本文系贾康先生在2024全国建筑钢结构行业大会上的发言（2024.5.25）

　　谢谢主持人，大家好！按照约定我以研究者定位谈一下对于当前宏观经济形势和房地产业与建筑业走向方面的基本认识。

　　我们现在讨论宏观问题，当然是要紧密结合中央的战略部署——“新的两步走”现代化战略目标的实现，这是关系到我们所有中华民族社会成员根本利益的统领全局的中心任务。总的运行状态，从最简洁的指标即年度经济增长速度的曲线图上，我们可以看出来，在2010年以后“稳中求进”的过程中，中国年度经济增速是一个下行过程。如果讨论这个下行过程相关的影响因素，应该讲至少有如下4个方面。

　　一个是中央2010年提出“稳中求进”的时候，战略思维上就非常明确地意识到我们必须从原来粗放型的高速增长（“两位数增长”）特征，转为中高速的高质量发展，这样来实现可持续的发展，而行稳致远实现中华民族伟大复兴。牺牲一些速度以追求高质量——为达到这个“高质量”的实现，中央在运行上提出“认识、适应和引领新常态”，战略方针是推进供给侧结构性改革带出整个供给体系质量和效率的提高。这是一个必须完成的阶段转换。以实际运行看，地方和企业经受阵痛、速度往下调整的过程中，前面两年比较快地落到了8%以下，而后面三年相对缓慢地落到了7%以下——2015年报出的是6.9%的增速；其后从2015年的下半年到2018年的上半年长达12个季度，就是三年的时间段，我国的增长速度是在6.7%-6.9%这个很窄的区间内波动，当时认为很有希望来“由新入常”，确认一个“L型转换”，进入中高速平台状态。

　　但是第二个必须提到的重要影响因素来了：中美关系交恶——中美这样一个世界上最重要的双边关系无法回到从前了，我们需要有战略耐心来处理中美之间从贸易战开始，实际上很快加入了科技战、金融战、外交战，乃至人们还担心会不会有擦枪走火热战风险的这样一个打打停停、停停打打过程。在这一不利因素影响之下，速度在当年就击穿6.7%的底线，到2019年只有6.1%的增速了，2019年的第四季度是压在整数关口6%上。

　　跟着第三个非常有冲击力的因素，就是三年大疫。疫情来了以后，速度是有明显波动的状态，但是如果把曲线修匀了来看，2020年当年，是几十年来最低速度2.3%，而2021年由于前一年的基数很低，上半年复工复产的情况也还相对不错，全年报出是8.1%的增速，但是两年复合平均增长速度仅是5.2%，从2019年的6.1%又跌去了0.9个点。2022年按照中央经济工作会议的要求，强调把经济运行维护在合理区间，定的是5.5%的增长速度目标，实际的运行结果只有3%，这是几十年来倒数第二的低速，2023年我们经过努力，终于达到了5.2%，这样两年复合平均增长速度（实际上即是把曲线修匀）是进一步落到了比4.1%高一点儿。如果从这两年再看到这四年，增速往下调的过程中，必须承认增长速度已是滑出了合理区间——因为对“中高速”虽然文件从来没有说是什么样的量值区间，但我们研究界一般认为怎么也得在5%以上。然而，需要特别注意，2023年当年，我们是站在同比5.2%的增速之上，2023年就具有一个“契机之年”的特征——在去年站在5.2%增速之上，还应特别注意去年四季度又有一个政策加码，已经到了年末这个季度，实行预算调整方案，乘势继续夯实经济运行回升基础的态势中，今年的一季度报出的是5.3%，应乘势在5%以上完成“L型转换”，“由新入常”。

　　在有必然要处理的阶段转换问题、有美中关系交恶我们必须有战略耐心来处理的一个打打停停、停停打打长期过程，以及三年大疫冲击之外，还要指一个公开场合一般讨论不多、但是领导层明确给出概念的影响因素：就是2021年下半年中央说出现三重压力交织（“需求收缩、供给冲击、预期转弱”），形成的原因不仅有客观因素，还有必须纠偏的主观上的双重谬误——一个合成谬误，一个分解谬误。典型的合成谬误是房地产业：在当年年初说防范灰犀牛，主要指的就是房地产业很可能出现泡沫化和房价过高过热，而实际上年底来的灰犀牛，是从恒大事件代表的人们担心房地产业是不是要崩盘这个极度低迷的危机状态来的。看起来，前面的过程中所有的管理环节都是在从严从紧防范风险，看起来都在坚定贯彻中央方针，方向似乎都正确，但是中财办韩文秀副主任说，引出的却是宏观上的负效应，这被称为合成谬误。另外一个是分解谬误，当年最典型的是推进绿色低碳发展——这是个“双碳目标”40年的持久战，但是却被打成一些碳冲锋式的突击战，系统工程被碎片化，甚至有的地方政府感觉自己绿色低碳指标不好看就不惜以行政力量直接上阵拉闸限电，完全违背了政策理性。双重谬误必须纠偏，实际上在2022年以来，是在更有理性追求的取向下，完善整个宏观调控体系。现在中央特别强调把供给侧改革这条跨周期的主线，和扩大内需这个反周期的要领，做统筹结合，保持宏观政策的一致性。

　　所以，如果说对前面四个因素都总结之后，我们要乘势把经济运行维护在合理区间，实际的目标就是把5%以上的运行进程继续往前推进。现在应该讲，一般的观察方面，虽然指标上人们还有一些不同的看法，但是总体的发展趋势，是合乎逻辑地继续向好的。一季度在一些主要指标承前启后的观察上，联系着最新发表的4月份的指标，我认为不要太计较这些指标的精确性如何，最主要是要看现在发展中大的态势，从不同指标之间的相互关系来看，可以认定，中国经济确实是在今年承续了去年四季度以后的向好态势。开局良好，但是要认识如何夯实继续向好的基础。中央已经明确今年7月份要举行三中全会，这就是要以制度创新为主题进一步解放生产力，从而推升新质生产力，使我们更好实现升级发展和跃迁式打开新局面的发展。

　　现在从大概率上来说，在防疫于2022年11月转段之后，继续巩固这样一个状态，我们已有相当大的把握，哪怕再出现一些类似于疫情的困扰，我们有更丰富的经验，不会再产生三年大疫期间那样对整个经济社会生活的严重拖累。在这样的情况之下，应该乘即将召开的三中全会的东风，把我们从短期衔接到中长期、到长期、乃至超长期的整个发展过程中的不确定性旁边的确定性，来做一个基本认识。

　　对于种种不愉快，市场方面的信心不振，预期不好，我们都不否定，存在这些问题。但是这些不确定性旁边的确定性是什么？就是中国的工业化和城镇化还有相当可观的推进纵深，这是客观的支撑条件；而且，我们主观上的努力又非常关键，要进一步把制度创新结合着科技创新、管理创新和思想观念的创新，形成一个创新发展第一动力支撑着的、可持续不断以新质生产力提高发展水平的过程，那么我们就可以在种种不愉快和干扰因素之中，迎接挑战，克服困难，一步一步去达到“新的两步走”的战略目标。

　　客观的支撑性方面，我愿意特别强调，对中国的工业化，应该如实认识中央说的我们仍然是世界上最大的发展中经济体，这个国际地位还没有变，“世界工厂”虽然达到制造业规模全球第一，但是“大而不强”，我们必须把“中国制造”，推升为“中国创造”和“中国智能制造”。比如我们金属行业，在中国以金属构建、钢构建支持作为国民经济基础产业的建筑业、房地产业发展这方面，我们应认识自己已有发展基础上存在着不足，还应认识进一步的升级发展有非常可观的空间。中国整个工业化伴随着的城镇化，又可以佐证我们行业和整个中国面对这样一个潜力发掘空间和发展纵深空间。中国真实城镇化水平，绝对不是有人所说的只看常住人口城镇化率就可以一目了然——那个指标有严重的掺水问题，65%的常住人口城镇化率的前边，有一个比它低了很多的不掺水的中国户籍人口城镇化率，是多少呢？只有47%。换句话说，14.3亿中国人里的大多数，还没有取得市民身份，已经在前面几十年进城而稳定在中国城市区域的常住人口，现在是接近3亿，这些人里面的绝大多数，就是迟迟拿不到户籍而得不到基本公共服务均等化的待遇，他们被称为“农民工及其家属”，在住房、医疗、养老和子女教育这方面，实际的福利待遇是入另册的，不是我们故意要歧视他们，就是因为真实城镇化水平的有效供给，还撑不起这样一个局面，不得不入另册来处理。未来的发展，一定要补这个欠账，而且要准备迎接发展过程中城市还要陆续接纳三亿多人从农村迁徙过来。这样一个客观的中国工业化和城镇化发展阶段的认定，非常有必要，它可以使我们知道，中国客观的成长性在一个特大规模经济体里所具有的潜力空间，是别的经济体完全不可同日而语的。那么我们的行业，我们自己立足本职的努力，首先要看这样一个大的局面。

　　工业化、城镇化客观规律，决定着它必须走完整个过程，工业化走到后期，城镇化才能走完它的高速发展阶段——真实城镇化水平走到70%以上，这是国际经验——会转入它一个新的比较低平的发展阶段，而中国如果按照我说的47%这样一个户籍人口城镇化率，哪怕再加上几个点（这是可以由常住人口城镇化率调过几个点来达到一个大体上比较客观的中国城镇化水平的），我认为也就在55%或者还要略低一点儿。未来至少还有15个点的城镇化高速发展空间。当然这个高速发展速率是越来越降低的，比如开始每年可能上升0.6个点，0.5个点，以后慢慢走到每年上升幅度很小。15年不可能每年上一个点，每年上一个点，也得走15年，实际上可能要有二十多年到30年的时间段，覆盖我们新的两步走的历史过程。其中我们这样一种成长性形成的客观动力源，加上主观努力来说，决定着中国发展长期向好的基本趋势没有被现在一些不良因素所颠覆，即它没有改变，我们仍然应在经济发展中有信心，就是还具有客观的成长性、韧性、回旋余地和潜力空间。中美关系虽然困扰着我们，但是我们现在有越来越清晰的“绝不脱钩”而掌控战略分歧、争取斗而不破的中央指导，我们要守住底线，做最坏的准备，但要争取最好的结果。

　　按照这样的思路往下走，我抓紧时间说一下大家关心的房地产行业的走势判断，以及相关投资机会的认识。我国上一轮房地产市场调整，有必要追溯到“9·30”新政之前。2014年那时，可看到前面一轮走低以后企稳，又在2015年明显回暖、2016年重拾上升的态势以后，不得不逼出2016年严厉下压的“9·30”新政，这以后即是一个往下调整的过程。在2020年疫情冲击之后，二季度，却又迎来了一轮新的回暖。到了2021年，针对着深圳当时过热的情况，又有三条红线之下的从严从紧防范风险这样的合成谬误表现，而到年底经济工作会议对合成谬误纠偏，房地产业的政策就180度转向，变为暖风频吹一直吹到现在。最新中央的判断，是中国的房地产市场供求关系已经出现了重大变化，各个地方政府在“一城一策”的概念之下，实际上比较共同的趋向是纷纷取消或者弱化行政手段，现在从“保交楼”到最新政治局会议所要求的“保交房”，可以使我们有充分的信心认为，有人所说中国房地产市场的“崩盘”，完全可以避免——这早在一年多以前听到中央说“保交楼”三个字的时候，我就认定大局已定，不可能崩盘。为什么？在恒大事件引出一系列冲击波、种种违约爆雷之后又出现了“断供潮”，而随之中央明确的要求就是三个字：“保交楼”（当然，现在说“保交房”就更准确了，不管是楼房还是平房，反正都得保），这个保，难道是出问题的开发商能保的吗？它一定是要求各个地方政府：你要保自己辖区一方平安，守土有责；中国特色之下我们的体制有这个回旋余地。虽然地方政府非常困难，但有中央的要求，它就一定要用各种腾挪手段把这个局面按住。所以，对断供潮闹得凶的中原一带，后来又看到两万多字的长篇报道，就是地方政府怎么用各种各样的手段来保交楼的。这个大局已定的局面，到现在我们有越来越多的信心：以一线城市风向标为带动，“冰火两重天”格局之下火的这一边带着头，中国现在正实际上经历房地产市场的一个筑底和波动中间的逐步回暖过程。由于有新的买方市场为主的特征，对这个回暖我们要有耐心，但我认为如果说不出大的意外，绝对不会像有人所说长达3-5年的过程。我们现在已经看到了最新的一系列积极迹象，政府的政策还在加码，现在以行政性手段实施限购限贷的，全国只有6个地方：北上广深，加上天津和海南，其他的省会城市、二线城市以下，统统取消了行政手段。一线城市如果有必要，可以继续走到把行政手段统统撤光，这符合社会主义市场经济进一步完善的客观要求。在这个一线风向标作用之下，我们现在已经看到在指标方面，房地产投资下跌的跌幅收窄；春江水暖鸭先知，一些沿海城市再现房地产成交这方面一些值得看重的引领性“日光盘”（有的楼盘在一天之内几百套房子统统卖出，每个拿到号的买主只有50秒的挑选时间）；不久前，厦门、宁波和杭州三个城市同一天出现地王——在开发商已经极度谨慎的情况之下，哪会轻易去创造地王呢？他们一定是反复考虑，市场的前景使他们可以有这样的判断、有这样的决心去拿这个地王。这些对于我们行业来说，当然值得注意，必然是有板块式、区分先后这样的变化，而一线风向标的作用带着二线城市已经出现了新的地王，后面无论怎么波动，这样一个大概率上的回暖过程，我认为已经可以期待。

　　现在中央还在强调进一步打造长效机制新模式，住房双轨统筹之下，先要以“三大工程”托好社会政策的底，让所有的社会成员从最低端开始“住有所居”。把保障房有效供给更好地提供出来以后，商品方面的成交就会从容得多，成交均价的高一点儿低一点儿就没有那样的杀伤力了。这样的一个情况之下，我认为，我们对于房地产在投资机会的把握上，应该讲求的，首先还是一个看大势而确立必要的信心；跟着的，是要区别对待，具体分析：其实整个中国房地产市场你看成交均价，已经没什么意义，因为我们具体要考虑的是什么时候、什么场景下自己去参与交易，无论是供方还是需方，必须讨论你所关注的这个可能的交易，是在哪一线城市，是在这一线上的哪个具体城市，这个城市里哪个地段（地段非常重要），还有就是你在这个地段里如果要介入的话，对应什么类型？开发商一定要正确判断自己的核心竞争力，在这方面要适应至少社会上一部分人的偏好，形成有效供给，这是关键。总体上来说，供方要顺应改革创新发展大势，争取打造精品。

　　另外，现在中国消费者方面，要特别注意政策导向，跟自己关心的那样一个目标相关的政策的变动中，很可能出现一个“买涨不买落”的临界点，这个临界点在我前面说的“日光盘”那里已经出现。如果你自己错过了这个临界点，对于实际自己要得实惠来说的这个目标，就无法达到了。

　　再结合着房地产现在总体来说交易量仍然还有所收缩、但是回暖已经可以期待的情况，说一下建筑业的发展机遇问题。显然建筑业跟房地产业是息息相关的，我认为可以把这两个行业合成一个广义的概念，叫“不动产业”，或者就叫广义的房地产业。在建筑业的定位上，它和更广阔的整个投资态势和城镇化、工业化新老基建的发展、PPP等机制的创新，又息息相关。房地产一般讲的是工业的、商业的，住宅的三类，当然还有另外一些行政的、国防的不动产形成；建筑业就更广泛了，所有的不动产——桥梁、隧道、综合管廊、基础设施等，都需要我们的建筑力量介入，在这样一个广阔的范围之下，它显然跟我们现在这些年正在推进的新基建、老基建有不解之缘。另外，中央现在已经明确地指导，要掀起新的一轮PPP（政府和社会资本合作）的创新高潮，而且文件非常明确地强调要首先考虑积极引导民营经济来和地方政府合作，共同做这种PPP，将涉及许多有举足轻重影响的建设项目。

　　这种不动产硬件的建筑形成，将在中国展开一轮其上升过程——我觉得这已经使我们可以在前瞻方面，看到有非常大的把握。当然，具体介入是选择什么时候，那一定要做定制化的方案。这个上升过程中间，还要吸取中央前面所指出的教训，防范合成谬误。在中央对于建筑业、房地产业合在一起的国民经济支柱产业再次确认之后，我们要有战略耐心，作通盘的长远的考虑：企业界、市场人士，在市场竞争中争取有作为的主体，我们怎么样取势、明道、精术而择时——政府这方面的政策暖风频吹的效应累积，和应该注重的近期一线二线城市的表现，我觉得是相当明朗的，我们的“取势”，首先要看到这样一个从面上来看的发展向上的大概率，要顺势而为，乘势而上；跟着的所谓“明道”，应该指的是紧密结合客观规律，在我们的建筑业、建筑金属构建领域里，在我们的赛道上，我们怎么样更好掌握科学精神，尊重客观规律而做好自己的定制化解决方案；在日常的管理方面，当然“精术”需落到企业界人士愿意说的“细节决定成败”，而不能忽视任何的细节，要争取把管理做到极致；而重大的措施，要注意在“该出手时就出手”这方面掌握好“择时”的要领，早了不合适，晚了也不行。

　　总体来说，我们应该在创新发展为第一动力而以新质生产力推进跃升式发展这方面，看清我们将面对的机遇，争取做出不负时代的贡献。谢谢大家！