现在，经济学家们都在争先恐后地预测房地产大崩盘的时间和规模，然后幸灾乐祸地等待向世人宣称“看看，当年我说的没错吧”的那一刻。随着经济资本化的加深，经济波动乃是大概率的事件。就像能预料病人早晚会死，算不上什么好医生一样，预言经济危机早晚爆发，也算不上伟大的经济学家。
好的医生应当可以开出药方，好的经济学家应当告诉我们应当知道怎样应对危机。分析过去的病例，是这两个学科寻找答案的主要途径。
中国已经经历了1997年亚洲金融风暴、2008年席卷全球的“雷曼时刻”。这是中国加入全球化后，中国两次真正深陷其中的全球性危机。总结这两次危机应对政策的不同效果，寻找出其中的原因，对于我们迎接即将到来的新的危机，具有重要的借鉴意义。
“共有产权保障房”的提出,在一定程度就是针对次贷危机潜在的风险。当时的思考,今天仍然有一定的借鉴意义
一、
共有产权住房引起我的注意是在2004年前后。当时我还在中规院，刚从英国回来，注意力都集中在设计“先租后售”保障房制度。一天有事到外事办，遇到黄鹭新。他知道我对住房问题感兴趣（那时规划界，没几个关心住房政策），就同我聊了起来。
他告诉我澳大利亚有一种共享产权住房模式。原理是政府或开发商与购房者共有产权。购房者只需购买一定份额的产权，便可入住。但在今后交易时，购房者只能拿到自己所拥有的份额。如有升值，须与共同投资人分享。
这个住房供给模式的最大好处，就是交易完全是基于市场价格，政府没有任何补贴，因此，不存在寻租，不用设定购房者资格。其次，理论上讲，不论附加有多高，购房者都有可能负担。当时我就问黄鹭新，如果购房者再次交易的时间不确定，怎样通过银行融资？具体细节他也不清楚。
2006年，我已经到厦门工作。当时，房价飙升，经济适用房与市场房价迅速拉开。有购买资格限制的经济适用房乱象丛生。寻找新的可负担住宅模式呼声渐高。除了我一直在思考的“先租后售”模式，我又想起了黄鹭新提到共有产权模式。
先租后售模式本质上还是保障房的一种，政府有很大的让利，因此，同经济适用房一样，需要设定准入资格（普惠制的思路是我在后来才逐渐想清楚的）。同“先租后售”模式相比，共有产权属于商品房市场供给范畴，政府没有补贴购房者，而是同购房者共同投资房地产并分享资产未来的升值。至少在资产项下面，将来的政府还有一大笔财富。这是同保障房最大的不同。
2007年，为解决厦门住房问题，市委书记何立峰要我们几个部门思考保障房供给模式。我当时提出了针对低薪层的“先租后售保障房”和针对夹心层的“合资产权商品房”。但最后，厦门采用了针对本地低收入阶层的“划拨土地、限定资格、限定面积、封闭运行”的保障房模式。
这个后来被称之为“厦门蓝本”的保障房计划，预计建设4万套住房，总用地面积141万平方米，投资总额约130亿元。厦门符合无房标准本市户口居民基本可以全覆盖。
几乎在同时，淮安市开始了现在称之为“共有产权”的保障房模式。现在回想起来，如果当时厦门采用了“合资产权房”的模式，至少与淮安共享首创“共有产权”模式的桂冠了。
二、
尽管如此，“共有产权”住房概念在当时并没有多少人接受，甚至也没有多少人知道。大多数城市保障房模式同所谓的“厦门蓝本”大同小异。再次提起这个想法,是在2008年金融危机前夕。
2008年初，美国次贷问题已经浮出水面。学界都在忙于预测次贷的后果，但却很少有人深入研究破解之道。针对这个问题，我从住房角度写了一篇文章，题目是“大众住宅：唤醒沉睡的机会”，发表在新华社《瞭望周刊》4月7日第14期上。在这篇文章里，我提出政府与居民合资共建住宅的思路：
一、由政府建设符合市场标准的中等户型住宅（比如，每套90平方米左右）；二、根据住宅品质和所处区位，确定该住宅的市场价格；三、政府以成本价，将住宅出售给“夹心层”，但消费者只拥有与成本价部分相当的部分产权；四、一旦购房者出售该套住宅，他只能享有该套住宅全部收益中与其产权相对应的部分。
举例来说，一套按市场评估为100万元的住宅（取决于区位），实际成本是40万元（取决于建造标准），那么消费者购买时只需付40万元，并拥有40%的产权；假如5年以后，住户以200万元将这套住宅在市场上售出，那么，他只能获得售价的40%，也就是80万元。收益的其余60%（也就是120万元）属于政府。
这一做法的经济学含义是，政府和“夹心层”消费者合资投资住宅--政府以土地入股，居民支付建设成本。各自按投资的比例获得资产的增值。这个方案的最大优点，就是消费者可以分享市场的增值收益。
在其基础上，我进一步提出：
理想的房地产市场应当是一个覆盖所有住房需求的连续梯级供给谱系：一、以完全没有产权的福利性廉租房，满足贫困阶层最基本的需求；二、以在未来可以获得产权的“先租后售房”，满足只能出售劳动力的“农村-城市”移民；三、以有部分产权的“合资房”，满足刚刚步入社会的新市民的需求；四、有完全产权的商品房，满足城市高收入者置业和投资的需求。沿着这些台阶，政府可以帮助人民完成从无产者到有产者的历史性转变。
二个月后，6月20日新华社电，《江苏淮安推出购房家庭与政府资助的共有产权房受到中低收入群众欢迎》。共有产权的“淮安模式”开始为舆论所注意。到7月31日，《中国建设报》刊登翟峰《共有产权--何以与保障房市场接轨》，8月6日央视《新闻1+1》，在节目《经适房：百姓要经济政策要适用》。对“共有产权经适房”
但到了九月份，发端于华尔街的金融海啸席卷全球。中国的房地产市场急转直下。许多高潮时拿地的房企被套牢。政府推出的土地频频流拍。不久前还在面对打压的房地产市场，成为地方政府扶持的重点。托市自救，成为地方政府迫在眉睫的当务之急。
由于卖地收入减少，已有的保障房计划大幅缩水。而房价下跌也使大量投资需求退市。住房需求显著减少。原来为抑制高房价设计的“共有产权保障房”，一下子变得没有那么迫切了。曾有全国推广之势的“共有保障房”，迅速陷入低潮。
三、
其实，我当初提出共有产权保障房，恰恰是作为对冲可能的金融风暴设计的。这与“淮安模式”提出的背景完全不同。关于这一话题，还要追溯到我和经济学家王建的认识。
王建是中国少有的几个对国际经济大趋势具有特殊敏感型的经济学家。当年因提出“国际经济大循环战略”而进入赵紫阳的精英学者团队。这一战略对后来的沿海地区开放政策的提出产生了重要影响。
当时美国经济的虚拟化、泡沫化引起了他注意。我看了他写给中央高层几份内部报告，非常震撼。受他的影响，我开始关注国际经济的走势。
2006年春季美国房价下降，一些信用程度不高，收入较低的贷款人开始无法偿付贷款，次贷风险开始抬头，至2007年8月，“两房”出现困难。但学界对其可能的影响非常分歧。毕竟，美国正在经历着战后时间最长的经济繁荣，很少有人敢于判断美国经济会出大问题。
我当时是属于悲观派，觉得必须做好最坏的准备。在2008年4月发表在《瞭望》的那篇文章里。我判断：
“房地产崩盘的可能性，由于最近美国次贷危机和第一季度CPI的猛增而进一步增加。在出口疲软，消费萎缩的前景下，固定资产投资的下滑，有可能导致所有经济发动机同时熄火。
......
美国的次贷危机正在迫使美联储向其摇摇欲坠的金融体系注入规模空前的流动性。这意味着所有以美元标价的资产，都会出现剧烈的价格上涨，任何非实物的资产都不会安全。这一场发源于美国的‘地震’，很可能会在全球引发难以想象的经济海啸。”
当时，很少有人用“海啸”一次来形容即将到来的危机。打压房价还是中国房地产政策的主要目标。但连我自己也不会想到，几个月后，我的这番话竟然一语成谶。9月15日，雷曼兄弟突然破产。战后最大的金融危机席卷全球。 “金融海啸”一词不胫而走。
四、
2008年，我提出“共有产权房”和“先租后售房”同这个大的经济背景密切相关。在那篇文章里，我提出：
“在新的形势下，防止房地产市场出现价格崩溃，已经成为比抑制房价上涨更为紧迫的政策目标”。
我除了建议打压房价政策必须尽快退出，同时建议将大规模政策性住房建设，作为抵御经济下滑的主要工具。
“在上一次金融风暴中，依靠房改拉动内需，成功走出经济低谷的经验告诉我们，即使现有房地产市场垮掉，只要有足够规模的新的需求，依然能够有效抵御经济衰退的冲击，垮掉的市场也会东山再起。”
1997年亚洲金融风暴，中央推出大规模基建项目，强行拉动固投。事后，政府和多数经济学家认为，正是以基建为核心的固投，使中国抗住了这骤然一击，成功实现了“软着陆”。
但我的分析（见“房地产：解释目前经济现象的核心线索”，2004《城市发展研究》第4期）却表明，投入固投的巨大流动性，最终都会回流金融系统，在这个系统中--储蓄、期货、股票、外汇、黄金、房地产等，只有作为实物的房地产容量最大、最安全。换句话说，是房地产而不是传统意义上的“基建”，扮演了货币最终“蓄水池”的角色。真正帮助中国成功抵御亚洲金融风暴的，乃是当时紧急启动的住房制度改革。
鉴于当时政界、学界主流对中国成功抵御1997年亚洲金融风暴的解读，我判断，如果再次出现严重的经济危机，政府很有可能沿袭1997年亚洲金融风暴的做法，推出大规模的宽松货币和积极的财政政策。但如果这一策略再次成功，就必须确保注入经济的巨大流动性进入正确的地方。
但当时却很少有人考虑这一问题。不同于以需求为主的1997年，2008时，投资性需求，已经主导了整个市场。如果巨大的流动性像上次那样，再次流入泡沫泛滥的房地产，其产生的巨大副作用，将会需要更长时间来消化，极有可能成为导致下一次危机的巨大隐患。
五、
投资房地产与投资股票没有本质的差别（唯一的差别就是，投资股票无法从金融系统融资）。如果货币洪水流入这样的房地产市场，必将在房地产市场吹起更大的泡沫。其后果将会在下一个经济周期中显现出来。
按照我对1997年抵御亚洲金融风暴的解释，我提出，必须尽快用大规模的政策性住房，取代已经出现“虚胖”的商品房市场。切断金融与商品房的融资联系，转而将资金引导到保障房领域。如果不能及时准备好保障房这个替代资金池，房地产市场泡沫将不可避免。：
“我们必须以最快的速度和空前的规模，将流动性转变为安全的实物资产。放眼所有产业，惟有住宅能够做到这一点。住宅产业既不像石化、汽车、钢铁产业那样需要外部的原料，更不像加工企业那样依赖国际的市场。这使之成为危机四伏的大海中，少数几个可以保护人民财产安全的‘孤岛’。10年前，中国经济就是依靠成功的住房制度改革，得以在金融风暴中屹立不倒。今天，大规模的大众住宅建设，作为为数不多能够支持自主增长的“发动机”，同样可以成为失控经济的稳定之‘锚’”。
特别需要指出的是，我所设计的依赖消费者收入的“自持型保障房”和目前主要依赖政府买单的“福利型保障房”完全不同--大规模建设“福利型保障房”只会加速经济崩盘。保障房必须在财务上是可以依靠自我造血循环扩张的。在这篇文章里，我建议的两个政策性住房制度：一个是针对低收入蓝领的“先租后售”模式，另一个就是针对夹心层白领的“共有产权”模式。这两个模式共同的特点，就是无需外部补贴。
后来的故事，金融海啸粹然而至。相关政策完全没有时间讨论，“4万亿”只能灌注到现有投资渠道。后果也基本如这篇文章所设想：金融危机爆发-政府大规模固投-资金涌入房地产市场-房地产市场攀上前所未有的巅峰-投资需求催生众多“鬼城”、“鬼楼”-消费型住宅被挤出市场......。只是当初没有料到金融海啸到来的这么快，这么突然。也没有料到注入的货币规模如此之大，后果如此之持久，以至于成为我们今天面对的最大经济风险。
现在回过头来看，如果这些年不是将投资投向投资性商品房，而是投向“共有产权”或“先租后售”式保障房，今天的房地产市场，肯定会比现在更健康，泡沫也会少得多。随后那些为打压房价而出台的一系列“国X条”可能根本就不需要。2008年以后投入房地产的巨额投资，可能早已把保障水平的居民住房问题解决好几遍！
六、
尽管刚刚浮出水面的“共有产权”住宅，被金融风暴和随后的“四万亿”形成的资本洪流所淹没。但这一住房模式仍然在被顽强地探讨、实践。
2008年3月，上海杨浦区领导到厦门了解住房保障的“厦门蓝本”。我觉得厦门模式存在一些致命缺陷，当时还看不出来。如果盲目仿效，可能会误导其他城市。于是，我写了一封信给当时的上海主要领导，提醒厦门模式存在的缺陷：
“其中最主要的一个就是，居民缺少购买意愿，导致财政资金大量占用。由于社会保障房采用“内循环”，不能在市场上合法出租和转让，对于个人资产来讲，是一种比存款还差的资产。...... 此外，这一制度只适于解决本市低收入阶层住房问题。大部分新市民和‘夹心层’购房者受资格的限制，被排除在补贴的范围之外”
我给上海推荐的两种保障房模式：“办法一：合资共建、增值分享；办法二：先租后售，分期付款”。上海主要领导将我的信批给住房主管部门，其中，对共有产权模式非常感兴趣，要有关部门研究。为此，我还专门应邀去上海参加实施方案研讨。
2009年6月，上海市颁布《上海市经济适用住房管理试行办法》，在第四章中就规定，经适房的房地产权利人拥有“有限产权”。2011年颁布的《上海市经济适用住房价格管理试行办法》，进一步明确了购房人产权所有比例的计算公式。上海成为全国最早实施“共有产权保障房”的一线城市。2011年7月上海在浦东南汇新城与临港产业区进一步启动针对人才需求的限价商品房、推进先租后售保障住房试点。
尽管如此，“4万亿效应”依然导致大量资金流入房地产市场。短短几年，从鄂尔多斯、温州开始，以投资为目的的房地产，造就了越来越大的虚拟需求。各类鬼楼、鬼城、“一户多宅”，成为这一阶段房地产市场的普遍现象。真实住房面对的门槛越来越高。
2009年8月在《21世纪经济报道》以及2010年1月在《国家财经周刊》，我多次呼吁“不妨尝试‘合资产权保障房’”。但在十八大之前，政府投入为主，主导针对本地户籍人口的“厦门蓝本”，仍然是保障房建设的主要模式。
七、
鉴故是为了知今。
2007年，共有产权保障房提出时，也是在一波房地产高峰的尾声。在2007年一路走高的房价，接近年底时终于有了些踟蹰：北京、深圳、上海等一度房价疯涨的城市，开始出现不同程度的交易量下降现象，房价是否已经出现拐点的讨论开始热闹起来。
2014年，房地产市场也处于欲落未落之际，各地住房成交量也出现下降迹象，杭州、广州都出现因住房价降导致的违约。同2007-2008年是一样，房价将会下跌甚至崩盘的观点充斥报章，不绝于耳。
2007年，地王频现，政府的房地产政策是增加供给、打压房价；今天，政府同样是执拗于打压政策，一、二线城市政府频频被约谈，要求加大宅地供给。2007年，次贷危机开始酝酿；今天，中国房地产泡沫破裂的迹象越来越明显。2007年到2008年9月危机酝酿期间，政府几乎没有任何预案；今天，政府也同样没有任何宏观经济逆转的准备。唯一可能不同的，是上一次危机的触发是外部因素（次贷危机）；这一次危机的触发则很可能是内生的（房地产市场崩盘）。
我们已经历了1998和2008两次不同的金融危机。表面上看，走出危机的手段非常相似，但实际效果却相差甚远，一个关键的差别，就是我们没有意识到不同的房地产政策在其中所扮演的关键角色。
现在，我们又面临同样的关口。
2014年，住建部将北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市列为全国共有产权住房试点城市的新闻，使人们看到了这一模式再次进入保障房主流的希望。但是如果我们仍然像当年淮安那样，把共有产权当作解决高房价的药方，而不是应对经济崩盘预案的一部分，一旦再次出现“雷曼时刻”，这一模式还会再次被放弃。但若当年抗住金融海啸海堤--房地产市场同时崩盘，外溢的冲击即使小于2008年，其所造成的损失也将远超我们最坏的设想。
八、
种种迹象表明，我们可能所剩时间不多了。
可以预见，一旦危机真的爆发，政府手上最有效的工具，依然是宽松的货币和积极的财政。大规模固定资产投资依然是应对危机的不二法门。所有房地产高峰制定的保障房计划（包括共有产权保障房），都会因为土地收入减少而暂缓。实际上，一些敏感的地方政府已经开始在放松限购等打压房价的政策，这同2008年时几乎如出一辙。如果真是这样，巨量的固投就可能再次回流房地产。
现在很多“马后炮”的批评都认为，当年的“4万亿”导致了今天的过剩，但这充其量只说对了一半。4万亿本身并没有错。像奥运、高铁这些投入，长远看都是非常正确的投资。如果因4万亿导致过剩而否定固投拉动，将会极大地限制危机来临时的政策选择空间。
4万亿真正问题不是固投该不该投，而是从固投回流的资本去错了地方--没有进入保障房，而是进入了投资性房地产。这是过去几年宏观经济最大的失误。如果与固投配套的是类似1998年“房改”那样的保障房，即使相同的投资，效果也会完全不一样。
为了确保这样的错误不会在应对新的宏观经济危机时重演，现在就必须准备好正确水库，以容纳积极财政政策和宽松货币政策的货币洪流。这个水库就是保障房。而最有效的保障房政策还不是“共有产权”--这个政策只能应付短期住宅供给不足，唯一能在宏观经济上容纳巨大流动性的，是“先租后售”。
自持型保障房是长效药，从准备到起效需要时间。而2008年的教训告诉我们，面对危机，我们最缺少的就是时间。为了减少房地产泡沫破裂的烈度，延缓金融海啸到来，必须同时有救急药--如，迅速减少商品房用地供给，取消按揭，放开限购等。为我们建设好新的海堤（保障房）留下足够的时间。
