大众住宅供给的市场途径
2008-3-24 11:34:00
 

 住房问题的解决必须依靠市场途径

据我的观察,厦门社会保障房思路是目前此类政策中最符合市场经济的做法。其突出的特点,就是对现有的商品房市场冲击比较小。

现在,社会上有一种将商品市场体制与社会保障体制对立起来的倾向,认为住宅作为一种特殊商品,应当完全有政府以福利方式提供。事实上,世界上没有一个国家曾经做到过这一点。不论现在制度存在多少缺陷,也远好过以前的福利制度。

没有一个成熟商品房市场作基准,住宅就无法正确定价,商业银行无法大规模介入。而没有金融的支持,仅靠财政的力量,住房建设的速度就会大幅放缓。因此,任何住宅解决办法,都不应走到另一个极端,以牺牲房地产市场为代价。

 

其他模式与“厦门模式”的差异

其他保障房政策——如,经济适用房、“限价房”等——最大的问题,就是很难甄别真实的需求。住宅是长期消费的产品,收入却是随时间的变化而变化——今天符合条件的低收入者,明天则很能变为高收入者。特别是这些住宅可以直接上市,使其无法同商品房市场有效区隔。住房供给“双轨制”形成的价格上落差,不可避免地诱发大量制度性腐败,并强烈冲击商品房市场。

厦门的社会保障房制度,虽然也有收入水平的限制和严格的甄别制度,但其核心政策主要有两个:第一,就是区隔两种不同的需求——“拥有商品房,就不能拥有保障房”;第二,就是不完整的产权——保障房不能上市。退出保障制度的住宅,只能由政府以原价回购。加上户型的限制(70平方米以下),确保了商品房市场不会受到冲击。

但这一制度也存在着缺陷。其中最主要的一个就是,居民缺少购买意愿,导致财政资金大量占用。由于社会保障房采用“内循环”,不能在市场上合法出租和转让,对于个人资产来讲,是一种比存款还差的资产。加上户型狭小,购房者不得同时购买商品房。导致大部分低收入者仅仅将社会保障房作为一种过渡性的解决办法——暂时租住,一旦条件改善,立即转向可以保值、增值的财产——商品房。结果,厦门超过70%以上保障性住房申请选择租赁,而不是购买。

在资金充裕的经济周期,政府不用担心,因为保障房本身是很好的资产,会不断升值。而在资金紧缺的经济周期,占用大量资金,就会导致对城市其他项目的排挤,加重政府的财务负担。世界各国的经验也表明,居民对自有房和出租房的使用态度完全不同。以低廉价格出租的公共住宅,不仅无法升值,还很容易变成脏乱差的窝点,低收入阶层的标签。在不少国家,政府维持保障房的成本,甚至超过建设保障房的投资。包括美国、英国在内的许多发达国家,都曾出现过大规模摧毁过时国民住宅的惨痛经历。

此外,这一制度只适于解决低收入阶层住房问题。大部分“夹心层”购房者受资格的限制,被排除在补贴的范围之外,造成需求不足。厦门为支持固投,准备建设的保障房住宅高达10万套,已经开工的近4万套。但实际符合标准的本市居民只有大约1万户左右(且大部分选择租赁)。这同“经济适用房”、“限价房”供不应求,需要连夜排队、走后门才能获得的情形,形成了强烈反差。这一方面反映了“厦门模式”成功地区隔了社保房与商品房需求,但同时也意味着在建的保障住宅,存在着出现大面积空置的危险。

为此,可以有两个解决办法。按照这两个办法,消费者都只需支付住宅的建设成本:

 

办法一:合资共建、增值分享

这一方案的思路是:1)由政府建设符合市场标准的中等户型住宅(比如,一套90平方米左右);2)根据住宅品质和所处区位,确定该住宅的市场价格;3)然后,政府以成本价,将住宅出售给的“夹心层”。但消费者只拥有与成本价部分相当的部分产权。4)一旦购房者出售该套住宅,他只能享有该套住宅全部收益中与其产权相对应的部分。

举例来说,一套按市场评估为100万元的住宅(取决于区位),实际成本是40万元(取决于建造标准),那么消费者购买时只需付40万元,并拥有40%的产权;假如5年以后,住户以200万元将这套住宅在市场上售出,那么,他只能获得售价的40%,也就是80万元。收益的其余60%(也就是120万元)属于政府。

这一做法的经济学含义是,政府和“夹心层”消费者合资投资住宅。各自按投资的比例获得资产的增值。这个方案的最大优点,就是消费者可以分享市场的增值收益。由于市场的住房价格一般都会高于成本价,因此,购得住房的同时,就意味着获得一大笔补贴。因此,居民会有强大的动力购买而不是租住。为了防止通过这条途径套利,可以规定最低的政府回报率,作为住宅上市的条件。同时,通过资格限定(必须是无房户)和户型限定(面积大于廉租房小于商品房),将其同商品房市场分开。

对于政府来讲,即时收回成本,可以避免财政资金的大量积压。而作为一项资产,还可以分享未来的财产升值。这样既可以防止对商品房市场造成冲击,又可以使购买者获得合理的投资收益。最重要的是,居民是购买而不是租住,可以有效避免居住区沦落为低档社区,从而确保物业不会贬值。

 

办法二:先租后售,分期付款

办法一适合刚毕业的公务员、教师、医生、管理人员等以“白领”为特征的“夹心层”需求。但仍无法满足收入更低的产业工人等以“蓝领”为特征的“夹心层”需求。为此,我们又提出方案二。这一方案的基本思路既不同于廉租房“只租不售”,又不同于经济适用房“只售不租”,其本质上是一种“先按揭,后首付”,但价格只是建设的成本:1)首先,政府用土地及住宅作抵押,从银行获得贷款建设住宅;2)然后“租”给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权(这样主要是为了同商品房市场分开);3)十年或十五年后,政府将住宅以成本价出售给居民,并将本息还给银行;4)居民在十年到十五年期间缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣(租金相当于“住宅公积金”)。

假设住宅土建的造价为800-1000/平方米,配套基础设施(不含拆迁补偿)约为1000--1500/平方米(规模大单方成本越低)。如果政府的贷款利息是5%15年后房价需要买到3000/平方米(包括15年本金、利息、物业等),一套50平方米的住宅,约为15.5万元。假设每个人每月交200元,雇主交200元作为住宅公积金,一年就是4800/人。15年以后,每个人的公积金为7.2万元,夫妻俩人公积金合计14.4万元。即使“蓝领工人”也完全可以负担。

这一做法原理上同福利房制度改革相似:付极低的工资(相当于分期扣除住房款),免费提供住宅(“先租”),然后,根据贡献(级别)通过一次性房改,把产权卖给居民(“后售”)。不同的是,由于存在房地产市场,我们现在完全可以通过市场融资,解决以前只能依靠财政拨款对建设规模带来的约束。

更进一步,如果我们把城市看作一个公司,土地就是这个公司最大的生产要素。购买了一个城市的不动产(特别是住宅),就相当于购买了这个城市的股份。城市经济增长,所有城市不动产就会随之升值。所不同的是,购房者购买的是城市公司的“期权”——他必须服务足够多的年限,才能分享城市增长带来的收益。这一方案也可以同第一方案结合起来:由购房者根据收入情况自行选择——等待15年获得全部产权,或者提前出售并与政府分成。

 

创造新的竞争优势

住宅问题的本质是劳动力的成本问题。这一问题解决的好坏,攸关城市所有行业的竞争力。

随着经济的发展,企业竞争力的核心开始转向高素质的劳动力。据调查,有高达33%的外资企业认为投资环境的最大问题既不是汇率、税收问题、也不是劳动力成本问题,而是劳动力的稳定。不断跳槽给大型企业带来的困扰,已经超过地价和税收优惠带来的好处。为了解决这一问题,富士康公司提出了一个简称为“138”的计划,即针对核心干部员工,经过1年劳动合同考核后,继续签3年合约,并在此3年中获得奖金、补贴、住房等相关福利,工作8年满后则可无偿获得公司补贴住房一套或等值的现金。

而我们提出的方案,等于将富士康的留人政策推广到全体居民。如果能够进一步同企事业单位用工办法协调一致(比如,将政策住宅以集体产权按成本价转让给企业或大学,并按照购房者不得拥有商品房的要求,15年以后将产权量化给个人),就有可能显著增加企事业单位技术骨干的稳定性,从而抵消劳动保障法、税收政策调整、汇率变化等不利因素对企事业成本的影响。

由于居民可以以较低的成本在城市居住,因此,也就可以接受较低的工资水平。低劳动力成本,反过来又增强的本地企业的市场竞争力。其效果如同以前土地价格优惠一样,相当于一种对本地企业的变相的补贴。政府最终从就业和税收的增加中,可以获得更高的收益。

 

制度设计的核心:不完整的产权

“夹心层”住宅的价格底线,就是必须覆盖全部成本,没有公共财政补贴。这两种住宅保障模式的最大特点,就是可以完全通过市场的途径解决住房问题,而不是走福利补贴的道路。政府在这个过程中没有提供大规模的福利补贴。而是通过产权结构的重组,逐步将产权有偿让渡给最终消费者。

另一个特点,就是这两种住宅解决方案,都可以通过市场融资而无需长时期占用政府资金。由于建设的成本是按当前的价格计算的,转让时物业的市场价值几乎一定会高于这些物业今天的市场价值(而资本品市场的房价却极可能上升,也可能下降)。对于银行来讲,比超值抵押商品房市场风险要低很多。只要规划区位合理(靠近劳动力市场),银行几乎没有任何风险。特别重要的是,这两个方案的消费者最终要获得完全的产权,因此,在日常使用上,会比临时租赁者更加爱惜,从而确保物业的保值、升值。

理想的房地产市场应当是一个覆盖所有住房需求的连续梯级供给谱系:1)完全没有产权的福利性廉租房,来满足贫困阶层最基本的需求;2)在未来可以获得产权的“先租后售房”,满足只能出售劳动力的农村—城市移民;3)有部分产权的“合资房”,满足刚刚步入社会的新市民的需求;4)有完全产权的商品房,满足城市高收入者职业和投资的需求。

需要指出的是,在完全没有产权的公房和具有完整产权的私房之间,可以创造出多种多样的产权组合。这里提到的模式,只不过是众多可能中的两种。

 

住房问题的宏观经济意义

首先,是可以显著拉低物价指数CPI,抵偿原料(是我们无法控制的因素)特别是食品价格上涨(是对前一阶段粮价过低的补偿,也是补贴农业的最佳途径)对城市居民带来的压力。其次,可以扩大内需。较低的房价,可以避免过度压缩其他消费,并拉动装修、家具和家用电器等大件耐用消费品的需求。减弱出口和投资可能的衰退对宏观经济的影响。第三,可以帮助人民置业,增加“财产性收入”,缩小贫富差距。第四,满足居民储蓄在高通胀预期下保值的需要,避免前几次通胀都曾出现过的恐慌性购买。第五,还可以消耗大量流动性,为过剩的资金遭到宣泄的渠道。

美国的次贷危机正在迫使美联储向其摇摇欲坠的金融体系内注入空前规模的流动性。这意味着所有以美元标价的资产,都会出现剧烈的价格上涨,任何非实物的资产都不会安全。这一场发源于美国的地震,很可能会在全球引发难以想象的经济海啸。如果我们能够在这场海啸中幸存,并最先浮出水面,我们就有可能像当年金融风暴过后那样,以更加强大的姿态在重组后全球经济版图中的崛起。反之,中国的高速成长的经济就会成为昙花一现,向印尼那样,在支离破碎的海滩上,痛苦地等待下一次经济轮回。

这就要求我们必须以最快的速度和空前的规模,将流动性转变为安全的实物资产。放眼所有产业,唯有住宅能够做到这一点。住宅产业既不像石化、汽车、钢铁产业那样需要外部的原料,更不像加工企业那样依赖国际的市场。这使之成为危机四伏大海中,少数几个可以保护财产安全的“孤岛”和为数不多可以支持自主增长的“发动机”。当年,中国经济就是依靠住房制度改革,在金融风暴中屹立不倒;今天,大规模的住宅建设,同样可以成为稳定随波逐流经济关键之“锚”。

特别重要的是,城市流动人口通过住房定居下来,将对社会稳定起到无可替代作用——唯有如此,才能大幅度地降低犯罪,才能确保劳动力会成为发展的资产而不是负担,才能使社会的信用体系得以建立。这一点在社会结构转型或经济危机来临时,显得尤为重要。一战后,纳粹德国和意大利都是通过大规模工人住宅建设,抑制了超级通货膨胀,迅速恢复社会秩序和经济;二战后,西欧国家也采取同样的措施,实现了经济的快速恢复和高速成长。上个世纪初,法国著名建筑师勒?科布西耶曾警告:“是住宅还是革命”。今天,这一警告仍不过时。

 
 
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