谢谢主持人，大家好!我按照会议主办方给我出的这个题目，谈一些基本的看法。首先，我还是愿意先强调一下我个人发言的定位。前几天无意中因为有我在微博上转发的关于中国收入分配和财富配置的一条消息，后来就有了社会上成为热点的反响，有人评论的时候说我是财政部高官，转发这个消息有什么什么样的目的;有人加以抨击，说作为一个公知怎么“传谣”。其实这两个定位我想必须要澄清一下：我在财政部系统工作多年，但我从来不是公务员，按照严格的表述，不是官员。虽然按照人事管理，事业单位在改革没有到位的情况下，它必然要有一个行政级别，我曾经在这个行政级别上被定为司局级，但在财政部里绝对不是高官的概念，这是需要澄清的——我现所发表的看法跟我退休前过去工作过的系统的官方观点和态度，毫无关系。另外一个，说到是公知，我个人的理解，中国社会似乎对这个概念有污名化的倾向，说起来好像是一些很偏激的人发表观点。我理解的公知，应该是具有严谨的学术态度和社会责任感，能够独立思考，能够形成对社会有建设性的一些观点的学者。我是愿意以这样一种定义的公知来把自己作为学者定位来发表看法的。所以先向各位表明一下自己的立足点。个人是独立思考，对自己的观点要负责任的(前面所提到的转帖，只不过是觉得人们应该关心中国的收入分配、财产配置优化问题，任何一个帖的内容都需由作者文责自负)。

　　今天这个题目，其实是各位朋友已经多年关注的问题，社会上也有多轮的热议。中央的态度、最权威的信息，应该援引十八届三中全会的“60条”，就是“加快房地产税立法，并适时推进改革”。这个房地产税的立法，指的就是不动产住房保有环节上要从原来的无税变成有税的状态，而立法先行，税收必须法定，这是已确定的基本原则，即必须走完立法程序才能考虑怎么实际开征的问题。在此之前，中国在改革试点的过程中，有过物业税模拟空转，其所准备的技术条件为的就是这个税收的改革：后来上海、重庆两地试点的房产税，在本土试水，其实也是使住房保有环节税收要从无到有地在中国境内实际操作的前期具体实验。现在最权威的官方信息，是说这样一个税收改革的立法，要在本届人大任期之内完成。本届人大现在已经运行了一年半以上，也就是在还剩下三年多一点的时间段里，按照官方明确给出的信息，要启动这个立法。一旦启动立法，标志应该是进入一审，而后内部已讨论多年的法律的草案，应该公之于众，接受所有的社会成员来提出意见建议，然后要有规范的二审、三审程序，一定要把这个程序走完。按照过去的经验，如果说最大的可能性，是会出现非常激烈的观点碰撞、争议，不排除还要进入四审，整个立法过程要多长时间才能完成，现在是不好预测的。现在只能说，权威的信息是房地产税立法在本届人大任期之内——也就是后面三年多一点的时间里，应该看到其启动。

　　以这样一个官方的信息来回应“房地产税来了吗?”的问题，我觉得还过于简单。实质性地考虑这个问题，要继续讨论的，就是大家怎样一起关注这个中国重大的制度建设、制度创新问题，怎样能够通过全社会的参与，按照“走向共和”这样一个辛亥革命时就确立的中国现代化的导向和原则，形成一种合理的社会可接受的中国房地产税制度框架。我的理解，就是要“寻求最大公约数”——显然不同意见所在多有，但是凝聚基本共识把制度框架先建立起来。

　　我这些年作为研究者，一直强调这个税制改革势在必行：中国要走向现代社会必须构建现代市场经济体系，必须打造现代税制，现代税制里必须按照中央的要求逐渐提高直接税比重，而提高直接税比重里的制度建设，是完全无法回避房地产税怎么样出台、怎么样优化这样一个改革问题的。对此有强烈的反对意见。有的反对意见说到的，是它的法理依据问题，有的反对意见则是说处理不好会天下大乱的问题。法理依据方面我后边要专门说到，而提出所谓天下大乱这个风险，我觉得也有它的合理内核：改革必须让社会可接受，那我们考虑坚定不移在改革开放道路上去实现中国的现代化的同时，就必须把改革的具体方案尽可能处理好，让它有社会可接受性，有尽可能高的水平。处理得好，不仅不会天下大乱，而且会解放生产力，促进经济的繁荣、社会的进步、和国家的长治久安——这些是要靠改革来提供制度保证的。在这个大的前提之下，我就要特别强调一下它的合理性问题。

　　我注意到，几年来有一个段子在网上反复出现，很多人看了以后也觉得说得很能引起共鸣，我念一下：“研讨会上有个社科院的学者谈房地产税，听众中提出问题，第一到底是房产税还是房地产税?如果是房地产税则没有道理，因为土地不是我的，是国有的，你没有道理向我征税，如果是房产税，那么我只是租用国有土地70年在上面建房子，征税就必须去掉土地的价格。”这是段子中说的第一方面，是这样连续好几问，后面还有第二和第三方面。

　　我先回应一下这个第一。显然他涉及到的，就是法理依据能不能夯实?在我参加的讨论里，不光民间有这样的说法，一些学者，包括一些相当高层的领导同志，都有这方面的疑问。我个人认为这个第一问里，实际上可以从四个层面来回应一下。

　　(一)“60条”叫做“房地产税”，这个税到底是房产税还是房地产税?我觉得这不重要，这个称呼在我们过去的准备过程中就有演变，物业税、房产税、房地产税的概念都用过。国际上更是五花八门，美国把这个税称为一般而言的“财产税”，实际上财产税概念应包括得更广泛，但他们就约定俗成叫“Property tax”，有的地方预算文本里，把它称为“Real estate tax”，即不动产税。在美国所称的财产税，到了英国称为“Council tax”，我们可以翻译成“市政税”。在日本，它称为固定资产税，你有住房便是拥有固定资产之意。这些概念要抠起来，它们的严谨性上往往都可能找出毛病来，但实际上讲的是一回事儿。所以，概念其实不是实质性问题，就是这样的一个税，它落在包括住房在内的不动产的保有环节或者持有环节上。那么这个税的依据是不是在法理上能够得到论证，得以成立?

　　(二)接着段子中再问的是：如果说土地不是我的，是国有的，你有没有道理向我征税?这个问题要先看一看国际经验。很多人说人家国外有这种税收，是因为人家是土地私有制，中国却很明确，所有的建成区都是国有，没有土地私有制(在农村叫做集体所有，虽然不叫国有，但也是公有——农村现在不在我们考虑范围之内，这个房地产税如果真的在中国完成立法，一开始肯定是一句话就把农村区域排除掉了，先不考虑)，即在我们的城镇和工矿区域，土地的终极所有权是国家的，它是不是形成法理上的硬障碍?从国际经验来看，没有任何依据可证明这是硬障碍。比如工业革命的发祥地、老牌资本主义国家(这是咱们一贯贴上的标签)——资本主义的英国，它的土地制度，既有终极产权是国有的，也有终极产权不叫国有而是公有的，也有终极产权是非常明确的自然人私有的，但是在这个终极的土地公有、私有、国有、非国有并存的情况之下，它普遍开征的“Council tax”不区分最终产权，是全覆盖的。在具体住房的房产持有者和土地最终产权所有者之间，有这么一个区别，一种是说对住房有房产证的主体，它房子下的地皮叫“Free hold”，意味着他的房产和他的地产是打通的，不用讲任何条件，没有任何可考虑的其他因素，就是由他持有，这是典型的从房到地私有;另外一种大量存在的叫“Lease hold”，英文里的意思是要签一个租赁土地的契约，自己对住房下面的地皮，只有使用权而没有最终产权。英国的土地有皇室的，有国家的，有地方的，有公共团体的，也有私人的，大量的住房座落在另外一个最终土地所有权者即“地主”手上的情况下，是“Lease hold”，但是房地产税一视同仁，不加区别。这是一个基本的国际经验案例。英国把土地的最终所有权和它的使用权的分离，可以处理到最长的时间段为999年，已经高度虚化了最终产权的意义，但是法律上却又是非常清晰的。

　　在香港，在过去英国管辖之下，整个法律框架上，就是香港没有私有的地皮，但是香港全部地皮之上，住家必须交“差饷”，这个差饷就是房地产税之意。香港另外有物业税，那是出租房子取得租金必须交税，而所说的差饷，就是你这个房子哪怕自己消费自己住，也必须交的一个税。名称也很形象：你住在这个地方要有警察来保护治安，警察当差要发饷，所以，住在这儿的房主，大家要交这个税，作为给警察发差饷的来源，就直呼这个税为“差饷”了。

　　这种国际的和海外的实践经验，我们完全可以理性地把它们摆出来，让大家来看一下，不能回过来说在中国我们要推进这个改革，先要解决土地私有制的问题——不存在这样的国际经验。

　　当然，从改革的逻辑来说，我们也可以说说80年代就在强调的所有权和使用权的分离。国有企业为什么要搞两步利改税?企业最终产权是国家的，你向他征所得税跟他较什么劲呢?但当时就说，这个步子必须迈出，因为国有企业是有相对独立物质利益的商品生产经营者，国家持有的这个最终产权，并不改变企业出于自己相对独立的物质利益，要去参与竞争，而竞争环境必须公平。所以，当时说，必须通过两步利改税把国营企业(现在叫国有企业)和其他企业一样，放在一个一视同仁的税收调节环境里，这才有“一条起跑线上”的公平可言。就是比照这些解说，现在我们可以讲，如果说住房这个房产的持有者下面的地皮，最终产权并不在他手里，但是他有了这个地皮的使用权，他就有了由于这个地皮支撑起来的不动产所带来的他的相对独立的物质利益，而如果我们通过法律程序认定对这种独立的物质利益有调节的必要性，那么完全可以规定一个合法的税制，来做这种调节。就是这样一个基本的道理。

　　段子中接着问，如果说是房产税，我只是租用国有土地70年，上面建房子，征税就必须去掉土地的价格。这里面有两层意思要说(标号为三和四)。

　　(三)中国的土地最终产权确实不在房产证的持有者手里，但是国家法律框架中《物权法》已经有规定，这个房屋底下的地皮，叫做“用益物权”，你有房产座落在这个地皮上，这个地皮成了你的用益物权，到期的情况下，物权法明确规定可以做续期、展期的这种处理。我觉得有关部门应该尽快推出一个具体的法律细则文件，讲清续期不是让你重新出钱再买一次，最合理的就是办一个手续再往下展期，如果是70年，即再展一个70年，顶多交一个办证的手续费——应该是这样一种社会可接受的方式。当然，还必须有一个例外条款：如遇有特殊情况，要说清楚，比如这块地必须用于国防需要了，那么国家可以征地，但必须按照“征地”概念给予补偿。怎么补偿?必须让老百姓觉得规则是透明的，是可接受的，那是须有另外一个法规细则来处理怎么样落实的问题了。

　　(四)接下来说，这块地皮如果就是按照用益物权做展期的话，最开始土地批租收入形成的那块负担，是不是已经由买房人支付了?一般的答案确实是如此，它已经包含在最初的房价里。包含在房价里的这样一种土地批租收入，未来不排除它有新的调节方式，有人提出能不能在前面拿地的时候，不是一次趸交，而是按照年租制，以后分年交，减轻一次性的负担，淡化地方政府一次把地卖出以后把钱拿足了在短期内解决本届政府出政绩、而不顾以后七届八届、十几届政府从哪儿拿钱去用的问题。这有一定道理，可以试点。变成年租制的地皮，运行起来和原来趸交的那个地皮之间形成的价位差怎么处理?如果有必要的话，无非就是沿用中国改革推进中的经验，“老地老办法，新地新办法”，应该有允许形成区别的一套机制，而且这个机制应该是透明的，对全社会说清楚的：你虽然于新地上启动开发的时候第一次交的这个钱相对价位显得比较低，但以后每年交的这个物业费旁边要另外拉出一块是“年租制”的负担，是对应于一开始的“土地使用费”的。这个事情以后可以在技术上进一步优化，但绝对形成不了硬障碍。这是我所说到的对这个流传甚广的段子的第一大方面所含问题的几点回应。

　　第二问，段子提出，“征税是以房产购买时的价格还是以现在的市场价作为标准?如果以市场价为标准，那么谁来评估呢?评估费谁承担呢?如何保证评估公平呢?”这些就比较技术性了：(一)全世界的经验和我们自己原来的物业税空转试点都说清楚了，这个税基的评估价是比照市场价格，这是完全可以在技术上解决、比较公允地形成市场评估价的量值的。(二)谁来做评估?国际经验是要有专业的评估师，也可以引入志愿者，各个社区可以大家公推那种社会贤达人士(有公信力的，大家觉得他正直、不会在这里面搞什么手脚的)，以志愿者的方式，和政府组织的专业评估师一起来落实测量评估应产生的所有这些数据。(三)评估是不是可以收费?一般来说，政府做这个事情就是“一次性”的，或者说要若干年以后再来一次的，这种事情可以不收评估费，这个成本，政府在它的一般管理费用里承担是不成问题的，特殊情况下大家象征性地交点钱，也不会是什么特别的负担。(四)再有就是如何保证它的评估公平?前面说到的政府参与、社会贤达加入、大家监督之外，如果有不同意见，还有仲裁程序，最后可以一直走到法律判决的解决机制，这个事情有国际经验，也有我们自己这方面看得出来的预案，完全不用担心成为硬障碍。

　　最后，这个帖子的第三问就更简单了：“房产属于固定资产，而固定资产就必须折旧，房产的使用年限为70年，是不是要按照逐年折旧来进行征税呢?”住房的折旧一般不形成基金，你自己买了房子，持有房产证，一般没有听说谁给自己专门设一个折旧基金的，但你愿意设一个基金也可以，只是你设了基金后，绝对没有人会跑过来说按照所设的折旧基金对你另外征一笔税，这个事情非常容易说清楚。

　　所以，这个帖子最后说的，“学者支吾半天也没有说出个所以然”，我试着来说出个所以然，请大家来批评指正。

　　我特别强调一点，虽然我的认识是一直说这个税制改革要放入全局，而且势在必行，但是一定要讲求社会可接受。最可接受的，现在我感觉就是一般人都能接受的一种设想：如果说征这个房地产税，免税扣除是一定要做的，那么并不按照人均多少平米来扣除(这并不是因为我们没有信息来源，全中国固定资产的所有数据现在已是政府“一网打尽”，已做出了这方面的基础工作的)，关键就是如果按照人均多少平米，家庭成员变化的情况之下，有非常多的麻烦和扯皮，而且会出现政府非常尴尬的情况——那么能不能放宽到按照套数?如果简单地说：扣除第一套房会引发离婚潮，那么咱们一开始的框架能不能更宽松一点，单亲家庭扣第一套房，双亲家庭扣前两套房，一般正常情况下的家庭，就是从第三套房开始征这个税?我觉得至少这可以作为一个可讨论的方案。一旦进入立法程序，大家可以一起发表意见，力求形成这样一个一开始“社会可接受的操作方案”。

　　这些是我初步的、还比较粗线条的看法，请各位朋友给予批评指正!谢谢大家。

　　本文系贾康先生在2019博鳌房地产论坛上的发言

　　（来源：贾康学术平台）