的措施在加剧大起大落，这个也是一个痛苦的问题；最后双方本来是一个市场的机会，怎么就弄得跟冤家似的，互相指责，我也没弄清楚，谢谢大家！（时间：2005-11-7）