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| 关于土地招、拍、挂 |
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2010-4-12 14:48:00 |
1 地价推高房价，与一律招、拍、挂是有直接关系的。
2 但这只是事物表面的联系，深层的经济关系要复杂得多，站在不同的角度，会有不同的看法。我探讨这个问题的出发点，是怎样才能解决好老百姓的住房问题，这是一个大众消费层面的问题。如果是探讨投资保值或是投机盈利，或者是从开发商利益出发，看法可能就完全不同。我认为，当前我国城市住房存在种种问题的主要根源，并不是土地制度，而是住房制度出了偏差。城市人口8-10%（如果加上农民工，数量会更多）的低收入人群，以及相当数量（说法不一）的中等收入人群，希望能有与自己收入水平相适应的住房，来满足自己的居住消费需求，安心生活，安心工作。所谓安居才能乐业。至于这个房子有没有完全产权，对他们来说，并不是第一位的问题。显然，这个问题靠市场的自发力量，是解决不了的，需要政府统筹考虑。但我们一度忽略了这一点，走了一条完全市场化的路子，让低、中收入的消费需求与投资、投机需求去竞争，那肯定是要败下阵的。在这种情况下，土地一律招、排、挂推高地价进而抬升房价，自然伤害了老百姓。如果住房制度把消费需求与投资、投机需求切割开，对消费需求的用地，免地价或低地价，对投资、投机需求的用地实行招、拍、挂，就是好事而不是坏事。目前，政策走向发生积极变化，加大了“廉租房”投资建设力度，低收入人群的住房问题有望逐步解决。但对中等收入人群，还缺乏明确的政策，反映我们的认识还不够自觉。这部分人数量很大，以我们国家目前的财力，不可能像有的国家那样由政府全包下来，还是要考虑走邓小平80年代初提出的“民建公助”之路。具体办法，国外经验很多，可以广泛借鉴、深入探讨。我个人认为，发展住房合作社是民办公助的好形式。需要指出的是，不能把住房合作社简单地理解为合作建房。
3 对招、拍、挂不能简单地否定，问题主要出在“一律”上。“一律”，事实上做不到，例如对“廉租房”和“经济适用房”，就是划拨供地；对限价房，是低价供地。本来是一件灵活的事情，却强调“一律”，束缚了自己的思想和手脚。这里涉及的理论问题，是政府在市场经济中的角色定位，到底是经济社会事务的管理者，还是市场主体？作为管理者，招、拍、挂只是管理手段的一种，不可能“一律”。而强调“一律”，就把政府定位为市场交易的主体了，土地财政因而产生。看来，有必要考虑把管理职能与所有者的经营职能分解，需要经营的土地交给专门机构，政府管理部门只负管理责任。
4 提出“一律”招、拍、挂的初衷，是为了防止腐败。出发点是好的，但没抓住要害。要害是“暗箱”操作，程序不透明，少数人甚至个别人说了算。要害问题不解决，形式上招、拍、挂了，仍然难防腐败。现在国土部门提出改革招、拍，挂，有人担心会助长寻租，这仍然是没有抓住要害的思维方式。
5 以市场为基础配置资源，在土地要素上如何体现？我认为，主要体现在土地二级市场上，这个市场十分广阔、活跃。2007年，全国土地二级市场（即企业与企业之间的土地交易行为）情况大体如下：转让土地使用权145万宗，涉及的土地面积6万多公顷，交易金额近7200亿元；抵押土地使用权81.7万余宗，面积50万公顷，抵押金额近4.8万亿元，实现抵押贷款2.5万亿元；土地使用权出租7.6万余宗，面积2300多公顷，土地租金约1.2亿元。土地二级市场反映了如下情况：一是市场经济的活跃程度。例如转让土地使用权145万宗，按每宗交易主体为2家计，涉及的企业主体近300万家；二是土地融资的范围广、数量大。股市融资对上市企业要求高，2007年中国沪深股市的上市企业只有1530家，绝大多数企业没有条件到股市融资，却可以通过土地融资。这一年土地抵押81.7万宗，如以每宗涉及一个企业计，就是80多万家企业。同年全国股市融资额为7792亿元，而土地融资则是2.5万亿元。土地市场对资源配置，对搞活经济的重要性，由此可见一斑。如何进一步保护、培育、发展土地二级市场，应当成为土地管理的重点工作。
至于土地一级市场，只是政府向用地者供地的方式之一。政府供地，供多少，采用什么方式供，要参考土地二级市场的情况，这也算是以市场为基础配置资源。但是，绝不能由市场自发的力量决定。凡涉及政府行为，都不宜市场化，否则必然产生荒谬后果。
说到土地市场，还包括农地和集体建设用地市场。特别是集体建设用地，17届3中全会刚刚破了题，还没有真正启动。这个问题很大，需要另作专门探讨。 |
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