大众住宅:唤醒沉睡的机会(二)
2008-6-2 10:34:00
 

合资共建、增值分享

 

大众住宅的第一个台阶,是政府与居民合资共建住宅。针对的对象是,有稳定预期收入,但仍不足以一次支付全部商品房房价的中产阶层。

这一做法最初源自发达国家(如澳大利亚)为了中产阶级解决房价上涨造成的住房问题。最近,福建省厦门市、江苏省淮安市也开始研究和尝试这种新的做法。

这一方案的思路是:一、由政府建设符合市场标准的中等户型住宅(比如,每套90平方米左右);二、根据住宅品质和所处区位,确定该住宅的市场价格;三、政府以成本价,将住宅出售给“夹心层”,但消费者只拥有与成本价部分相当的部分产权;四、一旦购房者出售该套住宅,他只能享有该套住宅全部收益中与其产权相对应的部分。

举例来说,一套按市场评估为100万元的住宅(取决于区位),实际成本是40万元(取决于建造标准),那么消费者购买时只需付40万元,并拥有40%的产权;假如5年以后,住户以200万元将这套住宅在市场上售出,那么,他只能获得售价的40%,也就是80万元。收益的其余60%(也就是120万元)属于政府。

这一做法的经济学含义是,政府和“夹心层”消费者合资投资住宅——政府以土地入股,居民支付建设成本。各自按投资的比例获得资产的增值。这个方案的最大优点,就是消费者可以分享市场的增值收益。由于市场的住房价格一般都会高于成本价,因此,购得住房的同时,就意味着获得一大笔补贴。因此,居民会有强大的动力购买而不是租住。为了防止通过这条途径套利,可以规定最低的政府回报率,作为住宅上市的条件。同时,通过资格限定(必须是无房户)和户型限定(面积大于廉租房,小于商品房),将其同商品房市场分开。

对于政府来讲,即时收回成本,可以避免财政资金的大量积压。而它作为一项资产,还可以让政府分享未来的财产升值。这样既可以防止对商品房市场造成冲击,又可以使购买者获得合理的投资收益。最重要的是,居民是购买而不是租住,可以有效避免居住区沦落为低档社区,从而确保物业不会贬值。

 

先租后售,分期付款

 

合资建房的办法,只适合刚毕业的学生、公务员、教师、医生、管理人员等以“白领”为特征的“夹心层”需求,但仍无法满足收入更低的产业工人、外来农民工等以“蓝领”为特征的“夹心层”需求。对于这部分需求来说,即使是住房成本价,购买者也无力一次性支付。

为此,我们又提出大众住宅的更低一级台阶——先租后售,分期付款。这一方案既不同于廉租房“只租不售”,又不同于经济适用房“只售不租”,其本质上是一种“先按揭,后首付”,将租赁保障房的租金,转变为投资,但价格只是建设的成本。

其具体做法和步骤是:一、政府用土地及住宅作抵押,从银行获得贷款建设住宅;二、“租”给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权,因此,可与商品房市场相区隔;三、十年或十五年后,政府将住宅以成本价出售给居民,并将本息还给银行;其中,居民在十年到十五年期间缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣(租金相当于“住宅公积金”)。

假设住宅土建的造价为800-1000/平方米,配套基础设施(不含拆迁补偿)约为1000-1500/平方米(规模越大单位成本越低)。如果政府的贷款利息是5%15年后房价需要卖到3000/平方米(包括15年本金、利息、物业等),一套 50平方米的住宅,约为15.5万元。假设每月每个人交200元,每个雇主交200元,共400元作为住宅公积金,一年就是4800/人。15年以后,每个人的公积金应为7.2万元,夫妻俩人公积金合计14.4万元。即使“蓝领工人”也完全可以负担。

这一做法原理上同1998年的福利房制度改革相似。不同的是,由于存在房地产市场,我们现在完全可以通过市场融资,而以前则要受到财政能力的限制。

如果我们把城市看作一个公司,土地就是这个公司最大的生产要素。购买了一个城市的不动产(特别是住宅),就相当于购买了这个城市的股份。城市经济增长,所有城市不动产就会随之升值。与直接购卖商品住宅不同的是,通过“先租后售,分期付款”,购房者购买的是城市公司的“期权”——他必须服务足够的年限,才能分享城市的增长。

这一方案也可以同第一方案结合起来:由购房者根据收入情况自行选择——等待15年获得全部产权,或者提前出售并与政府分成。

 

制度设计的核心:不完整的产权

 

“夹心层”住宅的价格底线,就是必须覆盖全部成本,没有公共财政补贴(公共财政补贴部分居民,不论假何种名义,都不是公平的政策)。这两种住宅保障模式的最大特点,就是可以完全通过市场的途径解决住房问题,而不是走福利补贴的道路(其价格相当于生产者均衡时的市场价格)。政府在这个过程中通过产权结构的重组,逐步将产权有偿让渡给最终消费者。

住房问题的本质是劳动力的成本问题。投资大众住宅,就是投资中国最大的资产——劳动力。这一问题能否解决,攸关城市所有行业的竞争力。由于居民可以以较低的成本在城市居住,因此,也就可以承受较低的工资水平。而低劳动力成本,反过来又增强本地企业的市场竞争力。其效果如同以前土地价格优惠一样,相当于对本地企业的间接补贴。政府最终从就业和税收的增加中,获得更高的收益。

另一个特点,就是这两种住宅解决方案,都可以通过市场融资而无需长期占用财政性资金。这一点在银根紧缩的宏观环境下尤为重要。由于建设的成本是按当前的市场价格计算的,转让时物业的市值几乎一定会高于这些物业当前的市值(资本品市场的房价却既可能上升,也可能下降)。对于银行来讲,要比超值抵押商品房市场风险要低很多(顺便提一下,这也是我们为什么一定需要一个商品房市场的原因,如果房地产市场崩溃,银行也就失去了评估的基准)。只要规划区位合理(靠近劳动力集聚地),银行几乎没有任何风险。特别重要的是,这两个方案的消费者最终都要获得完全的产权,因此,他们在日常使用上,会比临时租赁者更加爱惜物业,这确保了物业的保值、升值。

理想的房地产市场应当是一个覆盖所有住房需求的连续梯级供给谱系:一、以完全没有产权的福利性廉租房,满足贫困阶层最基本的需求;二、以在未来可以获得产权的“先租后售房”,满足只能出售劳动力的“农村—城市”移民;三、以有部分产权的“合资房”,满足刚刚步入社会的新市民的需求;四、以有完全产权的商品房,满足城市高收入者置业和投资的需求。沿着这些台阶,政府可以帮助人民完成从无产者到有产者的历史性转变。

需要指出的是,在完全没有产权的廉租房和具有完整产权的商品房之间,可以创造出多种多样的产权组合。本文提到的两种大众住宅供给模式,只不过是众多可能的产权结构中的两种。
 
 
  • 标签:住宅 产权 
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