盘活闲置农宅 应保障农民财产性收入
2020/1/6 10:00:00
 

 

  日前,中央农村工作领导小组办公室、农业农村部发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》。《通知》针对当前农村宅基地管理比较薄弱,一些地方存在超标准占用宅基地、违法违规买卖宅基地、侵占耕地建设住宅等问题,明确提出多项加强农村宅基地管理措施。同时,《通知》还明确提出“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等”。
  “盘活闲置农宅,使得农村闲置资源发挥社会效益,免于闲置和浪费,是有利的事情。但同时也要注意,要按照政策、文件,规范地进行出卖、出租等活动,在盘活过程中,保护好农民获得财产性收入的权益,避免农民利益受损”,着名经济学家、中国宏观经济研究院教授常修泽说。
  明确现代产权概念
  房屋是人基本的生活资源之一,有房子就有宅基地的问题,但在过去,宅基地的产权并不明晰。常修泽说,“对于宅基地,千百年来有产权关系,但并没有产权的概念。现在虽然有了明确的产权概念,但依然还有人把所有权当做产权的全部”。
  所有权、资格权、使用权。在农村土地改革中,我国推行宅基地三权分置,使得宅地基产权关系进一步明晰,常修泽说,“这和现代产权概念是相符合的。在广义产权理论中,现代产权首先是广领域的,包含天地人各个层面,也即是环境产权、资源产权,即体现在人身上的知识产权、管理产权、技能产权等。其次是多权能的,除了所有权之外,还包括所有权派生出来的各种权利,它是一个权利束,而不是单一的权利。其三是四联动的。包括产权界定、配置、交易、保护等”。
  盘活闲置宅基地,就需要先明确宅基地的产权体系,常修泽解释说,“宅基地三权分置,所有权的问题,过去是模糊的,地是谁的非常复杂,但现在很清晰,所有权是集体的。资格权和使用权是农民的,过去只能出租,不能出让,也就是说只能转让使用权,现在可以出卖、出租,意味着资格权也可以转让、交易了。这就可以明确,在产权交易的过程中,真正交易的是资格权和使用权,所有权不能交易的。”
  一场深刻的变革
  改革开放以来,大量农民进入城市,有数据显示,目前全国农村空置宅基地有3000万亩。中国社会科学院农村发展研究所《中国农村发展报告 ( 2017)》则指出,全国“空心村”闲置宅基地的综合整治潜力约为1.14亿亩。以北京为例,北京农村目前近八成村庄有闲置农宅,共约7.5万套,其中六成左右为整院落闲置。
  “这是一场深刻的变革”,常修泽说,“数亿农民离开农村进入城市,他们的情况各不相同,有一部分取得了城市户籍,在城市买房安家,一部分没有城市户籍,但同样买房常住,还有一部分是流动人口。其中前两种,基本上不在老家的房子里住了,宅基地空了下来,在过去不能交易,只能空着,不能获得收益。现在允许并鼓励盘活闲置宅基地,其实是双赢的策略。对社会资源来说,大量闲置的资源被盘活了,可以发挥其社会效应了。对于进城的农民来说,也可以获得一笔可观的收入。比如出卖,就可以看做是资格权的货币化,以前有这个资格,但不在那儿住,没有实际的作用,现在可以交易了,失去资格权,但获得财产性收入”。
  保障宅基地交易中农民的权益
  宅基地交易可以盘活闲置资源,但如何才能保障交易中农民的利益?
  “有四个环节需要注意”,常修泽说,“第一,资产评估要准确。宅基地放在那儿不卖的时候没问题,一旦要卖,就有评估的问题。在过去的调研中,我们发现,有的地方确实存在评估随意性强、科学性差的现象。因此要格外强调,评估要科学、准确。事实上,宅基地转让中,评估的不仅是房子、地本身的价值,还包括资格权,因为宅基地转让,意味着资格权和使用权一起转让,所以必须要考虑资格权的问题。第二,资产交易中,价格要合理。评估只是对资格权的一种认定,应该值多少钱。但在市场交易中,具体的价格还会受到供需、竞争等方面的影响。所以,要按照市场经济的规律,在市场中形成合理的价格。第三,交易过程要透明,一定要到交易市场进行交易,防止和克服内幕交易的出现。第四,资金要到位,保护农民的利益。这样的担忧不是没理由的,在其他领域,有不少教训。举例来说,一个人向业主买了房子,但没付钱,他转手把房子卖给第三人,第三人付钱之后,他拿着钱跑了,结果业主什么也没有。类似的问题还有很多,所以必须要注意,在交易中切实保护农民的利益,让闲置的宅基地真正变成财产性的收入”。

 
 
  • 标签:三农 
  • 发表评论:
    正在为您载入数据,请稍候.......
    我的公告
    正在为您载入数据,请稍候.......
    我的分类
    正在为您载入数据,请稍候.......
    最新文章
    正在为您载入数据,请稍候.......
    检索
    维护主页
    正在为您载入数据,请稍候.......
    最新评论
    正在为您载入数据,请稍候.......
    最新留言
    正在为您载入数据,请稍候.......
    友情连接
    基本信息
    正在为您载入数据,请稍候.......