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| 如何防止房地产的泡沫与崩盘 |
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2010-7-15 10:42:00 |
最近， 从中央到地方连续出台了一系列房地产调控政策使得前一段近乎疯狂的房价上涨得到了一些缓和。 然而， 过去几年房地产调控的历史显示， 由于房地产与房地产相关产业在GDP增长中的重要作用， 特别是地方政府的财政收入与房地产高度挂钩，房地产业的紧缩会对经济增长产生较大的影响，而一旦GDP有下滑的趋势， 利益相关的部门与地方政府就会重新动用各种政策， 把房价再推上去。 几次的反复，老百姓都已经成了惊弓之鸟， 一旦房价又有上涨的可能， 新一轮的抢购又会开始了。 从过去几年的历史来看， 这种反弹往往会把房价抬上一个新的台阶。
另一方面， 从国际经验来看， 如果房地产真的出现大崩盘，对宏观经济的危害也不可低估。 国际经济表明，在一般情况下， 房地产崩盘会使房价下跌50%-70%， 市场的恢复要5年到7年。 最极端的像日本， 20年后房价还没有恢复过来。 因此， 政策制定者也要防止中国的房地产大崩盘。
房地产问题关系到千家万户， 是民生中最重要问题。 从宏观的角度来看，房地产的大起大落，会把整个国家的经济拉入衰退之中。九十年代初的日本经济崩盘，九十年代末的亚洲金融危机，近日的美国金融危机，究其根本原因，都是与房地产泡沫形成与破灭有着直接关系的。要防止未来中国经济陷入严重危机，保证国家长治久安，就应该探索一种根本的机制来防止房地产泡沫与崩盘的出现。笔者认为， 可以考虑用调控通胀的机制建立一套对房价的宏观调控体系。
一、 为什么政府要干预房价?
房地产也是市场经济中的一部分，应该由市场供需关系来决定， 为什么要政府来调控房价呢?这里面的道理与为什么政府要调控物价是一样的。 本来物价也应该是由市场来定的， 为什么全世界各国政府都有反通货膨胀的干预措施呢? 这是因为它直接关系着每一个家庭的基本生存，关系到宏观经济稳定，关系到社会的安定。而凡是用于解释为什么政府要调控通胀的理由，原则上都适用于调控房价。
政府对物价的管理， 重点不在具体地干涉每一种商品的物价， 而是在宏观层面上，盯住物价指数， 通过货币政策与财政政策等宏观政策来打压通货膨胀。同样地， 政府对房价的调控， 也应该更多地在宏观的层面上， 看整体的房价水平是否过高，而不应该过多地去调控具体的土地、房型、等等微观层面的问题。
为什么要用调控物价的机制来调控房价呢?这是因为政府对物价的调控基本上是有效的。 针对通货膨胀的宏观调控，有很透明的年度目标。当通胀超过政府的年度目标时，如3%，有关部门就要开始行动，该提息的提息，该收流动性的收流动性。全社会也知道这时政府要出手了，会自觉与不自觉地加以配合。在对物价的调控中，也不排除微观措施，如抓菜篮子工程，抓母猪存栏数等等。在必要的情况下， 也有整体物价管制。 但是， 对通胀的调控基本上还是以宏观手段为主的。 有一个明确的宏观目标，什么时候出手，出拳多重，什么时候该停手，不但政府有关部门清楚， 全社会都很清楚。
过去我们对房地产的调控却缺乏一个明确的目标。调控的目标到底是什么?是保证人人有住房?还是人人有房住?是保证结婚前都能买到房，还是40岁以后都买房?目标很不清楚。当前对房地产调控，没有把主要的注意力放在宏观的价格水平上，而是把重点放在具体的微观层面上， 各种措施五花八门，效果不佳。 因此，近年来我们对房地产的调控总体上来说是不成功的。
二、 为什么各国对房地产的调控都是失败的?
事实上，不仅是中国， 应该说全世界的政府对房地产的调控都是失败的。不然的话美国这次也不会栽这么大的一个跟头。日本也不会因此导致出现二十年经济低迷的现象。英国、爱尔兰、希腊、迪拜等很多国家目前还是在因房地产的崩盘而苦苦挣扎。更有意思的是，几乎所有国家都多次地绊倒在房地产这同一块石头上，隔一段时间房地产危机就又来一次。
这种现象的出现是由于经济学理论的缺失，是宏观调控在内容、目标、手段上的缺失所造成的。长期以来，宏观经济学理论对房地产这个举足轻重的支柱产业没有给予应有的关注。 对房价的调控没有系统地进入宏观经济学研究的范围里。 在价格指数中，仅包括了租金的变化。 而在房地产泡沫形成的时候，出现房价飙升， 但租金反而回落的现象。 因中央银行财政部等宏观部门对房价监视不够，研究不够，只有当房地产出现大问题了才采取措施，但这时往往已经积重难返，只有崩盘一条路了。
经济理论上的缺陷在政府宏观管理中造成了极大的问题。 几年前，在极度宽松的货币政策下，当时的美联储主席格林斯潘还在沾沾自喜，因为并没有造成美国的通货膨胀。 对房价上升的忽视使他得出了宽松的货币政策并无风险的错误结论，终于酿成了大祸。日本央行在八十年代后期为抵消广场协议后日元急剧升值的影响，向市场发放了大量的货币，造成了股市与楼市价格的泡沫。但日本央行仅盯住通货膨胀的指标，认为通胀不高，宏观风险不大，最后造成了日本的房地产与股市的崩盘。
这次世界金融危机给全世界政府的一个重大教训是，宏观政策不能只盯着就业，只盯着通胀。 以房地产价格为主的资产价格，也应该是宏观调控的重要指标。
房价的泡沫与房地产的崩盘对经济造成的危害，与通货膨胀一样，可以严重影响老百姓的基本生活方式，一样会置一国的经济，甚至全世界的经济于极大的危险之中。既然要用宏观手段来对付通货膨胀，为什么不应该把房价也纳入宏观调控的范围之内?既然对物价要使用微观层面的手段之外，还要在货币政策上，在财政政策等宏观层面上采取一系列的措施，为什么对房地产不能有宏观调控的措施?既然对物价水平有着非常明确的，精准的调控目标，为什么对房价不应该有类似的调控目标?既然我们要把通货膨胀扼杀在摇篮之中，一露头就多管齐下地来打压，而对房价的攀升是如此之仁慈，不到形成一个巨大的泡沫，不到天怒人怨时而不去动它?
人类对经济规律的认识是有一个过程的。 1929年的大萧条，在经济学上催生了凯恩斯的宏观经济学，使政府理直气壮地去进行宏观管理。而在这之前，政府对市场的干预是被传统经济学所反对的。
同样地， 这次百年未遇的金融危机也应该使我们对经济学理论有新的认识， 新的突破。 在贸易全球化， 资本在世界范围内快速流动的背景下， 资产泡沫的危害越来越大，出现得越来越频繁， 这也一定能催生出新的理论来。 笔者认为， 把房地产价格等资产价格纳入宏观经济与宏观调控的范围内， 很可能是今后宏观经济学发展的一个新的方向。
三. 建立两个核心指数
与调控通胀一样， 要建立调控房地产的机制，首先就要构建一套科学的房价指标体系。 如果没有一套由国家统计局定期发布的、权威的消费者物价指数，即CPI，就根本不可能实行对通货膨胀的管理。同样地， 对房地产也要建立起一套权威的，精确合理的房价指标体系。
这套体系首先是权威的。不能今天由统计局发一套指标，明天由建设部再发一套，后天由发改委又发一套指标。 这套数据应该是统一的，是宏观决策中唯一的参考指标。
更重要的是，这套数据应该是合理的与精确的。 它是合理的， 就是说它一定要反映出各地房地产价格的变化，特别是与基本民生联系特别紧密的那部分房地产价格的变化。 它是精确的， 就是说它要真实准确地反映这种变化， 指标的设计要有很强的科学性，有理论支撑，要经得起学界的挑战。
那么，如何建立这样一套指标呢?
这个问题应该由一批统计学专家、配合房地产业的专家与宏观经济学家们经过认真研究后来回答。 笔者在这里只提出几个原则， 供专家们参考。
首先， 这个指数不应该象CPI一样，把各种商品价格都包括在内。因为宏观层面调控的着眼点应该盯住与大众住房有关的中低档房地产， 所以这一指标包括的只是100平方米(或是90，或是120平方米)以下的， 以普通老百姓基本住房为主的房地产价格。
第二， 它应该不包括农民的房地产。 因为这是一个完全不同的市场。 一般乡镇的商品房地产价格也不应该算入。
第三， 它也不应该包括那些不能及时上市的、没有正常交易的房地产， 如廉租房、或是限制交易的经济适用房、低价房等。 因为这些房价是被政策所限制，不是真实的市场价格。 把它们算进去就可能低估了房地产价格的变化。
第四，也应该别墅、高档公寓等排除在外。
笔者称这个指数为城市基本房价指数。
当然， 同时也应该建立高档房地产价格指数、乡镇房地产价格指数以及其它的什么类别的房地产价格指数。 但是从调控的角度来看，我们应该盯住的是城市基本房价指数。 这个指数应该有全国性的，也有各省市的。
有了这样的一个权威的城市基本房价指数，还要考虑建立另一个重要指标，笔者称之为年度房价调控目标。就如同对通货膨胀的调控一样， 房价指数在这个目标之下，宏观层面的调控政策不启动。 而当基本房价指数超过了这个目标， 宏观层面的手段，甚至微观手段就要上了。
笔者建议，这个指标要略高于3% -4% 的年度通胀目标。 第二， 这个目标要与城市居民的平均收入增长率挂钩。 当收入增长较快时， 年度房价调控目标可以定高一些， 反之亦然。 第三，这个目标不但应该有上限， 也应该有下限。 例如， 当年度房价变化低于20%或30%时， 也应该有措施防止房地产崩盘。 第四， 这一年度目标应该仅与房价的变化有关， 而跟当前房价的绝对值无关。 也就是说， 要承认历史，要承认不同城市房价的差别。 这似乎对房价已经很高的几个大城市的居民不公平。 但是， 任何政策要从实际出发， 要有可操作性。 世界上任何一个国家的大城市的房价都比中小城市要高很多。 这也是通过市场的力量来防止大城市发展过快的机制。
四.如何从宏观层面调控房价
首先， 这个调控应该是以宏观层面的措施为主， 微观调控为辅。所谓宏观层面的调控， 指的主要是与货币与财政政策有关的一些措施。 例如， 当城市基本房价指数高于年度房价调控目标时， 与对付通货膨胀一样，可以采取减少货币发行量、提高房贷利率、减少房贷额度、减少财政对购买基本住房的税收优惠与补贴、增加土地供给、增加廉租房供给等等措施。同样地， 如果城市基本房价指数低于年度房价调控下限目标时，应该放宽一些宏观调控的力度。
再者，由于房地产在地区之间不可移动的特点，如果基本房价上涨过快是全国性的， 就应该采取全国性的财政与货币的调控措施。 而如果基本房价过快上涨只是一些城市的现象， 则调控就应该是针对这些城市的。 可以考虑对这些城市的房贷额度，房贷利率，房贷条件，应该与其它城市有所不同， 因为这个城市房地产的风险增大了。 同样地，对房价增长超过年度房价调控目标上限的城市， 也要采取减少财政补贴等一些特别的财政措施。
象对付通货膨胀一样， 各个城市政府要守土有责。你这个地区的房价增长超过了年度房价调控目标， 你就有责任采取措施来把房价压下来。我们现在的机制是推高房价， 地方政府能够增加财政收入， 是硬指标。而管理房价，则是一个软指标。 只有建立了各级政府对基本房价的可测量、可报告、可检验的问责制时，地方政府的才不会对房价到推波助澜的作用。 在货币与财政等宏观层面的调控效果不好的情况下，政府也可以采取一些微观措施，包括给一些开发商、对一些地盘上点眼药等。 当然， 这些针对个别开发商、个别楼盘的微观层面的措施，不到万不得已不要轻易使用。 不然很容易产生腐败。
当然，这些措施实施后不排除一些地方政府失去了卖地的一笔高收入。但是， 仅从地方政府的利益角度来看， 房价的暴涨暴跌也会造成地方财政收入的大上大下， 而城市建设需要的是一个长期的稳定的投入。 要从根本上改革靠卖地搞城市建设的模式已经成为社会的共识。有了对房价宏观层面调控的体系，中央政府解除了对房地产大起大落的后顾之忧，就可以腾出手来加快推进物业税、地方债等新政策， 这才能保证地方政府的长期稳定的收入。
最后， 我们说的这些调控指的主要是对一般的居民商品房价的调控。 对低收入人群、对农民工的住房问题，则要通过其它的方式来解决， 如廉租房、低价房等。 这些问题不在本文的讨论之列。
总之， 经过这次百年未遇的经济危机， 现在是痛定思痛， 做点什么的时候了。 八十年前， 美国经济大萧条诞生了凯恩斯的宏观经济学，催生了政府对市场经济理直气壮的宏观调控。 而今天，历史也在呼唤着经济理论与政府宏观管理的一次新的革命。 防范以房地产为核心的资产泡沫不断出现很可能是这场革命的主要对象。 在中国这个当前受房地产泡沫威胁最大，又最不受传统经济理论约束，最不信邪，又最有宏观调控意愿与能力的国家， 很可能成为这场革命的先行者。 |
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