和谐住房是和谐社会的组成部分和具体体现，是贯彻落实科学发展观，建设惠及十几亿人口的小康社会的重要内容。

（一）和谐住房供给体系的基本要求

把满足全体人民日益增长的、多样化的住房需求作为根本出发点，把发挥市场经济的活力与加强住房保障制度建设结合起来，既让全体人民共享住房发展成果，又使全社会住房梯度消费得以满足，形成充满活力与关爱精神的，多层次、多样化的住房供给体系，实现“人人有居，人人安居”。

实现保障性供应和市场供应有机结合。住房问题绝不能一刀切，而要两条腿走路，既要强化政府承担保障性住房的供给职责，使中低收入家庭实现“居者有其屋”，又要充分发挥市场机制的活力与效率，形成完善的商品房开发与运行体系。

通过百花齐放的供给满足千差万别需求。根据不同收入等级家庭住房梯度消费的差别，形成若干住房供给的子系统，实现需求与供给的有效对接，使得消费者能够找到与自身的收入承受能力相对应的供给品种与供给渠道。

走中国特色的住房供给之路。充分考虑我国土地资源的承受力、居民收入承受力与财政承受力，考虑到我国住房问题的复杂性、差异性，制定出符合中国国情的住房供给战略，绝不能照搬外国模式。

政府要把握好调控者与供应者的双重角色。在和谐住房制度建设中，政府应当做到有把有放。把好住房总体规划，土地供给，住房保障、供给规则制定的大门，放开住房品种、数量等千差万别的小门，使住房供给既充满生机活力又秩序井然。

（二）和谐住房供给体系的主要内容

1．推动住房供给者的分工合作

发挥政府、企业、非营利组织、集体的积极性，形成多元主体的分工合作，共同致力于和谐住房建设的局面。

发挥市场主体的主力军的作用。目前的城市不同收入等级的人群中，60%的家庭可以进入各类商品房市场。未来应当引导市场主体根据细分市场的需要，增加品种，降低成本，提高质量，扩大受益面。

强化政府提供保障性住房的公共职责。目前城市有40%左右的中低收入家庭需要纳入以政府为主导的住房保障体系之内，由政府负责供给基本的、普遍的、低水平的住房社会保障。应当强化政府供给的职能，实现住房保障全覆盖。要建立政策性住房的“内循环”流转模式，限制政策性住房上市流通，并且使已经“富起来”的人群退出政策性住房，由政府部门回购，切实发挥政策性住房的保障作用。

发挥多主体合作供给的作用。和谐住房建设是全社会的责任。在不损害公共利益与市场秩序的前提下，应当把政府、企业、非营利组织的优势结合起来，探索包括公私合作、集体合作、合作建房等多种供给方式，形成与政府供给、市场供给并列的第三种供给力量。

建立非营利组织供给政策性住房的体系。与商品房完全由市场主体组织供给不同，政策性住房应当在政府的统一组织下，由非营利组织承担设计、投资融资、开发建设、管理等职能。非营利组织不以营利为目的，建成的房屋以成本价向符合条件的居民销售。

2．为消费者提供多样化的选择

首先，从供给面积来看，对于经济适用房、廉租房，可以在建筑面积、住房档次等方面采取更加务实的标准。比如经济适用房人均建筑面积最大可以设定在20-30 m2之间；对于商品性住房来说，为了扩大商品房覆盖面，可以实行限价、限户型商品房与非限价、非限户型商品房。

其次，从供给对象来看，为了适应不同消费对象的需要，政策性住房也不应当千篇一律。在面向中低收入群体的前提下，应当考虑建造适合公务员等职业需要的政策性住宅，避免公务员公寓的商品化、豪华化倾向。对于商品房，应当充分考虑不同年龄和家庭结构的需要，避免大中小户型的供给失调。

再次，从供给价格来看，对于商品房来说，政府应该通过多种优惠方式形成限房价、限面积、限利润的低档商品房，扩大普通商品房的供给覆盖面。对于政策性住房也要千方百计的降低成本，提供多种价位的住房。

最后，从供给方式来看，要大力推行租售并举。对于商品房来说，政府应该出台优惠政策鼓励开发低价商品房与低价商品租赁房，扩大普通商品房的供给覆盖面。对于政策性住房来说，也要大力发展租售并举的经济适用房，重点扩大租赁经济适用房的供给量。

3．为和谐住房供给创造良好发展环境

和谐住房建设一定要坚持两条腿走路，建立起政策性住房与商业性住房的两套政策体系，推动两大住房供给体系的稳定发展。

从土地政策看。完善政策性与商业性两种住房用地制度。根据城市化对住宅用地的需求状况，稳步增加住宅用地，在保障廉租房、经济适用房用地的同时，满足商品房的用地正常需求增长，两者保持适当的比例。

从金融政策看。实行政策性与商业性两套住房金融体系。构建两种类型的住房金融服务机构，提供两种类型的住房金融产品，形成两种类型的金融服务价格。

从财税政策看。实行政策性与商业性两套财税体系。一方面，政府通过土地税费减免、砖头补贴、实物补贴、消费补贴，银行贴息等综合补贴降低经济适用房、廉价租赁房生产与消费成本。对开发低利润商品房、中小套型普通商品住房开发商给予税收减免，对廉租房、经济适用房、中低档商品房、自住性购房需求的家庭给予税收减免；另一方面对开发高档商品房、大户型商品房的开发商不享受税收优惠，对消费高档公寓、别墅的征收特别住房保障税，对投机性购房需求实施差别税收政策等等。总之，要建立抽肥补瘦的财税机制。

从流通政策看。实行政策性住宅与商品房的消费规则。对于政策性住宅而言，要严格限制体制内流通，而对于商品型住宅而言，则可以全流通。

从筹资政策看。要打造政策性与商业性两套融资体系。一方面保障政策性住房资金来源的稳定性。通过财政拨款、住房供给金增值收益、土地出让金收益、发行政府债券、社会捐赠等方面建立政策性住房发展基金；另一方面拓宽开发商资金来源渠道，通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化、产业基金、房地产抵押贷款证券化等渠道筹集开发资金。

（三）和谐住房供给体系的基本框架

构建和谐住房体系不应该只是一部分人的和谐，它应是包括全社会各个阶层与群体在内的共同和谐。在目前的情况下，需要从多方面入手，在制度框架上建立一整套的长效运行机制，确保实现“人人有居，人人安居”的和谐住房目标。我们按照供给原则、供给模式、供给机制、政府职能、融资渠道等9个方面构造了我国和谐住房供给体系的制度框架，这一框架设计体现了和谐住房的目标与总体思路，体现了和谐住房体制创新的基本方向。

                       本文节选自《住宅供给结构研究》课题

                                    作者：刘立峰   王元京