国民经济综合统计司司长郑京平近日强调，房地产调控政策重在规范和防止价格上涨过快，而不是非要把房地产价格和房地产的投资增长速度突然降下来：这样既不符合经济运行的规律，也不符合政府和百姓的利益”。但目前房地产商面临的资金难题，有可能与上述愿望背道而驰。最近媒体所报道的房地产商的委托贷款利率高达30%就预示了某种风险。

　　从严格意义上说，在中国房地产市场上，只有房地产信贷，没有多元化的房地产金融。面对“银根”紧缩，如何有效拓宽融资渠道已经成为业内外普遍关注的问题。

　　对照国外房地产市场的发展规律，开发市场发展到一定阶段必将启动投资市场和资产证券化市场，三个市场有机组合方能构成一个完整、连续、同时覆盖投融资环节的房地产市场。房地产投资信托(REITS)，正是启动房地产投资市场的重要融资工具之一。

　　由于REITS对于我国房地产业的发展，甚至对整个国民经济的运行都起着积极的推动作用，因此，我们必须学习先进国家的经验，出台相关法律法规、条例对REITS实行税收优惠，以鼓励其发展。

　　设计合理税收体制是REITS发展的关键。REITS虽然有一个集中的经营管理组织，但它不具有自我积累、自主发展的能力，按企业的标准纳税，显然不合情理。西方REITS产生与发展的一百多年里，纳税问题一直是人们争论的焦点，最后，免税成为各国房地产投资信托普遍性的做法。

　　在REITS最为盛行的美国，REITS得以发展的根本原因在于REITS能享受税收优惠。首先，REITS作为人的集合不存在公司税的问题；其次，美国法律规定，REITS投资的房地产资产属于免税资产。1960年，美国国会就通过了议案，修订《国内税收法典》，使REITS享有与共同基金同样的特殊税收优惠待遇。只要投资信托公司的收入分配给受益人，投资信托公司就无需交税。虽然早期美国的REITS同样享受税收优惠，但由于当时的税法条款有利于避税，所以没能很好的发展，而20世纪80年代末期，REITS得以长足发展的根本原因是随着税法条款的逐步严格，REITS的税收优惠的优点逐渐显示出来。在我国，随着税收制度的规范，若REITS没有相对于其他房地产投资的税收优惠，其发展也会比较困难。建立相应的法律法规应该提上议事日程。

　　当然，REITS也面临着监管与道德的双重风险。在美国、德国、日本等国家，REITS作为一种房地产证券化的典型形式，经过几十年的实践，已形成了一定的经营规范和经营特征，主要包括：(1)由专家或受托人经营；(2)财务公开；(3)采取股票或受益凭证形式，可上市交易；(4)至少75%的资产必须是房地产，投资任何一种有价证券不得超过10%；(5)至少75%的收益来源于与房地产有关的经营投资，20%的总收益可来自于股利或利息；(6)必须将90%的税后收益分配给投资者。

　　另外，美国税法也规定，REITS只能进行房地产和房地产抵押贷款的被动管理，不能直接参与经营。政府一方面大力扶持其发展、规范其运作、用其发展和稳定房地产市场，另一方面又限制其垄断市场、防止其滥用经营收益、限制其干涉其他实体经营，这些经验对于我国REITS的规范发展同样具有借鉴意义。 （时间：2005-10-21）