三、制度进步与全要素增长

经济学家解释经济进步的原因，最常用的工具就是全要素增长率（TFP，total factor productivity）。主要用于分析资本、劳动力对经济增长的贡献。在研究中，经济学家们发现，经济增长中相当大一部分，并不能用劳动力和资本的原因来解释，于是他们将这些余量（residual）看作是技术进步的结果。在进一步扣除了研究和开发的因素后，经济学家们发现，仍然有很大与部分余量无法解释，特别是在劳动生产率增长极高的阶段（如美国的1960~1973，斯蒂格利茨2000）。在我看来，这个余量很大程度上要靠制度进步来解释。我们可以把广义的技术进步分为两类——关于自然的和关于社会的：自然科学家贡献的关于自然的知识，可以体现在研究和开发对TFP的贡献；社会科学家的贡献是关于制度的知识，则体现在制度创新对TFP的贡献。因为生产率迅速提高首先是制度创新的结果，那么在高速发展阶段，这个不可解释的余量对经济增长贡献所占的比重，自然会大大高于其他因素。

现代经济学中很大的一个问题，就是在于对制度变量的忽视。中国的一些经济学家已经开始注意到全要素劳动生产率的提高和制度进步的关系，如胡鞍钢（2002）就注意到全要素增长率改变，同改革开放的密切关系。有些经济学家甚至试图计算制度进步对经济增长的贡献，杨小凯、王建国和Wills（1992）的一项研究显示，1978~1987年农村产权改革对经济增长的贡献高达52%。但是这些分析都是用来解释经济增量而非存量。不同的是，1998年的住宅革命恰恰导致的是存量资产价值增加，从而催发了经济的高速成长。

我们可以用“古董效应”来解释这种制度进步带来的存量财富增加：对于一个一直在使用破旧祖传家具的人，他的财富在“家具市场”上可能一钱不值。这时，随着制度进步，出现了一个“古董市场”，此人的个人财富立刻就会价值倍增——原因不是来自他的投入，也不是因为家具产生了显著的物理变化，而纯粹是因为出现了一个“古董市场”。其效果相当于原子物理的发现，使原来毫无价值的铀矿，身价倍增一样。1998年的住宅制度改革是典型的帕雷托改进——政府把住宅用“家具”的价格卖给现有的居住者，而居住者得到的却是“古董”的价值——政府没有损失而居民的财富增长了。

在传统的统计看来，此次房地产是没有经济增长支持，莫名其妙吹起的泡沫。而实际却是，这次房地产增长不仅是真正的社会财富增加导致的，而且这种增加规模之大远远超出了我们的想象。房地产市场的出现，使住宅从“生产资料市场”中分解出来——相当于古家具从“家具市场”进入到“古董市场”——必然导致全社会财富的巨大增加。房地产投资和收入在国民经济中的比重，完全不能说明此次房改在国民经济增长中的作用。1998年前后各项房地产指标的突变，只不过是露出水面的冰山，向我们暗示了制度进步释放出来的巨大隐形财富。

假如说这个判断是正确的，反过来也说明，如果没有住房制度改革，1998年的中国经济，很可能像金融风暴下的其它亚洲国家一样——会有一个很陡的下滑。在这个意义上，我们甚至可以认为，正是住房制度改革，挽救了当时的中国经济。

四、“缩长”之谜：

另一个无法解释的宏观经济现象，就是随后而来的高速增长与通货紧缩。上世纪50年代，在英国的新西兰经济学家菲利普斯教授对世界上主要工业化国家的上百年的历史数据进行统计分析后发现，每当一国经济处在经济增长高峰期时，都会伴随着通货膨胀率的上升与失业率的下降，从而使增长、通涨与就业这三条曲线呈现出规律性的变化，并据此提出了著名的“菲利普斯”曲线。在1998年以前，中国的经济大体上也是按照这个规律运行的，宏观调控使过热的中国经济从1994年的11.8%逐年下降至1995、1996、1997年的10.5%、9.6%和8.8%。相应地，通货膨胀率也从1994年的21.7%，下降到1995、1996、1997年的14.8%、6.1%和0.8%，成功地实现了举世瞩目的“软着陆”，避免了随之而来的亚洲金融风暴的吹袭。

从1999年开始，中国经济增长开始缓慢回升，经济增长率从1999年的7.1，2000年的7.3，2001年的7.6，逐年上升至2002年的将近8%，但是从1998年开始却出现了无法解释的通货紧缩，消费价格指数1998年为-2.6，1999年为-2.4%，2000年为-1.3%，2001年上半年为-2.5%，2002年1至11月份，出口和投资表现为近年来的最好水平，整体经济成长估计接近8%，但是通缩依旧，居民消费价格指数同比下降0.7%，工业品出厂价格指数更是同比下降2.5%。除了房地产及相关行业，所有产品的物价水平呈现绝对降低的状况。

就业状况更是严峻。“1996～2001年，我国总劳动人口增加了5078万人，同期，农业就业人口减少了45万人，工业就业人口减少了2061万人，即是说在近6年中新增的5000万就业人口，和农业、工业部门减少的就业人口共计7200万人都涌进了服务业，1996年以来，服务产业的产值比重虽然也上升了3.5个百分点，但是服务产业内增长最快的部门例如金融、房地产、通信、教育等领域就业人口的增长并不显著，有的部门甚至有所减少，增加的就业主要集中在商业和餐饮、社会服务等领域，但这些领域的产值比重并没有上升，甚至有所减少。在6年内，全部新增劳动人口和一、二产业排挤出的人口达7000万人以上，都涌入只占全部GDP12%左右的有数几个服务产业部门，在这些产业部门内的就业肯定也是不充分的，换句话说，在这些产业内部，人均收入水平是趋于下降的。而80%以上的产业部门虽然产值增长了，却不能容纳就业”（王建2002）。从整个90年代来看，我国GDP每增长一个百分点，大概能够带动120万就业岗位的增加；但是90年代末期到2003年，GDP每增加一个百分点，就业岗位增加下降到不到80万。

王建将这个独特的经济现象称之为“缩长”，并将其组合关系总结为下面的一个图表，认为“不论是世界200年的工业化历史，还是二战以来的历史，还是近10年以来的世界历史，都没有出现过中国目前这种增长、通涨与就业关系的奇怪组合”（王建2002）。

经济增长，通货膨胀，与就业的关系

 经济增长率

 通货膨胀率

 失业率

菲利普斯曲线效应

 高

 高

 低

滞涨

 低

 高

 高

美国新经济

 高

 低

 低

中国“缩长”

 高

 低

 高

但是，如果我们把住宅制度改革考虑进去，就可以在相当大的程度上解释这个中国目前阶段特有的经济现象。我们知道，货币的核心功能是分工经济作为方便交易的媒介，分工越发达（迂回生产的路径加长），规模越大（卷入分工的社会财产增多），人们进行的交易越多，他们需要持有的货币就越多，对货币的需要量就越大。根据货币理论（斯蒂格利茨 2000），货币的需求随名义收入的增加而增加。宏观经济学理论告诉我们，货币的供给和收入正相关，与流通的速度负相关：V≡PY/M。这里Y代表经济的实际产出，P是这些物品的价格，PY就是名义GDP。M是货币供给，V是货币流通速度。

1998年，住宅制度的改革导致全社会名义收入剧增。由于这次社会财富增加卷入的劳动，是过去几十年已经投入的，因此，经济增长的同时就业并没有增加，但是整个经济的规模却急剧扩大。宏观调控以来，我国一直执行的是以控制通货膨胀为目标的“稳健的”货币政策，这对抑制1993、1994年的经济过热起到的重要的作用。但是，由于没有意识到住房改革带来的社会财富剧增，1998年以后货币供给与收入增长出现了严重脱节。1998年，收入部分Y有一个巨大的增量，在流通速度V没有大幅提高的条件下，稳定的货币供应量M，必然意味着货币供给不足，其结果只能是产品价格P下降——通货紧缩。

但通货紧缩不会平均影响所有部门。在货币供给量M一定的情况下，货币流通会在不同的产业重新分布。需求剧增使房地产价格上升，对其他的产品来讲，货币就会因为不足而“变贵”——商品跌价、通货紧缩。由于劳动力价格是刚性的，通货紧缩必然意味着劳动力价格上升，其结果是社会贫富差距加剧——保住工作的人可以享受实际收入上升的好处，其余的人则必须忍受失业的痛苦。而且房地产价格上升越快，其他产品价格下跌就越严重。这样，房改实际上把经济分成了与住房改革相关和无关两大部分：凡是与住房制度改革获益者相关的行业——汽车、旅游、通讯、建筑、建材、高端电器、教育、金融等——都在这一轮经济增长中获得好处；而与其无关的行业不仅保不住原来的生产水平，反而会在新一轮增长中受到打击——住房制度改革巨大的财富增加，仅仅体现在社会相对比例很小的一部分成员的非经常性收入上。这就是为什么最近的一次经济增长，社会不同阶层感受完全不一样的根本原因。

由于货币供给不足，房地产消费的增加只能以其他消费的减少为代价。在没有新增的等量货币与新增的房地产财富对应时，住宅价值占整个社会财富的比例越大，其他财富的货币价值就越低，换句话说，房地产的高速增长，在货币供给没有相应增加的情况下，打击了所有其他产业的成长。由于在此次财富增加无需卷入新的劳动，获益者大多数已经拥有正式职业，因此，受损者失业就体现为整个社会就业的净减少。这就解释了Rawski（2002）提出的另外几个问题，为什么1998年以后中国的经济的高增长伴随着大量的失业、通货紧缩、运输及能耗下降。

按照这个思路，2003年前后出现的通货紧缩、就业不足、收入差距加大，就不仅仅是由于有效需求不足、产业结构调整，或是国企改革造成的，而在很大程度上是由于没有及时采取配合性的货币政策（accommodative monetary policies）引起的。货币供给不足，导致除与房地产改革获益者消费相关行业以外的所有其他产品跌价，结果这些产业不仅无法维持原来的设备利用率和就业率，而且会进一步萎缩，导致设备闲置和职工下岗。这些不必要的痛苦，恰恰是由于我们没有意识到住房制度改革的成功带来的。国家统计局在这期间的一项调查也支持了这一判断，根据这项调查，将资金不足作为投资不足首要原因的企业达74.3%，其中又有76.8%的企业认为自有资金不足是主要原因（王一娟，2000）。虽然中央银行似乎开始意识到货币可能太紧了，并在2002年增加了货币供给，但是由于没有将房地产改革这种非常规的财富增加考虑在内，货币供应仍然低于经济达到其自然增长率所需要的规模。

根据我当时的估计（赵燕菁2004），在正确的货币政策下，中国“正常的”增长至少应当在当时的水平上，再提高2个百分点。从这个角度看，中国当时的经济增长速度，相对于应该实现的GDP（potential GDP），是“低增长”而不是“高增长”——一点也没有违反菲利普斯曲线描述的规律。这也间接证实了刘福垣（2002）的同一个猜测：中国经济的潜在增长率应当远高于目前的水平。事实也表明，2003年以后，由于外贸顺差，央行“被迫”释放大量流动性，结果中国经济果然一跃而起，保持了连续数年的两位数增长。

这两个例子，反映出1998年住宅制度改革，对于国家经济的影响远远超出了我们大家的想象。同时也表明，1998年的住宅革命乃是理解我们目前各种经济现象的核心线索。

五、借鉴历史，思考未来

1998年朱镕基内阁果断启动住宅制度改革时，没有多少人意识到这项改革的战略意义。当时人们更多地把抵御亚洲金融风暴维持经济增长的宝，压在积极的财政政策上。现在回过头来看，住宅制度改革对宏观经济的影响，远远超过积极的财政政策。鉴于这项制度改革的高度复杂性，其出乎意料的顺利，反映了这次改革的巨大成功仅就其对经济的影响来说，在迄今为止所有的制度改革中，只有80年代的农村联产承包制和90年代初的土地有偿使用可以与之相比。

现在，我们可以得出一个非常关键的判断：目前这一次房地产增长不是经济发展带动的，而是相反，近年来的经济增长是房地产带动的。我们是在一个下降的经济周期里，通过制度改革启动了房地产高潮和新一轮经济的增长。这是本次房地产高潮同常规的房地产高潮最大的不同。这一判断极为重要，它是制定正确对策的基础。

在中国，由于财产税的缺失，地方政府首先必须从一次性的土地收益中把基础设施投资和长期的服务承诺（住宅是70年）收回来。然后，在通过将长期服务承诺所需的资金，通过招商引资，转化为长期性的工商税收。为了争夺高税收、高工资（个人所得税）的优质的企业，城市之间竞相杀价，提供优惠条件。结果是中国企业在全球的竞争力大增，凡是不在中国投资的企业，根本无法同中国制造竞争，从2003年起，中国对外贸易顺差不可遏止地膨胀，中国产品横扫全球。同时，由于工商税收的主体税种——增值税——中央财政拿走大头，导致财政连年保持了令人无法理解的，高出经济增长的速度的大幅增长。

显然，地价越高，土地收益越多，地方政府补贴能力越强，产业的竞争力就越强，中央政府的财政收入就越好。从某种意义上来讲，中国产业超强的竞争力和中央财政的连年盈余，很大一部分都是从地方政府的土地收益转移过去的。因此，我们可以得出的第二个结论就是如果房地产业的崩盘，对宏观经济的影响将不是局部性的，而一定会是全面性的——至少会远远超过股市对宏观经济的影响。老百姓的购房能力不会因为房价降低而增加，反而会由于受减少而减弱。

我们可以得出的第三个结论，就是发展停滞不是解决宏观经济问题的良方。只有在前进中才能解决发展带来的问题。此次经济下滑问题的核心是流动性过剩。而流动性过的原因是外源性的，而不是“中国制造”成本推动造成的。美国次贷危机将美国无节制扩张信用的后果暴露出来。数百万亿剩余美元在全球市场上引发的海啸，必将导致所有以美元定价的产品价格暴涨，这是单靠中国经济减速是无法消化的。现在，央行已经丧失的货币发行的主权，提高准备金不过是迫使商业银行加高大坝，将更多的流动性储存的水库里。而这些流动性本来是应对贷出去“发电”的。由此而带来的成本和机会损失（央行支付的利息）在财政良好的条件下，还可以勉强维持，一旦政府收入收土地收益减少全面恶化，高额准备金势将无以为继。

因此，央行的当务之急，就是要重新夺回货币主权，将中国变为全球性流动性海啸的“安全岛”，哪怕因此而伤害而暂时出口经济也在所不惜。换句话说，首先要确保外部流动性，不会通过贸易结汇、投资等途径，继续从上游注入中国经济。唯有如此，才能确保人民币定价财产的安全。同时要尽快将流动性资产（特别是美元资产）转变更为安全的实物资产（比如通过抄底并购国外企业获得技术和市场）。减少未来全球经济恶化带来的损失。同时，更为重要的是为已经进入市场的流动性找到安全的出口。而不是一味将其羁留在流通和储蓄领域，特别是银行。

所谓流动性过剩是一个相对概念。只要“下游”需要的流动性足够多，银行释放出来的存量货币就不会导致洪水泛滥。反之，越是压制经济的扩张，对资金需求的约少，流动性过剩得就越多，问题也就越严重。中国的人均财富（储蓄、不动产）和资产（特别是基础设施、教育设施、技术能力）同发达国家的现状还相差甚远，远远谈不上“过剩”。这些差距，就是中国得以继续维持告诉增长的特有机会。关键我们如何将这些潜在的机会变为现实的机会。一般来讲，市场上的货币与实物应当保持一种对应的关系。如果这种关系失衡，市场就会通过通货膨胀（货币超过实物）或收缩（货币少于实物）来校正。如果现在房地产市场崩盘，企业破产，实物（不动产和机器）价值大幅萎缩，市场上的货币就会过剩，从而进一步恶化通货膨胀。反之，如果大规模投资有长远增值潜力的基础设施、低成本住宅和人力资本（技术培训），就可能增加市场上的实物，减少流动性过剩。

投资本身不会导致经济过热和通货膨胀。投资的效果才会在不同的方向上影响流动性。如果一个不动产的长期收益是100万元，建设成本是80万元，就可以吸收20万元的流动性；反之，建设的成本是120万元，就会在市场上增加20万元的流动性。对于住宅来讲，只要成本足够地，资产价值高于成本，就不仅不会增加流动性，反而可以大规模吸收过剩的流动性。反之，超出市场价值的豪宅，则有可能在市值下跌时，恶化市场上的流动性过剩。抑制房价上涨和把已经涨上去的房价压下来，宏观经济效果完全不同。后者流动性已经释放出来，压低其市场价值，就意味着有一部分流动性会“过剩”。因此，我们的当务之急不是压缩建设规模，人为形成更多“过剩”，而是要用尽可能低的成本，策划并大规模建设高收益的项目（越大越好，如高速铁路、大飞机、三峡、西气东输等），将流动性不断转变可以保值、增值的实物。

从这一段历史中，我们可以学到的特别重要的一个经验就是，不可忽视的制度经济潜力。1998年房改，一夜之间将巨额财富释放到市场上，创造了大批有信用的贷款人。在低投入（以前的成本极低），快升值（商品房需求猛增）两大因素作用下，市场上实物价值暴量增加，以至导致市场上流动性严重不足，在高增长的同时，竟然出现通货紧缩。如果我们今天也能找到一个制度切入点，将已经形成的存量资产释放到市场上去，就有能形成和当年房改类似的效果，不仅可以高效率地吸收已经释放出来的流动性，而且可以为下一轮经济增长打下基础。

一个可能的制度方向，就是农村土地制度的改革。农地之所以不能入市，主要是因为农村地主免费搭车，大规模“窃取”了城市基础设施投资的外溢好处。这不仅导致政府以及垄断市场收益减少，也可能诱发大规模农地流失。但如果像房改一样，要求农地补足基准地价（土地开发成本）并支付物业税（日常服务）后，进入市场，政府的土地收入就不会流失，物业则可以调节农民转换用途的意愿，防止大规模农地流失。此外，许多政府或国有企业持有的不动产（特别是建在划拨土地上的自用办公等不动产），仍然因无法上市流通（抵押、转让）而沉淀的低价值端的存量资产。如果通过拍卖，由原来的单位摘牌，再通过资本金注入的方式返回国有部门，就可以大幅增加国有企业的资本充足率，而政府实际上没有付出任何代价。

另一个更长远的、可以大规模吸收流动性的制度改革方向，就是借鉴1998年房改的经验，在劳动力充裕，要素价格较低的经济周期里，大规模建设新的廉租住宅，10或15年之后，进行新的“房改”。这样，一方面可以解决经济低谷阶段就业和产能过剩的压力，另一方面，为下一阶段经济起飞，积累“存量”资产。特别重要的是，可以大幅增加不景气周期里的社会稳定性。这是1998年房改给我们留下的另一个宝贵启示。