房地产业已连续数年下跌，其根本原因在于过去长期处于过度扩张阶段，此后泡沫破灭。总体而言，此现象并非一般性周期因素或临时性因素所致。2021-2023年，全国商品房销售面积从17亿平米降至11亿平米，降幅达35%，2024年前9个月累计又下降17%。从走势判断，房地产业尚未见底。此前房地产过度扩张阶段是如何形成的？主要是地价与房价在较长时期内暴涨，从而引发房地产业过度扩张。

　　数据显示，2021年房地产业见顶，与2001年相比，2021年房地产销售面积是2001年的7.6倍，销售额为37倍，土地出让收入在20年间上涨67倍，同期大城市房价上涨约10-30倍。这20年房价暴涨致使房地产规模过大，主要原因在于土地财政制度使地方政府具有地源垄断地位和收入激励机制，导致地价不断攀升。地价上涨推动房价上涨，房价上涨刺激房地产需求与房地产规模快速扩张，此外，货币持续宽松也是助推因素之一。

　　二十年间，商品房竣工面积最高年份仅10亿平米，而新开工面积连续多年超20亿平米，新开工面积两倍于竣工面积。从2001年至2021年，施工面积从8亿平米扩张至97亿平米，扩张达十倍。房价暴涨刺激了炒房囤房需求增加，导致过度投资，同时房地产业通过扩大在建施工面积变相囤房囤地。这种快速扩张透支了未来市场空间，由此，这些年形成了巨大的房地产泡沫。房地产企业负债90万亿元，构成重大金融风险。

　　02对住房市场未来市场空间的预判

　　2020年全国人口普查数据显示，全国城镇居民人均住房面积为37.6平米，此数据未涵盖空置房。若按15%的空置率这一保守估算，城镇既有住房面积达399亿平米，到2023年加上新增住房面积后为433亿平米。此外，房地产企业正在施工和待售住房面积共计62亿平米，这部分建成后将投入市场销售，因此全部存量达到495亿平米，分摊至全国城镇居民，人均达50平米。若按75%折合成居住面积，则平均为40平米，该水平基本接近英法德等发达国家目前40-45平米的人均水平，且这些国家人均GDP数倍于我国。由此可见，我国现有住房存量（含空置房和正在施工的房屋）所反映出的人均水平已超前于当前发展水平。

　　与欧洲国家相比，发达国家之间人均住房情况存在较大差异。美国人均住房面积超过50平米，日本为30多平米，此差异源于日本人口密度高、美国地广人稀。相较而言，英法德等国情况与我国较为接近，因此用欧洲发达国家为参照系比较合适。

　　未来形势如何？当前全国人口14.1亿，人口增长已停滞且呈缓慢下降趋势，城镇化率为66%。预计至2035年，城镇化率可达75%，若全国人口保持14亿，城镇常住人口将达10.5亿。届时，若达到欧洲发达国家住房的中等水平，人均居住面积可能为42平米，依此计算，全部住房面积需达588亿平米。与当前情况相较，将人均住房、空置房及在建住房合计，距588亿平米的未来目标仅余93亿平米的需求空间。在此过程中，有两个因素需考量：一是拆旧建新，部分老旧住房需拆除重建；二是就地城镇化，一些原农村区域在行政区划变更后划归城镇，但其中相当部分既有住房无需拆除。这两个因素对需求的影响可能大体相互制衡，据此大致估算，至2035年，住房市场空间约为100亿平米以内。

　　从2024年至2035年共12年，将100亿平米的市场空间平均分摊至这12年，每年住房销售量平均为8.3亿平米，此销售水平仅为2021年商品住宅销售面积的56%。由此可见，未来市场空间已对房地产业发展形成限制，且因过去扩张过速，未来市场空间已被透支。在这种情况下，当前房地产业已经进入深度调整时期。

　　03如何应对当前形势的个人看法

　　一方面，应尽可能争取软着陆。在房地产企业债务频繁爆雷的情形下，需通过政策调整来延缓债务冲击，以尽可能实现软着陆，防止大量房地产企业集中、大规模破产倒闭，进而拖垮众多施工企业、供货企业和银行，避免大量坏账挤压实体经济的流动性，防止整体经济陷入萧条。因此，从这一角度而言，采取若干政策来缓解这种集中冲击是必要的。

　　另一方面，市场仍需逐步出清，一批房地产企业破产倒闭是难以避免的，由此形成的坏债需要进行清理。此清理过程或需数年逐步完成，同时房价需回归合理水平。过去大城市房价过高，虽对房地产企业及部分囤房炒房者有利，但对更多中低收入居民和普通劳动者而言是不利的，是一种非正常状况。因此，从市场走势和全社会广大居民利益角度看，房价回归合理水平是必要的，而且市场需要经历这样一个过程。

　　如果没有市场出清、坏债清理和房价合理回归，很有可能进入类似日本20世纪90年代初房地产泡沫破灭后的长期经济停滞状态。过去三十年，日本年均增长率不足1%。若不采取市场调整出清措施，而是过度保护或拖延清理，我国亦有可能陷入长期停滞。

　　当前，中央已采纳相关政策，即政府准备收购部分商品房转化为保障房，此举甚为必要。我国住房保障制度尚不完善，未能对低收入居民实现全面住房保障。当前城镇就业者达4.7亿人，其中超过50%为无城镇户籍的外来人口，这些人口未被保障性住房制度覆盖。构建全面的住房保障制度、弥补住房保障缺失的重要举措之一，是政府大规模收购合适的滞销商品房将其转变为保障性住房，同时加快保障性住房覆盖范围，并新建一批保障性住房。此外，这一举措也为房地产业解困提供了途径。综上，住房保障需要有大政策支持，但整个过程要公开透明、规则明确，以防黑箱操作及各类弊端的产生。

　　过去的土地财政制度亟待改革。当前中国城镇化率已达66%，未来城镇化进程中的土地需求已大幅减少，但现有土地财政体制已经难以为继，开放土地市场势在必行。应允许农村集体建设用地和农民闲置宅基地同等入市，与其他土地同权同价进入土地市场。政府应从过去垄断地源征收土地出让金的模式，转变为征收土地增值税。农村土地在符合土地用途管理规定的条件下，应允许同等入市，对于土地增值部分，政府可征收土地增值税以替代土地出让金的征收。这一举措具有诸多益处：一方面可减少土地资源的闲置与浪费，另一方面能增加农村的财产性收入，有助于提升农村居民的收入水平。