[宏观形势]土地财政与货币假说
2016-11-28 17:01:00
 
    货币问题并不是我的专长,但城市化,特别是土地财政问题钻进到足够深时,就会触碰到货币这个“基岩”。有的时候思考问题,就事论事怎么也分析不清楚,但往后退一步,从远处一看,问题就变得非常简单。现在的经济问题分歧巨大,问题很可能不是出在分析工具上,而是出在视角上。今天就想和大家一起探讨、思考一下土地财政以及当前的经济问题。看看能不能有一个新视角。
  记得在英国学习的时候,曾和一个学天文物理的同学聊起方励之提出的天体物理模型。他学告诉我,在天文物理里,类似的自洽的模型没有上百也有几十。每一个模型都能解释一部分天文现象,但也都只是假说,没法说谁对谁对错。包括哥白尼的“日心说”,在开普勒之前都只能算是“假说”。今天,我在这里讲的货币模型,也只是假说。但就像“日心说”一样,一开始并不能比“地心说”解释更多的观测,但其重要性在于提供了一个新的视角,解释了传统理论还无法解释的现象。
  今天,我主要讲三个部分。首先讲一下货币生成机制从实物的货币向信用货币的转变;第二部分,讲一下信用货币和中国经济有什么关系;最后,如果这个货币解释是对的,应当怎样应对当前的危机。
  一、增长的货币假说
  0.1.经济现象的“反常”
  最近几十年以来,现有的经济学理论越来越解释不了层出不穷的新经济现象。比如说货币量和通货膨胀。历史上,只要货币超发必然引起通货膨胀,从没有例外,通货膨胀必定是货币现象。但现在,我们突然发现,货币越发越猛,通货膨胀反而没了,甚至有些国家还面临通货紧缩。
……
 
 
 
[宏观形势]房地产调控关键在于信用
2016-11-18 18:08:00
 
    一、房地产问题的根源在于信用
  为了抑制汽车公司股票升值而限制汽车销售,不会被任何严肃的学者认为是一个正确的办法。但在房地产市场上,我们却正在做类似这样的事。为了应对不动产价格的“非理性”飙升,一二线城市重新回到商品房限购和增加土地供给的老路。过去十年,房地产政策“一脚刹车,一脚油门”表明我们对房地产市场波动的原因缺少真正的理解。政策的周期性反复,证明用商品市场的办法管理资本市场,可能行之一时,却不会持之长久。
  房地产市场的问题出在资本市场,信用缩涨是不动产市场起伏的根本原因。只要不能有效管理信用,资本市场的“非理性”行为就不可能根除。房地产市场就离不开“跌了托,涨了压”的政策循环。一线城市房价、地价为何“非理性”上涨?不是因为不动产供给不足,而是因为信用增长得更快。为什么信用增长更快?这是信用货币独特的内生机制所致。
  16世纪西方率先发现将未来的收益贴现过来创造信用的办法后,货币就分为以实物(黄金、白银……)为基准的商品货币(如英镑)和以未来收益为基准的信用货币(如美元)。两种货币此消彼长,直到布雷顿森林体系解体之后,以美元为核心的信用货币逐渐取代商品货币成为主导货币--美元创造信用,其他货币以美元为锚。以未来收益为锚,极大地释放了货币不足带来的市场约束,使得原本只能以物易物的分工可以被市场定价。货币定价为特征的市场化,成为经济发展的主流。
  但是信用货币同时带来新的问题。由于信贷货币生成机制与商品货币以实物为锚的机制不同,周期性的经济泡沫,成为现代金融的痼疾。
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[宏观形势]重启中国经济的发动机,就一定要按下这个钮?
2015-11-2 14:33:00
 
    中国经济到底是“新常态”还是“持续下滑”?争论盖缘于我们对过去20年中国经济高速增长的发动机的解释。解释不了增长的动力,也就说不清动力为何消减,也就判断不了经济下滑是暂时的还是不可逆的。
  1 重新解释经济增长
  过去三十年,中国经济的高速增长在于引进仿效成熟的交易模式,相当于直接加入国际通行的体育赛事一样。比如,高速公路按里程收费(英国工业化时期运河的收费模式),机场建设实行“机场建设费”制度,通讯行业收“初装费”,三峡工程实行电费附加的收费模式获得融资,等等、
  节省创设规则,直接引进制度,是中国经济过去三十年保持高速增长的后发优势。因为制度创新是非常困难的高风险试验,发展中国家可以直接参加“顶级国际比赛”,从而绕过制度创设的门槛。
  但是制度是真正的国家财富。发达国家和发展中国家的最大差别,不在于劳动力、土地、资本等要素禀赋,而在于制度积累。一个国家,一座城市,即使被彻底摧毁,只要盈利模式可以恢复,所有物质损失很快也会恢复。这就好像一个体育项目即使损失掉所有伟大的运动员,只要比赛规则还在,这项运动早晚还会恢复到以前的水平。
  发达国家城市被战争或自然灾害毁灭,重建后还是发达国家;发展中国家从灾害中恢复后,却不可能直接变为发达国家。发展中国家要在社会财富上赶上发达国家,必须先在盈利模式的积累上赶上发达国家。
  经济增长速度取决于盈利减去成本的差额剩下的净收益,即租值。租值减少,增长就会减速。社会总租值减少,经济就随之萎缩。
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[战略规划]陆权回归:从乌克兰变局看海西战略(二)
2014-11-10 16:02:00
 

    六、台海大棋局
  而要控制西太平洋水道,必先控制台湾。这是海峡西岸战略的核心,也是厦漳泉金同城化的核心。台湾若独立,大陆反制手段弱化,战略选择空间将被压缩。甲午之战的历史表明,失去台湾后,中国在海权时代的发言权几乎彻底丧失。面对海权国家袭扰,几乎没有任何还手之力,战略后果极其严重。
  过去十年,大陆在对台方面投入大量资源。现在看来,效果不彰。岛内无论民意,还是政权,都与大陆渐行渐远。这一切都表明,要想稳住台湾,我们的战略必须转变!在这方面,正在欧亚大陆另一端乌克兰上演的一幕,可以作为我们设计台海战略的参考剧本。过去一年,台湾岛内乱象环生,执政者首鼠两端,公权力下降,”太阳花“运动大规模街头抗争,亲大陆势力被弱化--几乎完全是乌克兰在台湾的翻版,。这很难不使人做出这样的判断,既台湾所发生的一切,乃是全球海权与陆权国家大棋局的一部分。
  不仅历史常常惊人地相似,地理有时也会惊人地相似。如果我们把世界大棋局展开,就不难发现,欧亚大陆两端地缘特征,存在着惊人对称的“镜像关系”--日本相当于亚洲的英国,是坚定的海权国家;韩国类似德国,历史上是陆权国家,但被朝鲜(德国是被乌克兰)所隔,而成为海权国家在大陆的桥头堡;中国大陆相当于欧洲的俄罗斯,曾经主宰大陆当在海权时代被边缘化的国家;台湾就相当于乌克兰,倒向陆权则海权被压缩,倒向海权则陆权被挤出。
  这种”镜像关系“意味着,今天在乌克兰上演的棋局,很可能就是未来台湾海峡摊牌的预演。
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[战略规划]陆权回归:从乌克兰变局看海西战略(一)
2014-11-10 15:47:00
 

    航行的船只,可以感受海浪的起伏,却无从知晓洋流的走向。只有俯瞰大局,才能洞悉战场全景;只有纵横历史,才能感知形势变化。海峡西岸空间战略,需要将地缘政治因素纳入思考。正在欧陆展开的乌克兰博弈,可以为我们带来一些启示。
  一、海权与陆权:传统理论
  在全球历史大视野下,一个清晰的主线,就是海权和陆权的兴衰更替。马汉的海权三部曲和麦金德的《历史的地理枢纽》分别成为描述海权和陆权理论的经典。
  1890年,马汉在《制海权对历史的影响》(Alfred Thayer Mahan,1890)一文中发现,人类在海上的机动性超过了陆地,商船成为海上军事力量的基础:海上力量决定国家力量,谁能有效控制海洋,谁就能成为世界强国。海军战略必须集中在“海上交通线”、“中央位置”和“内线”。并据此提出,对美国而言,最重要的巴拿马地峡和夏威夷群岛。
  几乎与马汉同时,英国地理学家哈·麦金德敏锐地注意到,随着内燃机技术的改进和铁路的发展,欧亚大陆部分地区的交通得到极大改善,俄国横跨欧亚的大铁路西起维尔巴伦东至符拉迪沃斯托克,全长达6000公里,德国已经能够经过陆地到达中东。1904年1月25日,麦金德在英国皇家地理学会,宣读了他的《历史的地理枢纽》(Halford John Mackinder,1904)。文章采用历史观察与地理分析的方法,提出欧亚大陆中部和北部是影响世界政治的一个“枢纽地区”,如果在这一地区出现一个不受挑战的国家,其它海岛国家就会衰落,世界自由将会受到威胁。
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[宏观形势]回顾与反思:共有产权住房的制度探索
2014-11-10 14:25:00
 

  现在,经济学家们都在争先恐后地预测房地产大崩盘的时间和规模,然后幸灾乐祸地等待向世人宣称“看看,当年我说的没错吧”的那一刻。随着经济资本化的加深,经济波动乃是大概率的事件。就像能预料病人早晚会死,算不上什么好医生一样,预言经济危机早晚爆发,也算不上伟大的经济学家。

  好的医生应当可以开出药方,好的经济学家应当告诉我们应当知道怎样应对危机。分析过去的病例,是这两个学科寻找答案的主要途径。

  中国已经经历了1997年亚洲金融风暴、2008年席卷全球的“雷曼时刻”。这是中国加入全球化后,中国两次真正深陷其中的全球性危机。总结这两次危机应对政策的不同效果,寻找出其中的原因,对于我们迎接即将到来的新的危机,具有重要的借鉴意义。

  “共有产权保障房”的提出,在一定程度就是针对次贷危机潜在的风险。当时的思考,今天仍然有一定的借鉴意义

  一、

  共有产权住房引起我的注意是在2004年前后。当时我还在中规院,刚从英国回来,注意力都集中在设计“先租后售”保障房制度。一天有事到外事办,遇到黄鹭新。他知道我对住房问题感兴趣(那时规划界,没几个关心住房政策),就同我聊了起来。

  他告诉我澳大利亚有一种共享产权住房模式。原理是政府或开发商与购房者共有产权。购房者只需购买一定份额的产权,便可入住。但在今后交易时,购房者只能拿到自己所拥有的份额。如有升值,须与共同投资人分享。


……
 
 
 
[战略规划]城市规划的下一个三十年
2014-3-18 16:09:00
 
    一、
  城市规划是一个基于远见的学科。
  北京市开始酝酿拆除牌楼。时任北京市副市长的吴晗负责解释工作。在文化部举办的文物界知名人士欧美同学聚餐会上,林徽因面斥吴晗:“你们真把古董给拆了,将来要后悔的!即使再把它恢复起来,充其量也只是假古董!”那是在1953年5月。2004年9月,“假古董”永定门竣工。这就是规划师的远见!
  在今年的学会年会上,我参加了清华牵头的“美好人居与规划变革”论坛。在发言中,我提到:
  “当初吴先生提出广州要编制一个战略性的概念规划。其实行业里谁也搞不清这个规划是什么,怎么搞。实际上,广州概念规划在当年的全国优秀城市规划评选中,只获得了二等奖。可现在大家回过头来看,谁还记得那一年获得一等奖是什么?这就是远见!”
  规划协会每年都会评选当年全国优秀城市规划项目。这项活动已经成为学科的技术标杆。但作为一个靠远见生存的学科,规划项目的意义,往往需要十年甚至更长的时间,才能看得出其学科价值。后人的评价,往往比当事人更清楚。为此,我曾建议石楠,规划学会可否另起炉灶,专门设一个奖项,评估十年以上项目或个人(类似诺贝尔奖)。
  城市规划的好坏,首先取决于我们对一个城市的未来判断。同样,我们这个学科能否长久持续,也取决于我们对自身方向的判断。今天的城市规划之所以成为一个三十年前根本不敢想象的“显学”,很大程度上,是由于我们的规划前辈当初对学科方向的正确判断。
……
 
 
 
[体制改革]土地制度改革的“底线思维”
2014-2-26 18:06:00
 

  一、形势与判断
  三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场……允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价”后,社会解读非常混乱。
  任何政策,不论出发点如何,最终都要看其实际的效果。
  由于错误的政策解读,导致很多城市,小产权物业价格飙升,资本大量涌向农地,城郊违章迅速抬头。虽然后来国土部和建设部紧急制止小产权,使这股浪潮得以暂时遏制,但农地补偿大幅上涨预期,依然导致征地拆迁阻力急升。很多城市,过去一年较大规模的土地征用基本停止了。很多基础设施项目(特别是道路等线性工程)半途停工。
  尽管在十七届三中全会也都有过类似表述,但对实际的影响远没有这次大。会前,一些中央的“智囊”机构(如国务院发展研究中心等)高调宣传,使得原来将信将疑的人觉得,这是最高领导层的意见--“这次可能是动真的了”。但更主要的原因,是过去几年征地、拆迁难度的增加,使得学界、舆论界、政界形成了现有模式“难以为继”,必须另起炉灶的共识。
  但以我在基层的观察,这个所谓的“共识”,并不反映全部的现实。现实中,钉子户是少数,暴力拆迁是个案。大部分被征地、拆迁的人,比拆迁前改善了(甚至是巨幅改善)。现今征地拆迁难,大多源自于不切实际的补偿诉求。
  随着温饱的解决,居民希望自己的不动产能更多地分享未来社会财富的增长。索要高额赔偿,是所有发展模式在这一阶段共有的现象。新加坡城市化高速发展阶段,据李光耀回忆,90%以上的征地拆迁都导致诉讼(但政府打赢了每次官司)。世界上没有轻易的成功。中国也不会例外。
……

 
 
 
[体制改革]农地改革与城市化
2013-10-24 14:57:00
 
    最近,新华社的一篇内部报告《我国农村土地制度创新专题调研报告》在高层流传。这篇报告集中反映了学界对当前对土地问题的主流思考。其内容看似只针对农村,但其本质却是对国家土地制度反思。本文目的,是针对其中第二部分“改革宅基地制度盘活巨量农房资产撬动内需”,提出的对应的平衡观点。供有关部门政策研究时参考。
  一、区位决定了“农村住宅问题”的不同
  分析农地问题,必须结合区位来思考。农村住宅问题应该分为城市近郊和远郊两个部分。这两部分农村住宅出现的问题和导致的原因完全不同。
  表面上看,两者都存在占用耕地问题,但前者不存在“大量农房闲置和土地浪费”,农民也不存在“进城打工-回家建房-农村房屋空置-进城无钱买房”(P20)的职住错配问题,而是大规模的违章建房(小产权),与城市政府争夺地租。
  后者则不存在“难以评估、无法办理抵押登记和难以处置,不能像城市居民那样作为抵押物获得银行贷款”(p24)的问题。因为对于远郊农地,除了少数风景区、矿区外,基本没有需求,即使允许抵押,也值不了多少钱。
  一项物业,其资产价值源于可带来持续收益的多少。土地价值也是如此,其市场价格的本质,就是其未来收益的贴现。远郊的土地,未来收益基于收入不稳定的农产品,在低农产品价格,高运输成本的市场条件下,其贴现后价值极低,基本谈不上是有价值的资产。更不能用于为“建房、购置家电、教育和医疗”(P24)这类消费融资。
  报告提出“赋予农地完整的地权,开启沉寂的经济发动机”(P26)主要的受益者,乃是近郊的农民。
……
 
 
 
[体制改革]建立国家土地联合储备制度
2012-5-15 16:50:00
 
    土地货币化是问题也是机会。设计得好,反而可为配置土地资源提供一个市场化的手段。
    十七大报告提出,要“发挥市场在资源配置中的基础性作用”。土地是最重要的经济发展要素之一,如何使这一要素的供给和分配,摆脱几乎完全靠“手动”的状态,进而建立依靠价格配置土地资源的“自动”机制?是一个亟须回答的重大战略问题。
  土地指标的本质中国经济的快速发展,依托的是一种被称之为“土地财政”的融资模式。在这个模式下,地方政府就像一个个独立的商业银行,发行自己的“土地货币”。由于土地财政融资的绝大部分都投入到与土地相关的公共服务(主要是基础设施),作为抵押品的土地价值在整个城市化过程中,显示出稳定上升的总体趋势(特别是同银行货币不断贬值的趋势相比)。这种独特的保值功能,使土地甚至比货币更适于储藏。这就进一步强化了地方政府的“土地货币”在市场上的流动性。
  在中国特殊的制度下,土地与其说是“商品”,还不如说是一种“通货”(或至少兼有两种属性)。土地如同货币,可以抵押、流通。特别是在城市化高速发展阶段,土地的流动性,仅次于货币(比如施工单位可以接受土地代替货币,开发商也接受容积率作为货币的替代)。因此,土地指标的多少,很大程度上决定了地方政府信用的规模。这就意味着中央政府所分配土地指标(特别是农转用指标),在本质上非常类似于中央银行分配商业银行“贷款额度”。
  现实中,土地供给的松紧,不仅会扰动货币政策,有时其所起到的宏观经济效果,比货币政策对经济的影响更直接。
……
 
 
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