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| 关于建设高效中央商务区的建议 |
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2011-4-9 16:13:00 |
1、中央商务区的作用和发展理念中央商务区是一个城市现代化的象征与标志，是城市的功能核心，它高度集中了城市的经济、科技和文化力量，并具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种服务业功能。CBD是一个国际大都会的名片，具有巨大的跨区甚至跨国的经济辐射力，是城市经济活动的中枢和经济增长的重要依托。国际经验显示，成功的中央商务区内人才密集，拥有完备的配套设施，有利于商业和经济活动能便利的进行。
一个高效的中央商务区对城市核心竞争力的提升及金融业的发展极为重要。美国芝加哥就是一个好的例证。作为美国中部的重要城市，芝加哥是水路和铁路的交通枢纽及重要的制造业中心。芝加哥政府在30多年的城市发展历程中,全力建设中央商务区，增加了600多万平方米的办公楼面积，使商务总建筑面积达到1,220万平方米，其CBD吸引了大量的商务投资和商务活动，促使服务产业得以迅速的发展，有效地让芝加哥成为全球重要的经济城市。
国内外的经验显示，要提炼历史内涵、建设高效的中央商务区，从而提升城市形象，是极为复杂的系统工程，需在项目前期制定发展的理念，并做出周详的计划。这样的工程能创造巨大的社会和经济效益，但由于资本投入要求高而回报期长，私营企业在面对商务楼宇需求增长不确定的情况下，对这样的投资一般不会热衷，所以地方政府在发展前期需要给予投资者一些政策支持，包括提供税务优惠、技术支持，以及比较有吸引力的土地出让价格，让这类项目能得以启动发展。一般而言，对一些优秀的开发方案，政府可以提供优惠的地价，透过税务宽减或以不同区块项目打包批核等灵活的方式来提高项目的可行性。
英国伦敦泰晤士河畔的金丝雀码头，便是透过政企联动，由政府定出了明确的发展目标和发展规划并提供项目前期税务优惠，减低了开发商和投资者的风险，在公共和私营部门的合作下取得了突破和成功。在这个开发模式的带动下，伦敦金丝雀码头区现今已有18栋办公大楼、大型零售商场、会议中心等设施，成为当地知名的金融、商业及娱乐中心，并创造了9万3千多个服务业的工作岗位。
2、中央商务区的成功要素从国际成功的开发经验看，以下五个要素是建设高效中央商务区的重点：
首先，成功的中央商务区需要采用【以人为本】的规划设计理念。CBD是现代服务业聚集区，区内人流密集，因而区内楼宇及街道应该有一个紧凑的、适合步行的规划设计，车道不能太宽，并应透过密集的建筑群及步行街的规划以加强商厦之间人流的通达性，为办公人士及客户的出行提供便利，使商贸活动能方便、流畅地进行。从空间形态上看，由于商务区不是担当单一的办公功能，一个高效的CBD不应是线形的，而应有一定的进深跨度，它的道路和建筑规划应该为网格型，让人们在10分钟步行时间内能到达CBD的任何角落，进行面对面的交流，形成充满活力和具吸引力的环境氛围。全球主要城市的中心区都有类同的规划特色，其CBD的设计都十分注重配合商务活动往来所需的便利性。
其次，高效的中央商务区必须具备通达的交通系统。中央商务区是城市经济、能量高度汇聚的地方，同时，它需要保持与外界有高度的联系性，这样才能真正发挥一个城市CBD的核心作用。因此中央商务区的交通可达性尤为重要。CBD应该具有城市社区中最发达的内部交通和外部交通联系，给予区内人员最高的办事效率。从全球发展的先进经验来看，一般中央商务区都应配备快速轻轨或地铁交通线路，并应该位于公共交通的交汇点。CBD的总体规划设计要致力提高交通效率，充分考虑缩短地铁站与办公楼之间的步行距离，地铁站之间的距离应在400－700米之间。（ 纽约市中心：多条地铁交汇，地铁站间距700米 芝加哥市中心：多条地铁交汇，站间距仅400米）再次，中央商务区的一个重要规划原则是高密度开发。作为城市经济、能量高度汇聚的地方，中央商务区内有大量的高质量楼宇，因而需要有较高的容积率。世界著名城市的CBD莫不如此。比如芝加哥市中心的容积率在7-16的区间，总建筑面积达到1,220万平方米；波士顿和西雅图的城市核心区总建筑面积也打到了800万平方米左右。而纽约曼哈顿的CBD总建筑面积更是达到了3,340万平方米。同时，CBD应该是企业总部的所在地，要通过优秀而具有特色的设计，吸引大量的企业总部入驻，从而彰显中央商务区的地位。
第四，中央商务区应该是一个全天候、充满活力、具备高度复合功能的综合社区。现代的中央商务区应不再是一个单纯的商业商务中心的概念，这种单一功能规划往往造成一些大都市 日间和夜间人口的巨大变化，在生态、能耗、经济上形成巨大的浪费。CBD应该是一个充满活力的全天候综合社区，是融合办公、居住、娱乐、健身、购物、休闲等多种功能的地区。从城市规划角度而言，需于中央商务区设置办公、商业、住宅等功能，合理规划商务和居住所需的面积比例。中央商务区要设有国际金融商业网点、高端购物场所、知名的星级酒店、独具特色的餐馆、娱乐文化设施和户外休闲、活动的公共空间。一个多功能的CBD可以缩小昼夜人流差别，减少交通流量，同时可以提升城市的活力和生活品质。重点在于吸引企业和高端人才的进驻，使商务区能发挥巨大的核心聚集效益。世界上繁荣兴旺的全天候城市核心区域都有一个关键品质：他们均是一些多功能综合性的邻里社区，24小时开放，能使商务活动和人际交流得以水乳交融，同时其综合功能也可适应不断变化的市场。
此外，成功的中央商务区应该是一个绿色的人文社区，彰显21世纪城市节能环保的内涵，实践现代商务功能和低碳经济的良好融合。CBD应具备足够的公共空间，使人们在工作、商务之余能够充分享受美好的自然环境，从而提高生活品质和城市运作的效率。世界上很多城市的中央商务区都具备这样一个公共空间。比如，芝加哥中央商务区里的格兰特公园，从标志性中心广场到私家花园、街区小径，都充分彰显了社区和自然空间的有机融合，进一步提升了芝加哥城市的形象和核心凝聚力。城市的CBD不应该是千篇一律的，它在建筑上，在规划的设计上都应该充分考虑城市的文化特点、地貌特征，充分利用历史资源、自然资源和文化资源，提升城市特色和品质，让CBD能够真正代表所在城市的文化内涵。
3、加大政策支持力度以促进城市经济朝现代化服务业多元化发展--芝加哥城市发展经验的启示芝加哥是美国的一个老工业城市，它在近30年经历了经济结构多元化发展的调整，政府通过一系列的政策措施，配合其CBD的建设，发展成为一个著名的国际城市。以下是芝加哥政府推动城市发展的一些主要措施和战略重点：
首先，芝加哥在经济结构转型之初就决定重点发展第三产业，同时以先进制造业辅助其发展，采用了以服务经济为主的城市经济多元化战略。芝加哥建立这个经济体系的理念是：采用政策以充分发挥、加强芝加哥传统金融贸易中心的地位，利用它位于美国交通运输网络中心的有利条件，致力加快发展金融、商业、贸易等行业，使现代服务业成为城市经济的主要支柱。到2001年底，芝加哥的就业结构已充分反映这个新的经济结构，服务业的就业人口已经超过全市就业人口的一半以上。
其次，在确立长期发展目标后，政府采取积极措施，持之以恒地促进金融和服务业的发展。芝加哥具有优越的地理位置，同时，亦具备低地价的优势。例如，设立商业机构的成本指数，纽约市129.9，波士顿市121.3，旧金山市111.0，而芝加哥是107.9，显示芝加哥对吸引从事金融和贸易的公司、办公楼租赁等行业具备很明显的成本优势。芝加哥的政策重点就是通过各种方法吸引更多公司在芝加哥发展。在政府的推动下，这些政策取得了明显的效果，到2001年，芝加哥已有318,798家公司进驻，名列全美国公司数量总数城市排行榜上的第三位。
第三，在传统制造业中进行甄选，扶持有优势的、已建立产业链的产业，放弃已经成为夕阳工业的某些重工业。市政府通过一系列政策，如给以税收优惠、帮助解决土地问题等，来扶持一些有优势的重点产业；同时，有所为有所不为，把一些夕阳产业的大片土地重新规划，作为其他工业的用地和绿化用地，促使一些新兴工业在旧基地上建设起来。
第四，大力招商引资，吸引跨国企业到芝加哥，积极引进新兴科技工业的研究、开发、管理部门到芝加哥落户，以提升城市的竞争力和知名度。到1998年底，大芝加哥地区共有外资企业3,400个，提供就业岗位24万个。外来投资主要集中在商业服务业，具体分布表：（表略）除了外资，吸引内资也是重要的招商手段。如在2000年，芝加哥政府成功的吸引了波音公司将总部从西雅图迁至芝加哥。为了吸引波音公司，市政府向波音提供了6000万美元的优惠补贴，包括10年内免征房地产税及企业所得税等政策。
第五，通过城市建设、社会治理和提高服务质量，吸引中产阶级，特别是年青一代中产阶级迁回市中心居住，藉此提升城市的活力和魅力。政府并加大力度投入城市基础建设，在全市建设新的住房、商业、绿化项目，把海军码头改建成为旅游中心，打造了芝加哥的“黄金海岸”。这些项目大大增加了城市的吸引力，成功令中心城区人口取得每年4%的增长。由于回迁的主力是具有庞大购买力的中产阶级。这些人的回迁不但提升了城市的活力，也成为振兴城市经济的驱动力。
上述的经验显示，政府通过一系列的有效政策建设了高效的CBD，并对城市的资源做出科学规划、配置和管理，令芝加哥成功地促进了城市经济转型和发展。 |
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