英国著名城市问题学家皮特．霍尔爵士在中国的一次演讲中指出，高速发展的城市的当务之急，是帮助最贫困的公民融入主流社会，“解决问题的第一把钥匙，是必须教育他们。这要花钱，但他们没钱。我们的答案是技术”，“第二把重要的钥匙，是要帮助他们把住房正规化”，“先出租，再出售。我预期中国会走这条政策通道。”

 他希望中国城市不成为“应付非正式超限发展（Hypergrowth）的城市”，即那种在快速城市化中，因缺少有效率的政府组织而依赖市场提供廉租住房，导致大规模非正规住宅和体制外人口的城市。这类城市的特点是，“人口增长快捷，迁移和自然增长两方面同样厉害；其经济严重依赖非正式行业；贫困非常普遍，非正式住宅区域范围很大；环境和公共卫生为突出；管理困难问题多”。

南美国家的城市就是这类问题的典型。这些国家的经济虽然可以获得一时的快速发展，但最终一定会出现贫富分化，并很快遭遇发展瓶颈。那么中国呢？

现在有一种说法，就是政府不应当介入经济事务，而是让市场自发地运作，政府要退出经营性的市场，去扮演裁判的角色。但在所有发达国家成长过程中，政府都扮演着举足轻重的主要角色，在大规模公共住宅建设上更是如此。只是到了市场机制逐渐成熟，个人信用系统建立后，政府才逐渐退出一些可以由民间承担的市场功能。在住宅这类需要长期信用的产品提供中，政府的角色就更是如此。

我们在研究中发现，取消经济适用房建设，并把廉租房建设上升为国家战略，有利于一揽子解决高速城市化阶段社会财富再分配、公共秩序建立、劳动力就业、金融泡沫风险等一些战略层面的问题。通过扩大内部需求市场，将国际经济竞争的主战场从国外的“客场”转向国内的“主场”。把我国经济的成长更多地建立在自主的基础上，从而掌握更多的经济主权。

两大资本闲置急谋出路

作上述思考是基于当前我国经济发展战略面临的一个主要问题：如何化解两个巨大的资本闲置？

第一个闲置：大量的剩余劳动力。我国城镇拥有经济活动人口2亿人，农村拥有经济活动人口近5亿人。截至2001年底，我国处于劳动年龄、具有劳动能力的人口约7.3亿。今后20年内，是我国劳动力供给最多的时期，平均每年新增劳动力1000多万人。据统计，20世纪90年代初，我国农村剩余劳动力总数达1.5亿以上，2000年底达到1.8亿，2010年预计达到1.9亿。生育率迅速下降使得劳动年龄人口比例上升，在老年人口比例达到较高水平之前，中国将形成一个劳力资源丰富、少儿与老年抚养负担均相对较轻、对经济发展十分有利的“人口红利”黄金时期。但是这个“红利”并不会一直持续，而是会在未来会随其人口年龄增长而 “折旧”——被时间蚕食“贬值”。劳动力资本如果不能在其具有生产能力的年龄为其自身积累足够的财产，一旦老化，就会成为社会的负担。

15年以后，中国人口的年龄结构将会迅速趋于老龄化。世界银行估计，在2015-2020年间，中国的劳动力将停止增长并出现下降趋势。中国青壮年人口数量将在2015年达到顶峰，随后逐渐下降。到二十一世纪中叶，中国总计将失去18%-35%的青壮年劳动力，因此经济的增长将更多依赖于劳动力的素质而非数量。预计到2050年，老年人口将占到总人口的1／4以上。根据美国保德信金融集团与美国战略与国际研究中心(CSIS)联合公布一份研究报告指出，中国正在迎来前所未有的老龄人口巨潮。这一名为《银发中国——中国养老政策的人口和经济分析》的报告认为，为了更好的应对人口老龄化的挑战，中国应该启动一个老年人保障网络，并建立起真正的基金累积制养老金体系。《银发中国》指出，“中国的老龄化浪潮令人瞠目。到2040年，中国老年人总数将达到三亿九千七百万人，超过法国、德国、意大利、日本和英国目前人口的总和。中国如何应对这一挑战，将在一定程度上决定中国是否能够成为繁荣和稳定的发达国家”。

第二个闲置：大量沉淀的货币资产。1995年中国银行第一次出现3000多亿元的存差， 2004年银行的存差已经上升到6.4万亿元。据2005年货币政策目标预测，金融机构当年新增“存差”资金1.1万亿元，这就意味着今年银行“存差”资金总量将达到空前的7.5万亿元的规模。每年的存款快速增长，但却缺少合适安全的投资方向。由于中国的银行没有混业经营，扩大的存差直接意味着银行效益降低。同期国家的外汇储备也在快速上升，2004年12月底我国外汇储备高达6099.32亿美元。这些巨额的外汇积累如果不能迅速转化为实物资产，将可能暴露在国际金融风险下。

这种现象对于一个发展中的经济来讲，是相当反常的。因为，一般来讲，城市化快速发展的国家资本不足，城市化发展慢的国家资本过剩。诺贝尔奖金获得者刘易斯在《国际经济秩序的演进》中发现：“城市人口每年增长速度低于3%的国家（法国1.0%，英国1.8 %，德国2.5%）给别的国家贷款，城市人口每年增长超过3%的国家（澳大利亚3.5%，美国3.7%，加拿大3.9%，阿根廷5.3%）向别国贷款。”而我国却在城市化高速发展阶段，异乎寻常地出现了资本的过剩。这种剩余的危险显而易见：积累的资本如果不能持续找到有利可图的项目，一旦存款人（年轻人）开始在未来（年老后）按照约定的利息提出存款，银行系统就会崩溃。

无疑的是，不管是资本还是劳动力，它们都会随着“折旧”而被时间蚕食，这两个闲置如果不解决，就会威胁城市化进程的正常展开，甚至将窒息整个经济。那么，出路何在？

政策路径就是“借富济贫”

要寻找出路，首先必须回答：中国为什么会出现如此大规模的资产闲置？

根据经济学的原理，预算（或收入）剩余和偏好（效用）剩余不会同时出现——一个人不是有钱没东西可买，就是想买东西但没钱，两者只居其一。因此，从微观上来讲，劳动力剩余和资本剩余不会同时出现。但是当收入在人群中分布不相等或人群的偏好分布不均质时，就会出现社会在社会需求没有得到充分满足时，出现社会财富的过剩。这是因为拥有收入剩余的人，规模太小，生产者无法达到规模生产的下界，结果这些人在市场买不到合意的产品；拥有效用剩余的人，虽然有强大的需求，但却因为收入不足而不能将这些潜在的需求变为有效的需求。

怎样缩小乃至消灭这两种剩余？办法主要有两个，第一是通过多样化的生产，为收入剩余拥有者提供新的产品。但问题是如果需求规模太小，市场达不到生产者能够获得正利润所需的下界，新产品在市场上仍然得不到提供；另一个就是通过收入转移，使偏好剩余拥有者获得足够的预算，从而同时缩小两个剩余。这就是西方国家累进所得税和高福利制度的基础。但这个制度的一大弊病就是在提高消费一侧的效率的同时，弱化了生产一侧的激励。结果就是著名的效率和公平不能两全的悖论。于是，发达国家的公共政策就不得不在“公平”（消费效率优先）和“效率”（生产效率优先）之间不断摇摆。问题是，中国经济在总体水平还相当落后的阶段，就提前遇到了这个问题。

对于国家的宏观经济政策，我们需要回答的一个基本问题就是能否找到一个同时满足生产和消费两种效率的政策路径。这个政策路径就是“借富济贫”：效用剩余拥有者（有需求没有钱的人）向收入剩余拥有者（有钱但需求已经满足的人）“借”，这样，既满足低收入者的基本需求，又不损害高收入者的生产激励。也就是说，不是通过税收和福利再分配的办法消除两个剩余，而是通过信用的转移——效用剩余拥有者向收入剩余拥有者“借”，实现效率与公平两全，在生产和消费两侧同时提高经济的整体效率。

实现这一路径的关键是低收入者必须有足够的信誉。在发展中国家，社会信用制度不完善，低收入者无法成为有效的贷款人。从某种意义上来讲，中国经济中的资本并没有真正过剩，否则就无法解释目前外资大量涌入和民间资本市场的高利贷现象。导致社会资本巨大剩余的真正原因乃是社会信用的短缺。

信用的缺失在城市化高速发展的阶段尤其明显。其结果是，一方面，大量的社会收入剩余需要寻找安全的投资；另一方面，大量需要资金的劳动力缺少足够的信誉无法成为有效的贷款人。个人资本的积累只能以储蓄这种不稳定的流动资产形态存在，而不能凝结成稳定的固定资产形态。反映在宏观经济上，就是造成两个巨大资源闲置。

既然信用缺失是导致我国城市化发展阶段出现巨大资源闲置的原因，那么寻找有信用的低风险贷款人就是现阶段经济增长的关键。由于我国长期的计划经济，民间有信誉的贷款人规模很小，远远起不到作为吸收巨大经济剩余主体的作用。因此，政府就成为我国经济中最优的贷款人。这就是为什么国有商业银行始终无法脱离国家信誉作为最后担保人的原因。政府由于其独享的经济垄断地位和几乎无限的企业寿命，使其成为发展中经济中信誉最佳的经济主体。因此，如果国家能够找到贷款额巨大，但周期长、风险低的项目，就可以以国家信用作担保，以极低的成本贷款，然后转移给没有信用却又具有还款潜力的劳动力。

与此相适应的项目应具备如下特点：一是规模巨大，足以吸收数以万亿计的货币剩余；二是收益稳定。这类项目的收益不一定具有暴利，但应当具有安全、稳定、低风险的特点；三是周期较长。短周期盈利的项目，大多可以由民间资本承担。政府应当集中在信用缺口最大的长周期项目，避免对民间资本产生挤出效应；四是创造就业。大量吸收低素质剩余劳动力进入国家经济流程，是项目选择的核心目标；五是借富济贫。项目应当直接扶助最贫困、最缺少进入现代经济资本的社会阶层，而不是补贴富有的阶层。唯有如此，才能改变财富的分布，消除而不是扩大“两个剩余”。

那么，如何设计这样一个既需要巨大投资，又具有保证的社会需求的项目呢？

高速城市化隐藏巨大机会

在经济的常规发展阶段，这样“理想”的项目可以说几乎没有。但幸运的是，在城市化高速发展阶段，却隐藏着一个巨大发展机会。这个机会就是巨大的城市建设，更具体一点就是房地产（城市基础设施大部分由地方政府提供）。

城市化高速发展时期，住宅和城市基础设施将设在所有国家的经济里都处于核心位置。这是城市化处于稳定发展阶段所没有的一个显著特征。包括城市基础设施在内广义上房地产，需要的资金极其巨大，任何部门无出其右。特别重要的是，住宅建设周期长，使用寿命长，增值潜力大，需求极其稳定。以美国为例，1990年美联储全国净资产的估算为15.6万亿美元，而当年房地产的价值高达8.8万亿美元（其中70%是居住物业），占当年美国全国财富总额的56%！

显然，如此巨大的投资，仅靠民间的市场力量是做不到这一点的。因为在发展中经济中，穷人除了劳动力，几乎没有任何有以抵押的资产。而劳动力资本的特征是其鉴别和转移成本极高，很难成为信用的担保。这时就必须创造一个间接的担保者和担保品。这个担保者就是政府，而担保品就是住宅。即由国家出面利用这两个闲置的资源，使其通过住宅建设，从虚拟的货币状态，转化为实物经济状态。由于政府寿命长（理论上是无限的），拥有无可匹敌的社会强制力，被赖账的可能极低，因此可以以民间经济主体难以企及的规模在时间上移动高收入者的收入剩余，弥合低收入者的资金缺口，从而减少宏观经济中巨大的资源闲置。

其基本路径是：首先，国家利用其信用从市场上把剩余的资本借贷出来，建设住宅租给拥有劳动力却没有足够收入的未来市民；大规模住宅建设带动就业机会的增加，使这些未来的市民可以找到工作从而将其劳动力转变可支配收入；当居民积累了足够可支配收入后，再将住宅的产权出售给住户。住户一开始按期支付租金，10至15年以后一次买下住宅的产权（此时租金可作为按揭）。

城市化过程中，大部分城市的房地产价格总体上必然上升。这一特有的经济特征，使得住宅可以成为极为安全的担保品。而当新的市民拥有了自己的住宅后，就会成为有信用的贷款人，此时，市场上的个人信用开始建立。届时，竞争性的房地产成为主体，政府逐渐退出（类似英国），住宅及其公积金则可以演化成为社会保险制度的重要组成部分（类似新加坡），退出劳动力市场老人可以通过年轻时获得的不动产形态存在的财产，为自己支付未来的生活保障。这样，政府通过住宅政策作为手段，在不影响效率的前提下，实现了公平，同时完成对剩余劳动力和剩余资金的有效利用。

需要强调指出的是，这里提到的住宅政策是廉租房不是经济适用房，更不是解困房。其特点，一是政府握有产权，二是居民先租借居住，三是按照市场价格交易，四是没有政府补贴。政府所要做的不过是把城市化开始阶段，低收入居民未来的支付能力“借”过来。

作出这样的判断，依据是什么呢？

为什么是廉租房而非经济适用房

按照经济发展的需要，我国在2020年前后，城市化水平如果能够达到65%，城市人口就应当超过9亿人，这就意味着，即使现在城市的居民不建任何新的住宅，也至少需要新增房屋1亿套，如果新增的城市人口最终平均达到每人20平方米，从现在开始总共需要至少建设100亿平方米住宅，平均每年需要5亿平方米，而现在每年建设量不过3亿平方米，如果仅从数量上来看，远远谈不上过热。因此，只要城市化过程能够启动并保持稳定，就会给城市房地产提供源源不断的需求。理论上讲，这种稳定的需求将伴随着整个城市化过程持续几十年，而这几十年将是中国房地产业发展的黄金时期。这就是我们提出的通过住宅产业，优化资源配置战略的经济环境。

国家目前提供低价格住宅主要是通过地方政府建设经济适用房来实现的。从宏观经济来看，无论从受益人口还是拉动投资，经济适用房建设的规模都是微不足道的，除了在统计上拉低住宅均价，粉饰房地产市场外，对宏观经济的改善没有起到任何作用。经济适用房的特点就是一次性低价转让产权。由于产权过早转让，未来地价上升带来的溢价完全流失。政府提供经济适用房包含大量暗补，这就决定了经济适用房的提供和今后服务的维持，必定是不可持续的；从微观受益主体来看，经济适用房基本上没有起到调节社会财富的效果。

现在大量经济适用房落入有钱人手中，有人认为这是由于经济适用房认定的标准有问题。但实践表明，只要经济适用房包含大量的利益（由于减免地价），就会有大量有钱人买到经济适用房。这首先是因为收入水平的证明非常困难。其次，个人和家庭收入一直是在变动之中，购房时的收入低，并不意味着以后不会成为百万富翁，一夜暴富的故事在经济高速发展的过程中极为普遍，但住宅产权一旦转移就无法更改。第三，住宅的开发商和地方政府都不希望经济适用房价格太低。开发商知道，地价低是经济适用房价格低的前提，而地价低一定意味着区位远离城市建成区。在这样的区位，只有有钱人才付得起经常性出行成本。对于政府来讲，也不希望地价被经济适用房价格压得过低，因为一级土地市场是地方政府的主要收益来源。

经济适用房与廉租房最大的不同就是低价转让住宅产权，只要有这一点，有钱人就有动机挤入经济适用房的购买大军，并将经济适用房作为一种投资，来分享未来城市成长带来的土地溢价。而廉租房由于不出售产权，对于有钱人投资性需求的几乎没有意义，因此不会对现在的房地产市场产生像经济适用房一样的冲击。

现在，没有本地居民身份的农民工基本上没有任何途经购买经济适用房。在高速城市化过程中，这些人才是国家需要扶持的主体需求。而我们目前缺少的恰恰是针对这种主流需求的供给。中国城市化实际上走的基本是南美国家的道路，农村人口进入城市的渠道，只能通过城中村和城乡结合部集体用地等非正式的渠道解决，结果衍生出大量的社会问题。这种通过非正式住宅解决城市化人口居住问题的途径，已经被证明是走不通的，几乎所有这类城市（以南美和南亚国家最为典型），在安全和有效的管制方面都不得不支付更高的社会成本。

结论很清楚，大规模的廉租房才是解决上述问题的唯一出路。

“一揽子”解决什么问题

政府大规模进入廉租房市场，在宏观经济上的好处是显而易见的。

——加快经济自主增长。目前，房地产拉动的经济成长占整个GDP增长的1/3左右，对地方政府财政的贡献更大。在新一轮经济增长中，没有任何一个单一的部门在经济规模和增长贡献上可与之比肩。政府大规模投入房地产开发，使得房地产得以维持持续发展，国家经济因此可以更多地建立在自主发展的基础上，减轻经济对外部市场的依赖。大规模的投资，可以立即反映到国家经济规模的扩大上，国家和地方政府的税收可以显著增加。现在我国经济增长的很大一部分是建立在财政基础上的国家投资，随着有效益的基础设施的建设和完成，好的国债项目越来越难找，财政赤字也使得增投为主导的投资扩张变得难以为继。大规模的廉租房建设既可以弥补因增投减弱而对经济的影响，又可以为新的增投提供高回报的基础设施项目。如果对GDP的直接拉动能够从现在的1.6%上升到2%甚至更高，就可以大大减轻国家经济对外部市场的依赖，经济可以更多地建立在自主发展的基础上，国家在世界上的政治和经济地位随之提高。经济增长对外部市场依赖的减少，在目前的国际环境下更是极端重要。它可以强化中国在国际事务上的谈判地位，使中国可以在整个国家崛起的不稳定阶段，掌握国家战略的主动权，减少外部市场依赖带来的经济主权丧失。

长期以来，房地产在宏观经济中的作用没有得到应有的重视。这主要是由于房地产投资占GDP的比重较小。在一般发达国家，用于新建和存量翻新的投资只占GDP的5%~7%，但房地产的积累效率却极高。反映在经济的存量上，就是房地产占社会总财富的份额没有任何形式的财产可以与之相比。以美国为例，1990年美国新建建筑物的价值大约3010亿美元，占GDP的5.5%（其中居住占61%。其余为工业和其他商业建筑）。公共工程1090亿美元，其中房屋460亿美元，占GDP的0.8%。但当年美国房地产的市场总价值却高达8.8万亿美元（其中70%是居住物业），占当年美国全国财富总额15.6万亿美元的56%！这一结果突出地反映出住宅在国家经济中无可替代的战略作用。

——抑制房价上升，降低劳动力成本。我们不妨用一个粗糙的估算，加以说明。目前全国住宅土建的造价大体近似，约为800-1000元/平方米。加上配套基础设施（不含拆迁补偿）约为1000~1500元/平方米（规模大单方成本越低）。如果政府的贷款利息是5%，15年后房价需要买到3000元/平方米（包括15年本金、利息、物业等），一套50平米住宅不过是15万元。一套50平方米的住宅，约为15.5万元/套。假设每个人每月交200元，雇主交200元作为住宅公积金，一年就是4800元/人。15年以后，每个人的公积金为7.2万元，夫妻两人公积金合计14.4万元。考虑到公积金是分年度交付的，自身也会获得利息，居民完全可以负担（甚至在今天这也是一个相当低的价格），政府则可以收回大部分或全部成本。

政府能够压低成本的秘密在于：第一，今天的廉价而充足劳动力和材料价格远远低于15年以后（想想20年以前土建的单方造价不过200元/平方米）；第二，政府可能获得比开发商还要低的利息贷款（银行的成本和风险较面对许多分散客户低）；第三，大规模建设可以降低成本（规模经济）。此外，政府在这十五年可以通过与建筑相关产业（钢铁、水泥、家用电器）的税收获得直接收益。

中国经济目前在世界上的竞争力，不是由于中国有不可替代的战略资源，不是因为中国有世界领先的技术，也不是由于中国拥有巨大的市场，而是因为中国拥有源源不断的低价劳动力。劳动力是中国拥有的最大资源。现在，中国沿海地区房地产价格的上升，迫使这一地区所有的要素价格一起上升。在全球化和WTO框架下，如果中国沿海地区要素价格失去竞争力，投资不会自动转向要素价格更低的中国内陆地区，而是会转向印度、越南这些国家要素价格同样低，但区位条件更好的沿海地区。廉租房的提供，使得中国的劳动力避开沿海地区迅速上升的城市成本，可以在一个相当长的时间里保持最低的价格，在中国城市化完成之前，不给其他发展中国家替代中国的任何机会。

——改善金融质量，建立社会信誉。政府建设廉租房，可以通过向银行大规模借款，增加银行低风险资产的规模，同时，这笔资金又会从房地产及其带动的相关行业中，以工资和利润的方式转回银行，增加银行的存款，稀释坏账的比例。固定资产的特性，决定了房地产财产要比大多数资产的形态更安全。政府的强制力使得住户违约的成本极高，因而出现坏帐的可能很小。由于房地产一般来讲寿命长，增值潜力大，只要建设在合适的区位，除非遇到非常的情况（如战争），投资收回几乎没有风险。由于政府在土地市场上的垄断地位，可以确保其获得最佳的空间区位。政府还可以利用其公信力获得低息贷款，这些都为住宅今后的低价格提供了可能。高增值潜力和低建设成本，使得未来这些廉租住宅无法脱手的风险大为降低。因此，大规模介入房地产，对于发展经济中的任何主体来讲都具有巨大的风险，唯独对于政府来讲，却风险极低。

——降低泡沫风险。房地产泡沫产生的根本原因，是房地产价格上涨的速度，而不是建设的规模。现在，房地产市场正在出现经济泡沫已经为不少人所认识，但提出的对策（如减少土地供给、限制住宅投资、提高利率等）却大多文不对题。这同日本和香港的经济泡沫很相似，那时并非没有人认识到他们的经济出了问题，只是他们并没有合适的办法。

我国目前的房地产泡沫主要是由于在高端住宅的供给过多。一旦经济减速，这些以投资为目的，贷款为手段的住宅投资，就会成为银行烂账。那些已经开始建设的建材（水泥、钢材、电解铝）等长周期项目，也会由于需求不足而无法还贷，并通过银行系统将整个国家的经济拖下水。换言之，目前限制房地产开发的政策，会使经济泡沫成为自我实现的预言。消除房地产泡沫，不能简单地减少高端住宅的供给，而是要在抑制高端住宅需求（降低房价涨速）的同时，大规模增加低价格、低风险的廉租房的供给规模。使得房地产作为一个整体不会减速。同时，回报较低但风险也较低的低端住宅，在整个房地产开发中的比例上升，可以有效地稀释银行房地产贷款中高风险资产比例，减少已经十分脆弱的金融行业泡沫崩溃风险。

——解决三农问题，建立和谐社会。现在“三农”问题已经成为我国经济中最难解决的痼疾。整体经济的高速发展，同农村问题的停滞不前，形成了鲜明的对比。现在学界和政府的共识是，依靠农村自身不可能彻底解决三农问题。国际经验也表明，只有迅速的城市化和大规模的农村人口减少，农村内部的各种矛盾才有可能得到真正的解决。

大规模廉租房建设可以从至少四个方面帮助三农问题的解决：第一，住宅及其相关行业，大部分是典型的低技术劳动密集型产业，对技术劳动力的需求极大。低技术需求的建筑业，可以极大地加快劳动力从农业向其他部门的转移，并导致农村人口的净减少；第二，可以扩大城市市场，增加农产品的需求，缓解农产业低水平过剩，价格下跌带来的问题；第三，减少农村建房压力，减缓耕地的流失。目前的情况是，由于农民无法在城市解决住房问题，不得不将在城市里挣的钱寄回农村建房，导致农村的房子越建越大，耕地迅速流失，房子却没有人住，而农民在城里的居住环境又极为恶劣。廉租房有利于改变这一状况，使人均耕地资源增加，促进农业产业化；第四，可以提高农民财富积累的效率。中国农民最主要的财富积累方式，就是投资住宅。政府廉租房的提供，为农民工在城市置业提供了出路，这些住宅可以随着经济的发展保值增值。同时，也减少了流动人口在城市和农村同时占有土地对耕地的压力，改变目前农民生产资料和生活资料在城乡间分离的低效率配置方式。

——缩小贫富差距，完善社会保障。中国的社会分层加剧，基尼系数已经达到国际公认的警戒线。而国家却没有缩小这种差距的有效途径和财力。廉租房的建设，直接面对最大规模的低收入者——不是给他们提供消极的补助，而是帮助他们进行投资。整个社会各阶层的发展机会和收入差距可以显著缩小。

当前对如何为数量更大的非城市正式居民提供社会保障缺少对策。廉租住宅实际上是让剩余劳动力，通过建设住宅，为自己的社保投资。这是因为目前剩余的劳动力资本可以通过廉租屋的建设，固化为保值效果更好、寿命更长的固定资产。一个劳动力通过这一过程，在城市获得了其固定财产，实际上，也同时获得了未来的社会保障。当劳动力老化退出市场后，他所拥有的固定财产，就可以作为其养老资本的抵押。而如果没有这一过程，剩余劳动力就会随着时间自然消散，当其丧失劳动力后，就会成为整个社会的负担。因此，廉租房建设的本质，就是给剩余劳动力提供一个不依赖国家福利机制，自己养活自己的社会机制。

——增加就业机会，减少环境压力。廉租房的建设，可以直接在与房地产相关的行业，如建筑、建材、装修、金融领域创造大量就业，而且可以带动住房中介、银行、家具和家用电器的发展，间接带动大量相关部门就业的增加。特别是，大众住房的建设有利于生产和消费在空间上的集中，带动第三产业的发育和就业的增长。生产要素和人口向大城市大规模地集中，可以减少生态脆弱地区的开发压力；生产要素和人口向生态容量大的沿海地区集聚，为集中建设环境保护设施提供了经济上的可能。廉租房的建设为农民提供了一个“离土又离乡”直接进入大城市的身份转换途径，避免小城镇建设不可避免带来的大问题。稳定的住所也为人口控制政策的执行创造了更好的条件。

为了使廉租房建设能够起到上述作用，廉租房建设就必须具有足够的规模。其规模至少不应小于这几年来的增投。中国在21世纪的前30年，是人口城市化进一步加快的时期。根据社科院社会学所预计，20世纪最后10年中国人口城市化的平均每年城市人口比重提高1％，到2030年城市化水平达到66％左右。城市人口几乎每5年会增加1亿，平均每年转移2000万人。按人均建筑面积为城市居民标准的一半，即10平方米（居住面积人均5平方米）计算，每年廉租房需求大约2亿平方米。按每平方米建筑造价1000元，基础设施配套每平方米300元计算，廉租房建设可带动直接投资约2600亿元。加上征地拆迁，总投资可达4000亿元至5000亿元。即使政府只建设其中的一半，拉动投资也在千亿元以上（这里还没有考虑目前已经进入城市，但是还没有正式住宅的将近9000万流动人口）。采用这个政策后，农转非的门槛大大降低，城市化的速度可能比20世纪末更快，如果达到日本高速发展时的水平，投资规模就会翻倍。